|
|
本帖最后由 晨枫 于 2026-3-15 13:25 编辑 $ g' P) b+ y9 b2 z2 r/ s4 [/ C+ ^! }
+ H& I( m* y$ r- ^" K& r4 S) H
按照坊传的自然资源部38号文，各方对“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”的表述都在解读，也都在分析对未来楼市的影响。一般认为，这是只未来楼市建设主要来自存量建设用地，如旧城改造、低效用地再开发，以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地，不属于新增建设用地范畴。即便现在存在通过新增建设用地（农转非）来实现供地，其比例也极小。
# ^6 I {$ H1 j0 [! \6 B9 I0 t' ` ?% V! h3 B$ z
这意味着远郊新建小区、新城将不再是主流。
" ^) B. L" _5 Z5 a: z$ s, o) x. q7 e+ o' p
旧城改造是冰火两重天的事。一方面，动迁成本很高；另一方面，地段好、交通方便、设施齐全，就是考虑孩子上学，一般也有就近的优质学区资源，毕竟名校大多是有点年头的。
6 z$ K) Y; X7 Z- f( s: N3 C, x8 x) ?% G& A$ R! j& ]& `
问题是，这样的改造房的售价低不了。动迁成本肯定要打进去，地段溢价更是少不了。没人义务劳动。所以也注定这些不可能是廉租房、公益房，市场有限。都说“有钱人多”，那都是在看别人。只有都觉得自己有钱，那才是有钱人多。现在肯定不是这样，都在叫唤日子艰难呢。
+ Q" B* B0 w2 o' @9 N. k7 R# V
% R0 e4 @! b( o/ S1 W3 f: Z6 z所以大量老破小会长期留存，即使政府批转作为旧城改造用地，真的启动还会遥远。: K# N9 _7 R$ G7 U! f( d( _/ p4 T- y
+ L: R2 s# B" x2 t: @
这对“控增量、去存量”有好处。但老破小干什么用的问题依然存在。
# N9 f+ W/ @0 U, \4 {/ O9 M1 F( e* }( W/ g% g# m/ j- |
老破小不是不能住，问题是严重落后于现代生活的要求。真老破小可能煤卫都不全，这样的现在不多了。但卫浴、洗衣机常常还是问题，冰箱更是只能放在餐厅或者起居室里，厨房里是没有地方的。电梯的问题在解决中，很多筒子楼开始加装了，但取决于房主意见是不是一致、费用是否分摊得下去。
8 W7 n* [4 ]( X. U9 o6 `& ` @% F; [, _% t
现在老破小的新住户以民工、家政、学生、新市民、小夫妻为主。随着老城区老年化的加深和老一代的搬走（去养老院等）、离去，还有民工、家政的需求会降低，这一类的住户会减少。学生会是长需，新市民、小夫妻也是，但都是短期就要轮替的，老破小只是过渡。最终老破小需要长期稳定的出路，否则会不断凋零。1 H6 U3 N$ s: W1 N, a8 f( Z
# Z' E! c" J% t' b$ ^( q凋零是缓慢的，带动的是周边的商服设施。凋零降低了动迁的成本，但压低的周边商服也使得改造的吸引力下降。这事没有两全。+ J! t/ V1 v) k* H( m7 u4 D* x+ a
% u' U4 ^' [% \+ O, M5 _改变用途或许才是有意义、可持续的出路。
0 U6 g- k* ~3 \( j
! H0 Z% S, V6 \. s" F% H! w" b" V比照欧美的先例，老房子改做某种商服是一个出路。比如说，一座老豪宅，地处当年的市中心，现在太噪杂，改做律师事务所，既有服务客户的便利和显眼的位置，又解决了老房子没人住的问题。9 H3 I6 S# r4 t7 W* {( f7 r
) }7 m1 w4 C! }! g
中国这样的“废弃豪宅”不是问题，但老城区的老破小不少。改做律所、诊所、美容、理发、直销等等，是可行的。很多不需要多大的面积和特别设施，一家一户的空间里就能单枪匹马开起来，服务周边的熟客。在“像家”的环境里，但不是自家，其实不错。真的自己家里腾出来营业面积，大部分没有这个空间，老破小里更加不可能，但那里才是客源所在。4 G9 n6 v; r% y
+ x( i; x9 P }2 X0 s而且现在服务业的门类大大扩展了。比如说，“AI代装/代卸/代训”就是，更加广义的居民IT服务也是。现在很多人家里都有电脑、平板、网线、网关等等，除了问题要么找熟人，要么去小铺，需求还是不少的。
- Y5 z5 \( C3 G! D1 Z+ S2 V0 R$ p/ z+ `; R3 B
老人家对智能新玩意又怕又离不开，小一辈也需要老人“连在网上”，但自己管不过来，有这样的社区商服挺重要的。
% n* w$ R0 ~( R& X9 l0 J) c) w, B: d6 U
实际上，这也与消费转型相关。& c( U9 x' V* ]& r q0 @# [% m
3 k) w t; H* R# t2 z
现在说起来消费不振，都想到吃喝、购物。实际上，不管兜里有没有钱，现在老百姓的吃喝、购物大体不影响，该吃吃，该买买。兴之所至的少一点，但那些本来不是稳定的消费。1 D' z6 q8 x; f
5 t* x1 B y! F0 K这样的“初级消费”也与人口和老龄化有关。人口少了，老人吃不动了，这样的消费必然减少，至少增加不动了。从这一点来说，即使今天政府大撒钱，也未必能拉动起来多少，至少是不可能稳定拉动。还真能一天吃八顿大餐啊！
0 T& A7 k7 P; c1 F: N3 [8 Y# H; X0 b6 P3 b
但服务型消费才是消费的大头。美国GDP里，消费和服务占近70%，更精确一点是68-69%。这些都是个人消费（household consumption），加上政府开支和公司之间的商务往来服务开支，就是81.6%了。
+ t4 X) }, T2 O
8 t1 n; q3 p% z+ V个人消费包括购物、食品、住房、医卫、律政等，其中服务占47%。
1 i1 J( J. E* q- m3 T A5 ]! H3 Z8 |9 h2 B- m j6 z
个人消费占比一直在增长中，但在60年代已经达到64%了。6 ~3 b" c: w0 S- w% o
0 W0 C! X& f" u1 f" c# v, r
但是，美国2024年（最近的数据）零售总额为7.26万亿美元，当年GDP为29.18万亿美元。也就是说，零售占GDP的25%。与服务的47%相加，超过了67%，这是计算口径的误差。重要的是，零售只略高于服务的一半。
( f) P" Q/ a+ N" l1 y
$ _% o" ~9 g! P相比之下，2023年中国总消费（包括个人和政府开支）占GDP约56.8%，其中个人消费约占39-40%，政府约16.6%（略高于美国的13.4%），2025年零售总额50.12万亿人民币（约合7.15万亿美元）。有意思的是，中国电商占零售总额约26%，美国只有18%。5 U% n% z( h( r- f! p. d8 R- Y
) X/ i" `' f* p4 _. C
缺乏同一年份的数据，只能忽略年份差别，反正近年来消费增长乏力是共识，占比和构成应该没有多大变化。倒过来推算，2025年中国GDP为140.19万亿人民币，零售占比35.7%。延用2023年个人消费占比39-40%，服务占比只有区区5-6%。与美国相比，这是不可思议之低。而零售消费，实际上中美在总值上相差不多，在占比上，中国的零售占比还高得多。
# P% H) I7 W/ o; O
" J8 }. W. p! Y6 J4 ?什么中国人不肯花钱？中国人花钱买吃喝买东西起劲得很，比美国人还厉害得多，但在服务消费上非常抠抠索索。服务正是中国消费增长的必经之路。
8 Q% s8 y& Y, G( E
) H C5 X$ k0 H" S在这方面，老破小及其改造可以起很大作用。
: D+ o. V' G" l( Z/ s
+ Z5 w9 c1 j& g; I& U6 x+ S老破小也分两大类：沿街砖木结构两层（或者一层）与砖混筒子楼。
3 S X: C& [/ B$ k4 o f0 W$ S
1 A; `) G) Y: E" L# k: B1 i( x" s前者的底层已经基本开发完毕，但这不够。砖木结构便于改造，邻屋打通，上下打通（不是说开天窗，是楼上楼下都成为同一商业单元的服务面积），扩大使用空间，改造空间和设施，这些都可以搞起来，而且是增加房地产价值的。有商业盈利，改造、装修成了有源之水。
3 a O: s4 r1 b. i+ E
& S$ W% P. R3 O3 E* k, W7 y2 l筒子楼麻烦一些，但在结构工程师和原蓝图的指导下，科学改造是可能的。那么多筒子楼野蛮装修，实际上证明了当年的设计余量非常大。关键是改造不能蛮干。 s7 @) R; F; v
7 ^- `6 i7 c, b扰民的问题需要解决，但也不是不能解决的。
! K5 ^$ D+ J6 X4 F( e8 m7 Z/ ~$ T+ G, U6 D) ]
大量老破小的短期出路或许不在于改建，而在于盘活。 |
评分
-
查看全部评分
|
雷达卡
楼主
收藏
分享
淘帖
支持
反对
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
发表于 2026-3-16 03:47:21
