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[经济] 老破小怎么办

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 楼主| 发表于 2026-3-16 00:17:33 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
本帖最后由 晨枫 于 2026-3-15 13:25 编辑
, H( Z& g7 L" r  i) }1 H
" _+ o+ P8 t. k- h! D6 y按照坊传的自然资源部38号文,各方对“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展,原则上不用于经营性房地产开发”的表述都在解读,也都在分析对未来楼市的影响。一般认为,这是只未来楼市建设主要来自存量建设用地,如旧城改造、低效用地再开发,以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地,不属于新增建设用地范畴。即便现在存在通过新增建设用地(农转非)来实现供地,其比例也极小。
+ w! Z4 e6 w4 |) P* f4 Z- T, m( c5 W
这意味着远郊新建小区、新城将不再是主流。* w; M9 ]0 p& P! {

/ O& h# G2 Q( B& Z旧城改造是冰火两重天的事。一方面,动迁成本很高;另一方面,地段好、交通方便、设施齐全,就是考虑孩子上学,一般也有就近的优质学区资源,毕竟名校大多是有点年头的。3 ^6 W' c. H+ M; A# N# [

0 }/ [- _9 T. U" T: k' |6 h1 s问题是,这样的改造房的售价低不了。动迁成本肯定要打进去,地段溢价更是少不了。没人义务劳动。所以也注定这些不可能是廉租房、公益房,市场有限。都说“有钱人多”,那都是在看别人。只有都觉得自己有钱,那才是有钱人多。现在肯定不是这样,都在叫唤日子艰难呢。$ V; {3 `6 y$ N

" T3 e% Q% N6 w  R3 `所以大量老破小会长期留存,即使政府批转作为旧城改造用地,真的启动还会遥远。3 ~- G* S2 a/ K4 h
2 M7 A' E+ i% S
这对“控增量、去存量”有好处。但老破小干什么用的问题依然存在。2 [6 G9 }: e3 w

' c. h5 _+ L5 N老破小不是不能住,问题是严重落后于现代生活的要求。真老破小可能煤卫都不全,这样的现在不多了。但卫浴、洗衣机常常还是问题,冰箱更是只能放在餐厅或者起居室里,厨房里是没有地方的。电梯的问题在解决中,很多筒子楼开始加装了,但取决于房主意见是不是一致、费用是否分摊得下去。* N, C+ X2 [& E

5 e+ f0 S6 q( M, [5 R! X现在老破小的新住户以民工、家政、学生、新市民、小夫妻为主。随着老城区老年化的加深和老一代的搬走(去养老院等)、离去,还有民工、家政的需求会降低,这一类的住户会减少。学生会是长需,新市民、小夫妻也是,但都是短期就要轮替的,老破小只是过渡。最终老破小需要长期稳定的出路,否则会不断凋零。
& }+ u- @3 b. F7 X# O" ^, t5 s+ j8 H) [/ D
凋零是缓慢的,带动的是周边的商服设施。凋零降低了动迁的成本,但压低的周边商服也使得改造的吸引力下降。这事没有两全。7 A1 a0 Y& S* c

7 f' I4 Z  g9 [4 _4 n! _: g1 U0 t改变用途或许才是有意义、可持续的出路。1 M& q! N9 F, [" I* }/ z" J# N# N

9 y/ N" ?9 r0 x  |3 P比照欧美的先例,老房子改做某种商服是一个出路。比如说,一座老豪宅,地处当年的市中心,现在太噪杂,改做律师事务所,既有服务客户的便利和显眼的位置,又解决了老房子没人住的问题。1 q6 t: T0 `# a* Q, k
, e9 `; L4 L9 X6 W
中国这样的“废弃豪宅”不是问题,但老城区的老破小不少。改做律所、诊所、美容、理发、直销等等,是可行的。很多不需要多大的面积和特别设施,一家一户的空间里就能单枪匹马开起来,服务周边的熟客。在“像家”的环境里,但不是自家,其实不错。真的自己家里腾出来营业面积,大部分没有这个空间,老破小里更加不可能,但那里才是客源所在。
: T4 S# y% f5 ]
9 u+ L) P1 X& u而且现在服务业的门类大大扩展了。比如说,“AI代装/代卸/代训”就是,更加广义的居民IT服务也是。现在很多人家里都有电脑、平板、网线、网关等等,除了问题要么找熟人,要么去小铺,需求还是不少的。% I& m" ^- w2 |. K
0 `" ~1 s) S% f8 |7 ~! x7 M
老人家对智能新玩意又怕又离不开,小一辈也需要老人“连在网上”,但自己管不过来,有这样的社区商服挺重要的。# G0 q( z2 m3 [. h- o' ^' J
4 x/ n2 {5 ~& P7 {5 V
实际上,这也与消费转型相关。
  Z' ^4 c: J* i3 h
' U% S: }, A2 U4 c0 h. C  O2 E现在说起来消费不振,都想到吃喝、购物。实际上,不管兜里有没有钱,现在老百姓的吃喝、购物大体不影响,该吃吃,该买买。兴之所至的少一点,但那些本来不是稳定的消费。
5 P* f& h5 F3 O; o1 n) V
7 K/ c& d" W6 P" l8 e这样的“初级消费”也与人口和老龄化有关。人口少了,老人吃不动了,这样的消费必然减少,至少增加不动了。从这一点来说,即使今天政府大撒钱,也未必能拉动起来多少,至少是不可能稳定拉动。还真能一天吃八顿大餐啊!
- Z# f3 r8 V/ b1 y$ s1 m3 j0 T$ j9 N& Q, l; Q/ y/ Z
但服务型消费才是消费的大头。美国GDP里,消费和服务占近70%,更精确一点是68-69%。这些都是个人消费(household consumption),加上政府开支和公司之间的商务往来服务开支,就是81.6%了。5 P5 G) A. K# [8 V7 P) M

' Y- S0 S3 m# Q4 a! P, H: K% R个人消费包括购物、食品、住房、医卫、律政等,其中服务占47%。  q8 X& U$ q- W  }
" b& I) [/ k; a- w% \. J" n. y
个人消费占比一直在增长中,但在60年代已经达到64%了。+ I; I8 U6 t7 N5 M

, F7 Q% ^4 q! F  o+ d( a但是,美国2024年(最近的数据)零售总额为7.26万亿美元,当年GDP为29.18万亿美元。也就是说,零售占GDP的25%。与服务的47%相加,超过了67%,这是计算口径的误差。重要的是,零售只略高于服务的一半。: z5 Q1 h! }2 ~: H: B6 w
& _9 g' f4 I( R4 a: N% j
相比之下,2023年中国总消费(包括个人和政府开支)占GDP约56.8%,其中个人消费约占39-40%,政府约16.6%(略高于美国的13.4%),2025年零售总额50.12万亿人民币(约合7.15万亿美元)。有意思的是,中国电商占零售总额约26%,美国只有18%。7 t) Q5 E  T6 g; e7 Q
5 G. y" n1 i+ z6 B; K" V- y6 R5 N4 w
缺乏同一年份的数据,只能忽略年份差别,反正近年来消费增长乏力是共识,占比和构成应该没有多大变化。倒过来推算,2025年中国GDP为140.19万亿人民币,零售占比35.7%。延用2023年个人消费占比39-40%,服务占比只有区区5-6%。与美国相比,这是不可思议之低。而零售消费,实际上中美在总值上相差不多,在占比上,中国的零售占比还高得多。
* L& C; U8 B, A* h  Y0 O
9 Q' s; y: }, k: l! S& w什么中国人不肯花钱?中国人花钱买吃喝买东西起劲得很,比美国人还厉害得多,但在服务消费上非常抠抠索索。服务正是中国消费增长的必经之路。
4 F# M% ?; o/ H
- b6 J/ d: t( B) L8 Q( q2 F在这方面,老破小及其改造可以起很大作用。
$ q6 {4 n& T6 H, d3 v) E8 x
! g  p3 [  y% ]老破小也分两大类:沿街砖木结构两层(或者一层)与砖混筒子楼。
3 P- r: t2 s* w8 x
  ^1 M: W' _( ?' G前者的底层已经基本开发完毕,但这不够。砖木结构便于改造,邻屋打通,上下打通(不是说开天窗,是楼上楼下都成为同一商业单元的服务面积),扩大使用空间,改造空间和设施,这些都可以搞起来,而且是增加房地产价值的。有商业盈利,改造、装修成了有源之水。! j7 f8 F3 v+ l) _% t& o

7 w8 ~: ~6 Q1 u筒子楼麻烦一些,但在结构工程师和原蓝图的指导下,科学改造是可能的。那么多筒子楼野蛮装修,实际上证明了当年的设计余量非常大。关键是改造不能蛮干。
) F8 t9 g+ S, `) U3 ]- l# W0 ^7 l* E. Q
扰民的问题需要解决,但也不是不能解决的。
" q  B6 X: [- W$ g1 [7 h: y
3 j5 L' I! c. O4 t/ i; A7 Z8 X大量老破小的短期出路或许不在于改建,而在于盘活。

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  • TA的每日心情
    无聊
    2020-1-2 12:07
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    沙发
    发表于 2026-3-16 03:47:21 | 只看该作者
    去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。) \2 U2 Y+ L9 C" t( F& m& N
    # {: U) @& W5 }0 N
    你这些主意,谁掏钱呢?
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    该用户从未签到

    板凳
     楼主| 发表于 2026-3-16 04:06:32 | 只看该作者
    semtex 发表于 2026-3-15 13:47" E( o! E- P1 j' c; p
    去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。1 E# a2 e. W* ?

    - \! o8 `, o0 s, |0 ?你这些主意,谁掏钱呢? ...

    8 w2 u) Y$ U( J关键要把思路从店铺扩大到更加一般的服务。掏钱当然是服务的业主,不是政府。
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  • TA的每日心情
    奋斗
    3 小时前
  • 签到天数: 2986 天

    [LV.Master]无

    地板
    发表于 2026-3-16 04:37:51 | 只看该作者
    商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。* \1 k# z7 M5 o
    ; S3 i# ~" ^8 g+ d0 y/ v; n
    老城区人口不断减少,剩下的都是消费能力较低的人群,只要改造成特色商业区,要不真的不容易振兴,如果东西南北都有新城区,大家约个饭可能还会约在中心区,否则都不爱舍近求远。  X7 b% b1 ]9 V- d
    4 g9 R" z8 U% _7 M9 @
    十多年前听一个上海人说过一个故事,上海老城区拆迁,由于面积都比较小,政府出台一个政策,户口本上一个人补偿50万,结果一个老太太家,实际只有老太太一个人住,户口本上有几十个亲戚,光这一户补偿款就2000多万,开发商表示拆不起。后来政府把很多老城区改造搁置了,户口只许迁出不许迁入,准备等若干年后人口凋零的差不多了再动。

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      发表于 2026-3-17 04:37
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    该用户从未签到

    5#
     楼主| 发表于 2026-3-16 07:57:25 | 只看该作者
    方恨少 发表于 2026-3-15 14:37
    9 B+ @* u9 p$ l. V商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。( x( [0 A6 J3 ~

    ) i" l* j( A' e( a* |* M老城区人口不断减少,剩下的 ...

    + @3 z% j& F2 ?拘泥于商业区的改造是注定没有出路的。现在不是商家不够多,而是太多了。
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  • TA的每日心情
    开心
    2016-2-18 04:19
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2026-3-16 09:34:18 | 只看该作者
    方恨少 发表于 2026-3-16 04:377 N1 U1 K8 ?( M% G- m! L( }
    商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。* Y  ^( [# N( j. z
    $ e; M1 J: h/ [5 u2 |
    老城区人口不断减少,剩下的 ...

    " a! @6 }0 B! z3 i# a6 s市中心更没戏,现在消费都是郊区化。
    + R( W0 j& R4 K7 U没啥太重要的事,没人会去市中心找堵。0 z) F+ \! H) u
    市中心约饭,更是想当然了,一般都是可一方折腾,而不是所有人都折腾。
    ' y; J* R1 G6 J4 x9 X/ A! t当地有家横竖两条中心地铁线交汇的地方,两条地铁站出口都直通的商场都快倒闭了。# _! ?2 @5 y% R2 p7 }% R8 O
    虽然衰退的很慢,但的确一年不如一年。

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  • TA的每日心情
    开心
    昨天 00:29
  • 签到天数: 2299 天

    [LV.Master]无

    7#
    发表于 2026-3-16 10:28:39 | 只看该作者
    本帖最后由 住在乡下 于 2026-3-16 10:33 编辑 2 I! p. \9 G% M" K! W8 E
    % U  r& Y! }7 H- q& x7 u7 a) M& D; w
    纸上谈兵,问题是社区里的就业率,便宜租金有活的人拼命租,靠养老金的,就不花钱。( b* M3 v, L3 b. Y

    6 F8 q- F8 {) J  v6 D有空,码点字,我那熟人买了3套老破小,分割租单间给山里出来打工的,每月1间300.
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