公租房能解决中国的住房问题吗

晨枫

中国的住房时候三座大山中最大的一座，也是年轻人最大的两大忧虑之一，另一个是就业。不断有人援引新加坡的例子，提出政府承建的公租房应该成为解决住房难的主要途径。

对于中国来说，公租房问题主要集中在北上广深和一些新一线城市 ，二线以下城市也有房价飙升问题，但远没有北上广深和新一线突出，而后者房价突出的问题根源在于大量涌入的流动人口。

这使得中国的公租房问题与新加坡有两个原则不同：
1、流动人口
2、城市人口快速扩张

新加坡是个中等规模的城市国家，城市就是国家，国家就是城市。这使得新加坡有外来务工的问题，但没有国内人口流动的问题。也就是说，不存在进城后需要新居所的问题。一旦居所问题解决，除非要小换大，或者要新增功能（游泳池、健身房、车库等），就“终生”解决了。

新加坡也是主权国家，有能力控制外来人口的进入，使得城市人口快速膨胀问题可以有效控制。

在这样的情况下，新加坡有可能通过政府在公有土地上建造低成本住宅，供居民租赁或者购买。对购房者，政府也提供低息援助。购房的住户需住满5年方可出售。

新加坡人80%住在公租房，其中90%是自购的，只有10%是租房的，所以公租房只是说法，更加确切的说法是组屋。

这似乎是中国解决住房难的有用借鉴，但有一点常被人有意无意地忽略：公租房只面对新加坡公民开发，外来务工人员即使长期住在新加坡，也是不能得益于公租房的。

也就是说，套用到北上广深和新一线的话，本地人在很大程度上通过历年的拆迁、早年入手的投资房、单位分房后小换大等已经解决了住房问题，对公租房的需求并不大，而最急需得到住房援助的北漂、沪漂、广漂、深漂等并不能得益，使得“中国公租房”失去意义。

得益者扩大到北漂、沪漂、广漂、深漂在理论上并非不可能，在实际上较难做到，因为这意味着北上广深地方政府要为来自五湖四海的大量人口提供住房福利，不仅土地资源跟不上，财政投入更是不可承受的负担。

引入省级甚至国家级财政支援有困难。这不是扶贫，人口大量涌入北上广深和新一线是因为这里本来就是发达地区，劫贫济富是不得人心的。这也不是筑巢引凤，因为北上广深和新一线是最不缺凤的地方，真正缺凤的是二三四线城市。

就是作为筑巢引凤，前提也是凤来了，就不走了。在人口高度流动的现在，这是很难确保的。凤离巢的话，遗留的公租房对房市的下行压力将双倍加重地方经济颓势。

公租房必然附加很多条件，不仅购买或者租赁的时候需要满足很多条件，比如户口、收入、大家庭住房面积等，可能售出的时候还要求只能卖还给国家，或者通过国家转售给下一个符合公租房条件的住户，还要按照国家的定价，而不能按照市场价格。这对于年轻人通过房产累计财富是不利的，除非永远住公租房，否则只是推迟了房价负担，并不避免。

如果公租房是按照小夫妻加预期的两个孩子的条件，在一定年限里孩子数量没有达标，需要调整优惠条件，这也可能是引起摩擦的地方。

大量公租房对房价的打压也损害了很多人的利益。房地产集团之所以能绑架社会，是因为得益于房地产上涨的并不只是少数人。中国的城市化还有发展余地，城市人口约占人口总数64%，其中拥有房地产或者财产与房地产捆绑的人是多数，也就是说，中国人的财产已经在很大程度上体现在房地产上，房地产价格的普遍和严重的萎缩侵害的不是少数人的利益，而是很大一部分人的利益，这是不行的。

在国家全包的时候，住房是其中的一部分，但平心而论，除了有权有势或者近水楼台的人，几乎没有不发怨言的。中国住房问题的基本解决是与住房商品化开始的。

最重要的是，国家对于民生到底应该介入到什么程度。“需要国家帮忙的时候，国家一跃而上；不需要国家介入的时候，国家无影无踪。”这可能是很多人的期望，但这也是不现实的。前面提到，年轻人的另一大焦虑是就业。不是说找不到工作，而是好工作难找。既然住房要国家包干，就业是否也要国家包干呢？怎么包，收入保底，还需要“足够有尊严地生活”的底？

中国是社会主义国家，但中国的改革开放是从放弃国家大包大揽开始的。这是一条成功的路。中国的房价是大问题，但不能依靠公租房来解决。房产税、空置税、个人所得税等完善税制是抑制投机的有效手段，进而确保房地产有序发展。而且完善税制不仅抑制未来投机，还可对存量进行有效的去投机化。中国已经有个人所得税，但因为缺乏完整的个人财产申报制度而不甚有效，存在太多的漏洞。中国经济的大数据化实际上是有利于推动个人财产申报制度的，这不只是抓贪官、奸商的有力工具，也是确保公民合理和公平税负的必须。在此基础上，房地产的去投机化是做得到的。这才是需要走出的步子。

征久仁

完善房产相关税制这是必由之路了。
可以看作城市内部的转移支付。
还有一个问题，在中国取消学区房带来的房产教育附加值也是平抑城市内部分地区房价过快增长的一个重要手段。

lorry

本地人也有住房需求，因为他们也要结婚（和改善）啊。

老财迷

帝都的房子非常复杂，说点自己知道的。
一女同事，自己是浙江人、老公是河北廊坊人，孩子初中在廊坊爷爷家带，每周末两口子回去。这几天带着娃回浙江休假了。她资金不够没打算在帝都买房，她来帝都较晚、工资较低（IT测试）。原先在公司附近租房，约2年前她抽签获得了公租房，上班约50分钟，只有公交没地铁。她拿到公租房时很开心，比市场价便宜很多。这房子只能租、不能转租更没法卖。
LD一同事，通过单位获得公租房，转手租出去，被人举报。上级纪检委到单位开大会，批的一塌糊涂，被免职。
一高校朋友，刚进校时获得校内 1间 中转房，3位老师各得1套房子中的1间。理论上是买房子后要退房，但没人退，一直住。后因某个特别原因，若干中转房的老师获得了1套房子（约50平米），等他们自己装修好以后，学校突然说要交租金，印象中相当于市场价的7成左右。有些高校老师工资很低、没有其它收入的话付这个房租有一定难度。这房子也是不能转租、没法卖。
这些都是北漂。

老财迷

中国已经有个人所得税，但因为缺乏完整的个人财产申报制度而不甚有效，存在太多的漏洞。

要看具体情况，我知道一个事：
A是体制内企业员工，相当于正处级吧。某次申报家庭财产，很正常的全部报了，没对组织有任何隐瞒。
结果出问题了，他妻子是上市公司员工，有一点“股权激励”的股票，大约是当时已分配到手、但未达到可卖时点，妻子的股票软件上，要在某个特别的菜单中才能看到，正常的持股/持仓菜单中没有。妻子也没想起这事，没申报，毫不意外地被查出来了。一通批评，要求写说明、检讨。
运气好的是：申报时点时，此公司股票价格较低，妻子的未申报的股票价值是X元，离某条红线只差2000元左右。要是超过这条红线，事就更大了。
所以，“存在太多的漏洞”，不一定准确。

semtex

老财迷 发表于 2021-8-4 10:08
要看具体情况，我知道一个事：
A是体制内企业员工，相当于正处级吧。某次申报家庭财产，很正常的全部报了 ...

这个完全是他本人的问题。 没看出有什么理由。

晨枫

lorry 发表于 2021-8-3 19:29
本地人也有住房需求，因为他们也要结婚（和改善）啊。

压力小多了。改善不属于公租房的问题。

晨枫

老财迷 发表于 2021-8-3 20:08
要看具体情况，我知道一个事：
A是体制内企业员工，相当于正处级吧。某次申报家庭财产，很正常的全部报了 ...

股票没有兑现的时候，应该是不计入可征税财产的。但红利要征税。

老财迷

晨枫 发表于 2021-8-4 11:04
股票没有兑现的时候，应该是不计入可征税财产的。但红利要征税。

看样子是我没写清楚，前面的semtex也提出质疑。

我写这个事是想说：党内的个人财产申报制度，并不存在太多漏洞。这种自己都没想起来的“财产”没申报，也会有人帮你想起来。
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这种激励股权的股票、还有上市前的原始股，确实如你所说，是在上市后兑现时征收一笔税。是自动扣的，不用申报。但税的名称不是财产税，我的那点财务知识记不住名称了。
国内股票红利征税也挺啰嗦的，和你持股时间相关，印象中是持股超过1年，红利免税。

住在乡下

不能，公租房没有大面积的。一家4口挤在80平米，谁都想买大面积的。
保障财产性收益出台很多年了，让既得利益者割肉

老兵帅客

老财迷 发表于 2021-8-3 21:08
要看具体情况，我知道一个事：
A是体制内企业员工，相当于正处级吧。某次申报家庭财产，很正常的全部报了 ...

不了解国内的法律，北美这边没有交易的股票是不能算作收入的。即便是交易了，也可以分成是capital gain或者capital loss，全看实际上你是赚了还是赔了。

MaverickZ

老财迷 发表于 2021-8-4 10:08
要看具体情况，我知道一个事：
A是体制内企业员工，相当于正处级吧。某次申报家庭财产，很正常的全部报了 ...

体制内申报的是财产, 不是收入, 搞了很多年了, 很完善的, 连未婚子女名下房产都要申报(不管是否成年).
所以这人老婆这种情况就是该申报未申报的典型.
晨枫提的个人所得税部分, 这部分组织是不关心的, 关心的是税务局.
国内个人所得税漏洞指的是非体制内这部分, 就没见过实打实申报和缴税的, 一个都没有.

老财迷

MaverickZ 发表于 2021-8-4 16:15
体制内申报的是财产, 不是收入, 搞了很多年了, 很完善的, 连未婚子女名下房产都要申报(不管是否成年).
所 ...

看样子，你比我了解的更多，我身边有需要申报的朋友但也只听说过这一件事，我也不知道是否算典型。
只是这位妻子觉得太冤枉了，真不是故意隐瞒不报，是手机APP显示的持仓里压根没有，仅申报了显示的持仓。
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“国内个人所得税漏洞”，我知道最大的漏洞是出租房子。如果没有房子出租，其实没啥可申报的，就点工资性收入，进入“个人所得税”APP点击几下就结束了。

史蒂芬周

老兵帅客 发表于 2021-8-4 11:38
不了解国内的法律，北美这边没有交易的股票是不能算作收入的。即便是交易了，也可以分成是capital gain或 ...

呵呵，RSU vest的那天就算作你的当年收入，哪怕你不卖。
在加共，只要是加州grant的RSU，哪怕你离开了加州以后再vest的，加州照样还要收你一笔税。

tangotango

公租房的来源不只是政府建设这么简单，而是同时承担了盘活多种来源的房产的任务：大城市早就存在的城中村或近郊的村建小产权房、鼓励有闲置土地的企业把原属于工商业用地的土地建房出租或空闲的工商业地产转为出租房。实际上中国大城市的土地与西方城市相比要多，对比一下北京上海与纽约伦敦的面积就知道。但是中国大城市的土地分配不合理，大量的地规划给工商业甚至作为耕地保留，而住宅用地却比例较低，这点深圳是一个典型。一方面，在北京近郊还存在大量村属土地在用作种粮食、蔬菜、水果、花卉，近年来经济发展放缓也有很多厂房、写字楼闲置，而却不能转化为住房用地，这是极大的浪费——在市场经济下难道还需要北京上海自己种粮种菜而不从河北东北购买吗？想想就知道这有多荒谬。政府显然意识到了这种资源错配，但是不想让农民房、工商业房产直接进入住宅产权市场导致房价大幅下跌，于是北京今年的政策采用了允许他们只租不卖这种入市方式。

老兵帅客

史蒂芬周 发表于 2021-8-5 01:49
呵呵，RSU vest的那天就算作你的当年收入，哪怕你不卖。
在加共，只要是加州grant的RSU，哪怕你离开了加 ...

原来加共居然如此做（huang）事（miu）。

MaverickZ

老财迷 发表于 2021-8-5 09:41
看样子，你比我了解的更多，我身边有需要申报的朋友但也只听说过这一件事，我也不知道是否算典型。
只是 ...

举个例子, 20年前你父母用你名字买了套房子, 这房子房产证在你名下, 但是房产证在你父母手里, 哪怕你自己不知道, 申报财产的时候这个都在应申报范围内.
当然查出来应申报未申报也不是不给你解释的机会.

具体财产申报范围在第四条
http://www.gov.cn/jrzg/2010-07/11/content_1651255.htm
领导干部报告个人有关事项规定:
第三条 领导干部应当报告下列本人婚姻变化和配偶、子女移居国（境）外、从业等事项：

    （一）本人的婚姻变化情况；

    （二）本人持有因私出国（境）证件的情况；

    （三）本人因私出国（境）的情况；

    （四）子女与外国人、无国籍人通婚的情况；

    （五）子女与港澳以及台湾居民通婚的情况；

    （六）配偶、子女移居国（境）外的情况；

    （七）配偶、子女从业情况，包括配偶、子女在国（境）外从业的情况和职务情况；

    （八）配偶、子女被司法机关追究刑事责任的情况。

    第四条 领导干部应当报告下列收入、房产、投资等事项：

    （一）本人的工资及各类奖金、津贴、补贴等；

    （二）本人从事讲学、写作、咨询、审稿、书画等劳务所得；

    （三）本人、配偶、共同生活的子女的房产情况；

    （四）本人、配偶、共同生活的子女投资或者以其他方式持有有价证券、股票（包括股权激励）、期货、基金、投资型保险以及其他金融理财产品的情况；

    （五）配偶、共同生活的子女投资非上市公司、企业的情况；

    （六）配偶、共同生活的子女注册个体工商户、个人独资企业或者合伙企业的情况。

第十八条 本规定第三条第（六）项所称“移居国（境）外”，是指领导干部的配偶、子女获得外国国籍，或者获得国（境）外永久居留权、长期居留许可。

    本规定第四条所称“共同生活的子女”，是指领导干部的未成年子女和由其抚养的不能独立生活的成年子女。

    本规定第四条第（三）项所称“房产”，是指领导干部本人、配偶、共同生活的子女为所有权人或者共有人的房屋。


第二十三条 本规定自发布之日起施行。１９９５年发布的《关于党政机关县（处）级以上领导干部收入申报的规定》、２００６年发布的《关于党员领导干部报告个人有关事项的规定》同时废止。

晨枫

tangotango 发表于 2021-8-5 03:26
公租房的来源不只是政府建设这么简单，而是同时承担了盘活多种来源的房产的任务：大城市早就存在的城中村或 ...

中国城市面积更大，是因为行政区划理念不同。中国城市的郊县部份在西方都不会划入city，而是就近的county。以中国城市的面积更大所以应该住宅用地更大是不对的。城市周边用地不能无节制转为住宅用地，就和国家公园、保护区不能无节制转为农用、商用地一样。

tangotango

晨枫 发表于 2021-8-5 21:57
中国城市面积更大，是因为行政区划理念不同。中国城市的郊县部份在西方都不会划入city，而是就近的county ...

大城市近郊土地由农用转为非农用实际上是不可避免的，这是经济规律使然，不同属性的用地经济收益差别实在太大了，只是转化形式在不同时代有所不同。我现在北京居住的小区原来就是村集体所属土地，十几年前征收转化为城市住宅用地的，而周围1000米内已建成和在建的3个共有产权房小区、已建成的3个公园，有的土地产权依然属于村里，有的产权归了市政，情况复杂，但是唯一相同的是都已经不再是农业用地了。再往外推的10公里范围内，行政上依然是一大堆村子，但是已经看不到耕地了，村民聚居的房子周边都是新的住宅小区、科技园、公园。这是北京近十年来城市化从5环扩张到6环的结果，当然6环外还是有大量的传统农村，包括各种果园、蔬菜大棚等农业。至于国家公园和保护区，如果对北京面积有多大有概念的话就知道，北京的北部、西部有大量的山区，不适合做任何开发都可以保留作为自然环境保护区。

晨枫

tangotango 发表于 2021-8-6 01:01
大城市近郊土地由农用转为非农用实际上是不可避免的，这是经济规律使然，不同属性的用地经济收益差别实在 ...

不是说不可能转，但必须是严格控制地转。这在地方比中国大得多的加拿大都一样。土地是有限资源，谁都不傻。只有急着买房的希望多转，人口中其他部份未必。