说一下加拿大的银行贷款存在的问题

老兵帅客 · 发表于 2012-8-29 19:26:56

虽然由于加拿大社会普遍比较保守，银行对借贷者的信用以及偿还能力控制得比较严，因此没有发生美国那样的悲剧，但是也存在不少问题。一个是借贷者的资格问题，一个是借贷者的偿还能力审核问题。

对于第一个问题，按照加拿大的规定，借贷者最多可以借到自己家庭年收入的四倍贷款，也就是说，假如一个家庭的家庭年收入十万，他们最多可以借到四十万贷款。但是现实中，如果你的收入不能保证你借到足够数量的贷款，你可以通过买一个保险来缓解这个问题，使得这个限制变得大为宽松。同时，假如你的首期不足百分之二十，你同样需要买这个保险。通过这个保险，贷款银行把风险转嫁给了保险公司，代价则是它在相当大程度上极大地放宽了贷款限额，也就意味着增大了贷款风险。理论上，保险公司为此负责，但是假如由于某些原因导致普遍的还贷困难的话，保险公司能否不出问题也就成了问题。

理论上，贷款机构的贷款审核人员会严格审查贷款申请者的还贷能力，以此来判定是否应该贷款给该申请者。但是现实中，对业绩的追求，使得贷款审核人员想方设法来弄虚作假，以使得申请者合格。其所提出的贷款申请者最大可贷款额度远远大于贷款申请者自己的想象。

举个例子，按照规定，贷款申请者的现有资金必须在其账户上存在一定时期，以保证其可信性。但是这样一来，你也就无法通过该笔资金在多个银行的账户上快速旅行来造成资金充裕的假象。具体就是，假定你有十万块钱，你可以让它在五家银行快速旅行，来显示出你有五十万的假象来。那么怎么办呢，银行的贷款审核人员指导你如何做到这一点，把钱每周换个地方，同时在他们的审核报告里直接弄虚作假修改时间间隔，这样大家就达到目的了。

再举个例子，一个贷款申请者自己只有二十万的现金，年收入六万，贷款审核人员给他的评估结果是你最多可以借贷六十万，三十年还清，而且不需要买保险，因为你的自有资金已经超过了总额的百分之二十，同时目前比较低的浮动利率降低了你还不起的可能性，至于以后那浮动利率是否会因为上升而导致你还不起，那就不是他们考虑的问题了。理论上，他们的计算是合理的，但是实际上，如果你计算出借贷六十万，三十年还清，浮动利率为百分之二点一五的情况下，你每个月的还款数量为2260加元，而你每个月的税后收入不过3700加元的时候，没有哪个头脑清醒的申请者会接受这样疯狂的建议的。为什么，因为以目前的利率，你每个月扣掉还贷用款以后可用于生活的款项不多于1500加元，你要多么节俭才能做到这点？而如果利率上升到百分之三，你的每个月的还款数量为2524加元，也就意味着你每个月扣掉还贷用款以后可用于生活的款项不多于1200加元，你怎么活下来的？为什么这么讲，因为目前的地税比例基本上是百分之一，这意味着你八十万的房子，地税一年是八千，也就是每个月将近七百，同时你的车每个月至少要干掉你四百块钱，这就是一千一百块钱了，你还有钱吃饭嘛。

这个例子是我一个朋友的亲身经历，吓得他立刻换了个银行来申请贷款，结果发现五大行都一样勇猛，最后这厮自己控制着只贷款了三十万，就这样，他每个月的还款额度还要1130呢，和他税后总收入相比，比例已经很高了。

实际上，加拿大的五大银行，嘴头上的保守稳健和现实中的贷款人员无比勇猛都是一样的，这样做早晚要出事。

请我吃饭 · 发表于 2012-8-29 20:19:04

真想不到，加拿大也会这样

nj_power · 发表于 2012-8-29 20:49:30

没事,加拿大地大物博. 大不了向大陆卖移民额

大黑蚊子 · 发表于 2012-8-29 20:53:15

坡国目前买房的最优惠利率是1%~

老树 · 发表于 2012-8-29 21:31:43

难道还有下一个经济危机等着我们？我套牢的股票啊

赫然 · 发表于 2012-8-30 00:05:29

分析有道理。

这几年房价飞涨，可是收入没见涨。不知道这房价能撑到哪天。

老兵帅客 · 发表于 2012-8-30 03:52:16

请我吃饭发表于 2012-8-29 07:19 - K! i7 H. Q7 i# |0 S8 v
真想不到，加拿大也会这样

一样的，原因就在于资本主义的贪婪本质，贷款人员为了完成自己的任务必须努力开拓和争夺市场。

老兵帅客 · 发表于 2012-8-30 03:53:17

nj_power 发表于 2012-8-29 07:49 8 o5 o- S6 V2 v( w: ~6 \( l! B' V
没事,加拿大地大物博. 大不了向大陆卖移民额

这个嘛，现在的保守党政府已经收紧了，难道是为了下一轮的大举开放？

老兵帅客 · 发表于 2012-8-30 03:53:36

大黑蚊子发表于 2012-8-29 07:53 $ N1 \! `/ }4 \( {& t
坡国目前买房的最优惠利率是1%~

比我们这里还凶猛？

老兵帅客 · 发表于 2012-8-30 03:53:58

老树发表于 2012-8-29 08:31 5 v# o8 N7 q2 H5 D
难道还有下一个经济危机等着我们？我套牢的股票啊

感谢您的无私奉献

老兵帅客 · 发表于 2012-8-30 03:54:34

赫然发表于 2012-8-29 11:05
7 i7 ~" t' b1 e" g分析有道理。. M) e% N/ a( u' G1 ]' t
# a( M# E. A" S
这几年房价飞涨，可是收入没见涨。不知道这房价能撑到哪天。 ...

随着大陆移民数量的减少，肯定撑不了多久了。

sylvia · 发表于 2012-8-30 06:07:15

我只听说首期不足20%有买保险之说，没听说过贷款不够保险凑。

sylvia · 发表于 2012-8-30 06:08:13

而且，据说现在有新政策是严格的20%了，不知保险还有没有用？

老兵帅客 · 发表于 2012-8-30 06:55:56

sylvia 发表于 2012-8-29 17:07
, J- t+ ?3 S, r) L9 [& K6 w( z0 m我只听说首期不足20%有买保险之说，没听说过贷款不够保险凑。

这两个都有的，所以危险呢

老兵帅客 · 发表于 2012-8-30 06:58:44

sylvia 发表于 2012-8-29 17:08 - g0 v1 h4 D: ~7 e
而且，据说现在有新政策是严格的20%了，不知保险还有没有用？

目前浮动利率已经从2.15升到3以上了，可以看出政府的政策是在收紧。至于这个保险，我回国的时候还有，现在就不清楚了。

一个要说明的地方是，公开的文字和内部操作是有区别的，贷款审核人员会帮助你绕过规定。

dragonnj · 发表于 2012-8-30 12:36:28

没有无缘无故的爱也没有无缘无故的恨。出来混早晚是要还的，米国已经开始还了，加国呢？

老兵帅客 · 发表于 2012-8-30 14:14:57

dragonnj 发表于 2012-8-29 23:36
8 h8 E' e8 L' [+ w( h没有无缘无故的爱也没有无缘无故的恨。出来混早晚是要还的，米国已经开始还了，加国呢？ ...

到目前还没事，但是以低浮动利率刺激带来的房市火热已经导致很多人在能否还得起房贷边缘摇晃了，一旦再次提高利率，不少人会出问题的。

逸云三洲 · 发表于 2012-9-6 23:43:30

老兵帅客发表于 2012-8-30 06:58 6 E+ \7 c- I" [
目前浮动利率已经从2.15升到3以上了，可以看出政府的政策是在收紧。至于这个保险，我回国的时候还有，现 ...

保险还在的,但用保险的,对total monthly housing costs和total debt load 都有要求

老兵帅客 · 发表于 2012-9-6 23:50:22

逸云三洲发表于 2012-9-6 10:43
2 f/ V) a$ N( s2 p+ x保险还在的,但用保险的,对total monthly housing costs和total debt load 都有要求

这些要求实际运作的时候也就是那么回事。

ivy · 发表于 2012-9-7 10:41:46

加拿大的房市是个奇迹.

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