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[经济] 老破小怎么办

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 楼主| 发表于 2026-3-16 00:17:33 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
本帖最后由 晨枫 于 2026-3-15 13:25 编辑 $ g' P) b+ y9 b2 z2 r/ s4 [/ C+ ^! }
+ H& I( m* y$ r- ^" K& r4 S) H
按照坊传的自然资源部38号文,各方对“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展,原则上不用于经营性房地产开发”的表述都在解读,也都在分析对未来楼市的影响。一般认为,这是只未来楼市建设主要来自存量建设用地,如旧城改造、低效用地再开发,以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地,不属于新增建设用地范畴。即便现在存在通过新增建设用地(农转非)来实现供地,其比例也极小。
# ^6 I  {$ H1 j0 [! \6 B9 I0 t' `  ?% V! h3 B$ z
这意味着远郊新建小区、新城将不再是主流。
" ^) B. L" _5 Z5 a: z$ s, o) x. q7 e+ o' p
旧城改造是冰火两重天的事。一方面,动迁成本很高;另一方面,地段好、交通方便、设施齐全,就是考虑孩子上学,一般也有就近的优质学区资源,毕竟名校大多是有点年头的。
6 z$ K) Y; X7 Z- f( s: N3 C, x8 x) ?% G& A$ R! j& ]& `
问题是,这样的改造房的售价低不了。动迁成本肯定要打进去,地段溢价更是少不了。没人义务劳动。所以也注定这些不可能是廉租房、公益房,市场有限。都说“有钱人多”,那都是在看别人。只有都觉得自己有钱,那才是有钱人多。现在肯定不是这样,都在叫唤日子艰难呢。
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% R0 e4 @! b( o/ S1 W3 f: Z6 z所以大量老破小会长期留存,即使政府批转作为旧城改造用地,真的启动还会遥远。: K# N9 _7 R$ G7 U! f( d( _/ p4 T- y
+ L: R2 s# B" x2 t: @
这对“控增量、去存量”有好处。但老破小干什么用的问题依然存在。
# N9 f+ W/ @0 U, \4 {/ O9 M1 F( e* }( W/ g% g# m/ j- |
老破小不是不能住,问题是严重落后于现代生活的要求。真老破小可能煤卫都不全,这样的现在不多了。但卫浴、洗衣机常常还是问题,冰箱更是只能放在餐厅或者起居室里,厨房里是没有地方的。电梯的问题在解决中,很多筒子楼开始加装了,但取决于房主意见是不是一致、费用是否分摊得下去。
8 W7 n* [4 ]( X. U9 o6 `& `  @% F; [, _% t
现在老破小的新住户以民工、家政、学生、新市民、小夫妻为主。随着老城区老年化的加深和老一代的搬走(去养老院等)、离去,还有民工、家政的需求会降低,这一类的住户会减少。学生会是长需,新市民、小夫妻也是,但都是短期就要轮替的,老破小只是过渡。最终老破小需要长期稳定的出路,否则会不断凋零。1 H6 U3 N$ s: W1 N, a8 f( Z

# Z' E! c" J% t' b$ ^( q凋零是缓慢的,带动的是周边的商服设施。凋零降低了动迁的成本,但压低的周边商服也使得改造的吸引力下降。这事没有两全。+ J! t/ V1 v) k* H( m7 u4 D* x+ a

% u' U4 ^' [% \+ O, M5 _改变用途或许才是有意义、可持续的出路。
0 U6 g- k* ~3 \( j
! H0 Z% S, V6 \. s" F% H! w" b" V比照欧美的先例,老房子改做某种商服是一个出路。比如说,一座老豪宅,地处当年的市中心,现在太噪杂,改做律师事务所,既有服务客户的便利和显眼的位置,又解决了老房子没人住的问题。9 H3 I6 S# r4 t7 W* {( f7 r
) }7 m1 w4 C! }! g
中国这样的“废弃豪宅”不是问题,但老城区的老破小不少。改做律所、诊所、美容、理发、直销等等,是可行的。很多不需要多大的面积和特别设施,一家一户的空间里就能单枪匹马开起来,服务周边的熟客。在“像家”的环境里,但不是自家,其实不错。真的自己家里腾出来营业面积,大部分没有这个空间,老破小里更加不可能,但那里才是客源所在。4 G9 n6 v; r% y

+ x( i; x9 P  }2 X0 s而且现在服务业的门类大大扩展了。比如说,“AI代装/代卸/代训”就是,更加广义的居民IT服务也是。现在很多人家里都有电脑、平板、网线、网关等等,除了问题要么找熟人,要么去小铺,需求还是不少的。
- Y5 z5 \( C3 G! D1 Z+ S2 V0 R$ p/ z+ `; R3 B
老人家对智能新玩意又怕又离不开,小一辈也需要老人“连在网上”,但自己管不过来,有这样的社区商服挺重要的。
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实际上,这也与消费转型相关。& c( U9 x' V* ]& r  q0 @# [% m
3 k) w  t; H* R# t2 z
现在说起来消费不振,都想到吃喝、购物。实际上,不管兜里有没有钱,现在老百姓的吃喝、购物大体不影响,该吃吃,该买买。兴之所至的少一点,但那些本来不是稳定的消费。1 D' z6 q8 x; f

5 t* x1 B  y! F0 K这样的“初级消费”也与人口和老龄化有关。人口少了,老人吃不动了,这样的消费必然减少,至少增加不动了。从这一点来说,即使今天政府大撒钱,也未必能拉动起来多少,至少是不可能稳定拉动。还真能一天吃八顿大餐啊!
0 T& A7 k7 P; c1 F: N3 [8 Y# H; X0 b6 P3 b
但服务型消费才是消费的大头。美国GDP里,消费和服务占近70%,更精确一点是68-69%。这些都是个人消费(household consumption),加上政府开支和公司之间的商务往来服务开支,就是81.6%了。
+ t4 X) }, T2 O
8 t1 n; q3 p% z+ V个人消费包括购物、食品、住房、医卫、律政等,其中服务占47%。
1 i1 J( J. E* q- m3 T  A5 ]! H3 Z8 |9 h2 B- m  j6 z
个人消费占比一直在增长中,但在60年代已经达到64%了。6 ~3 b" c: w0 S- w% o
0 W0 C! X& f" u1 f" c# v, r
但是,美国2024年(最近的数据)零售总额为7.26万亿美元,当年GDP为29.18万亿美元。也就是说,零售占GDP的25%。与服务的47%相加,超过了67%,这是计算口径的误差。重要的是,零售只略高于服务的一半。
( f) P" Q/ a+ N" l1 y
$ _% o" ~9 g! P相比之下,2023年中国总消费(包括个人和政府开支)占GDP约56.8%,其中个人消费约占39-40%,政府约16.6%(略高于美国的13.4%),2025年零售总额50.12万亿人民币(约合7.15万亿美元)。有意思的是,中国电商占零售总额约26%,美国只有18%。5 U% n% z( h( r- f! p. d8 R- Y
) X/ i" `' f* p4 _. C
缺乏同一年份的数据,只能忽略年份差别,反正近年来消费增长乏力是共识,占比和构成应该没有多大变化。倒过来推算,2025年中国GDP为140.19万亿人民币,零售占比35.7%。延用2023年个人消费占比39-40%,服务占比只有区区5-6%。与美国相比,这是不可思议之低。而零售消费,实际上中美在总值上相差不多,在占比上,中国的零售占比还高得多。
# P% H) I7 W/ o; O
" J8 }. W. p! Y6 J4 ?什么中国人不肯花钱?中国人花钱买吃喝买东西起劲得很,比美国人还厉害得多,但在服务消费上非常抠抠索索。服务正是中国消费增长的必经之路。
8 Q% s8 y& Y, G( E
) H  C5 X$ k0 H" S在这方面,老破小及其改造可以起很大作用。
: D+ o. V' G" l( Z/ s
+ Z5 w9 c1 j& g; I& U6 x+ S老破小也分两大类:沿街砖木结构两层(或者一层)与砖混筒子楼。
3 S  X: C& [/ B$ k4 o  f0 W$ S
1 A; `) G) Y: E" L# k: B1 i( x" s前者的底层已经基本开发完毕,但这不够。砖木结构便于改造,邻屋打通,上下打通(不是说开天窗,是楼上楼下都成为同一商业单元的服务面积),扩大使用空间,改造空间和设施,这些都可以搞起来,而且是增加房地产价值的。有商业盈利,改造、装修成了有源之水。
3 a  O: s4 r1 b. i+ E
& S$ W% P. R3 O3 E* k, W7 y2 l筒子楼麻烦一些,但在结构工程师和原蓝图的指导下,科学改造是可能的。那么多筒子楼野蛮装修,实际上证明了当年的设计余量非常大。关键是改造不能蛮干。  s7 @) R; F; v

7 ^- `6 i7 c, b扰民的问题需要解决,但也不是不能解决的。
! K5 ^$ D+ J6 X4 F( e8 m7 Z/ ~$ T+ G, U6 D) ]
大量老破小的短期出路或许不在于改建,而在于盘活。

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  • TA的每日心情
    无聊
    2020-1-2 12:07
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    [LV.1]炼气

    沙发
    发表于 2026-3-16 03:47:21 | 只看该作者
    去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。
    ( t6 J0 W! [! U7 l* h2 G8 o# ]8 D! u" v+ R3 |% }4 o
    你这些主意,谁掏钱呢?
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    该用户从未签到

    板凳
     楼主| 发表于 2026-3-16 04:06:32 | 只看该作者
    semtex 发表于 2026-3-15 13:47
      p; j2 J% T5 b4 F去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。: R5 E! Y3 c2 k

    & H# p  P) J) D7 p; I3 f6 r你这些主意,谁掏钱呢? ...
    ) r( H0 \. v* R
    关键要把思路从店铺扩大到更加一般的服务。掏钱当然是服务的业主,不是政府。
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  • TA的每日心情
    奋斗
    6 小时前
  • 签到天数: 2986 天

    [LV.Master]无

    地板
    发表于 2026-3-16 04:37:51 | 只看该作者
    商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。% u+ O5 M5 A) w, ?7 l
    " f' _+ w- H* h1 u$ R
    老城区人口不断减少,剩下的都是消费能力较低的人群,只要改造成特色商业区,要不真的不容易振兴,如果东西南北都有新城区,大家约个饭可能还会约在中心区,否则都不爱舍近求远。- v% Z0 s: h2 I1 O( A* {
      C" p# @! m, }9 \) Z' z% Z/ C
    十多年前听一个上海人说过一个故事,上海老城区拆迁,由于面积都比较小,政府出台一个政策,户口本上一个人补偿50万,结果一个老太太家,实际只有老太太一个人住,户口本上有几十个亲戚,光这一户补偿款就2000多万,开发商表示拆不起。后来政府把很多老城区改造搁置了,户口只许迁出不许迁入,准备等若干年后人口凋零的差不多了再动。

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      发表于 2026-3-17 04:37
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    该用户从未签到

    5#
     楼主| 发表于 2026-3-16 07:57:25 | 只看该作者
    方恨少 发表于 2026-3-15 14:37
    0 n% y$ Z5 }! |0 s. x+ t商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。
    ! ]/ J( M! [9 `  L% v$ r2 k/ y8 e
    老城区人口不断减少,剩下的 ...

    7 l$ g" |- ~% I7 _+ J拘泥于商业区的改造是注定没有出路的。现在不是商家不够多,而是太多了。
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  • TA的每日心情
    开心
    2016-2-18 04:19
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2026-3-16 09:34:18 | 只看该作者
    方恨少 发表于 2026-3-16 04:37& _% @0 o, o  {
    商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。
    6 O# N1 X8 j9 K8 R
      I* Y' Y7 J! o0 e2 p3 I老城区人口不断减少,剩下的 ...

    5 Y! K$ D8 p9 {. u; A市中心更没戏,现在消费都是郊区化。( M5 y5 q. I. |* h/ n! i
    没啥太重要的事,没人会去市中心找堵。
    4 V7 v+ P3 n& S5 C" Y9 y市中心约饭,更是想当然了,一般都是可一方折腾,而不是所有人都折腾。
    / J/ G* E1 R& _当地有家横竖两条中心地铁线交汇的地方,两条地铁站出口都直通的商场都快倒闭了。, X) t) T% m8 A2 n& d; u! m
    虽然衰退的很慢,但的确一年不如一年。

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  • TA的每日心情
    开心
    2 小时前
  • 签到天数: 2300 天

    [LV.Master]无

    7#
    发表于 2026-3-16 10:28:39 | 只看该作者
    本帖最后由 住在乡下 于 2026-3-16 10:33 编辑
    " B, D: Y. a* n# R3 a! {3 Y* \
    9 A! ^8 p0 A6 U, l纸上谈兵,问题是社区里的就业率,便宜租金有活的人拼命租,靠养老金的,就不花钱。
    9 I+ X, X& A. k1 N4 i- S; i5 \7 i. x/ x- j& B
    有空,码点字,我那熟人买了3套老破小,分割租单间给山里出来打工的,每月1间300.
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