廉租房的迷思

晨枫

廉租房在中国实际上成为迷思了。高房价成为“万恶之源”，廉租房似乎成为万灵药。

廉租房，顾名思义，就是租金低廉的住房。思路当然是好的，也确实有很多需求，问题是：

1、房源从哪里来

2、资金如何解决

3、如何确保公平

中国现在有很多滞销房，合情合理的想法自然是把这些滞销房转化为廉租房。问题是怎么做。

这是公益事业，最终肯定是由政府来做。地方政府做不动了，那就中央政府出面。问题是，大量需要廉租房的地方是大城市，尤其是北上广深；大量存在滞销房的是三四线城市。地理上的错配使得“滞销房转化为廉租房”不具备可行性。

即使在地理上能做到合理配置，假定上海市内和附近存在大量滞销房，那还是有问题。

滞销房要么在开发商手里，要么在二手房主手里。要首先转成政府房主，才谈得上廉租出去。就上海而言，“低价位”房价约50000/平方米，远郊新房和城区“老破小”大致等价。典型远郊（如嘉定）100平米新房的售价算500万，典型城区“老破小”（如梅陇、杨浦）60平米二手房算300万。为了简单化，利率算1.5%，贷款为30年。那500万贷款的月供约17000，300万则约10000。

类似房源的典型租价分别约为8000元/月和3500元/月。显然，廉租需要显著低于这些价位。假定分别为半价：4000元/月和1750元/月。这应该能显著降低低收入群体的住房负担。进一步降低当然更受欢迎，但财政困难也更大。

政府也需要举债才能盘下滞销房。政府贷款的条件更优惠，但也不可能显著低于基准利率，否则银行就亏本了，最后还是“国家吃亏”。政府贷款利息大大低于央行基准，也严重冲击了金融市场。这才是最大一头的借贷，这将使得央行的利率控制化为乌有。不可行。

假定央行基准利率为1.5%（这只是假定一个数据，会进一步浮动，但不改变基本结论），政府接盘的本息支出就是17000元/月和10000元/月。半价廉租的差价为13000元/月和8200元/月，这是额外的财政开支，必须有来源。

有人说，赤字财政就解决问题了。这是糊涂的说法。赤字财政还是用借债来填补的。假定财政支出结构不变（民生、教育、社保等开支也确实贱不得），那廉租房就意味着借两笔钱，一笔是盘下滞销房的钱，这是一次性的，当然只有借贷是一次性的，还贷是长期的；另一笔是填补每月差价的，这是长期的。

有人说，廉租房来自资金链断裂的开发商和急等变现的二手房主，他们把房子“交给”政府就完了。这是剥夺银行和二手房主的资产，不可行。有价无市依然是“私有财产”，得到宪法保护，不可随意剥夺。银行和二手房主也没有理由主动把资产“交给”政府。

政府有义务提供公益服务。但要是代价是背上沉重的债负，而且不断加大债负，这不是公益服务，这是不负责任。社会主义不是这样搞的。

公益服务的原则只有一个：代价不能超过得益。

得益可以是多数人，那需要投入很小；得益也可以是少数人，那就可以承担较大的投入强度，但总投入依然较小，在多数人能分担的程度。

换句话说，廉租房不是不可以实施，但只有在需要廉租房的人是少数群体才可行，否则“拿钱”群体太大，“出钱”群体负担不起。

这也决定了靠廉租房释放消费力是个伪命题。廉租房本来就面向低收入群体，如果低收入群体还是少数群体，廉租房能释放的消费力注定是有限的。这不等于不应该搞廉租房，只是廉租房的出发点不能是释放消费力。

廉租房还有公平问题需要解决。

完备的规则、审查、复核这些都是必要的，也不用多说；廉租房必然带来可观的体制内反腐成本，这也不用多说。但廉租房对正常房地产交易和房租市场肯定形成冲击。

这回到同一个地方：如果廉租房只是面向少数群体，这样的冲击可以吸收；如果廉租房的数量和覆盖面大到危害主流房地产买卖和房屋租赁，那损害的是多数人的利益。中国城乡的房屋自有率很高，不同统计数据都在60-80%之间，甚至有90%的。这里已经排除了农村基本上都是自有房的问题。

大量廉租房涌入市场，必然造成房价下跌。这不是“资本vs人民”的问题，在这里，受害的恰恰就是人民，是廉租房享用者的父母、兄弟、同学、朋友。这造成严重的社会公平问题。

房地产价格滑落的问题与日本的“收支表衰退”相像。继续住在同一个居所，但房价跌了，不影响居住，但不仅影响心情，也影响日后需要置换时的资产。人老了，或许需要搬进养老院。本来自家房子值500万，现在跌了一半，只值250万了，必然要求增加日常积蓄，弥补资产差距。这就是家庭的“收支表衰退”。

对于被“掏空六个钱包”的人们，他们更是首当其冲的受害者，不仅钱包被掏空了，连老窝都脱底了。

也就是说，房地产价格滑落不见得增加消费，很可能带来的是消费力的滑落。

廉租房不是坏主意，但廉租房不是简单的主意，实施需要仔细筹划，尤其需要与主流房地产和房租产业相隔离，面向的也只能是少数群体。这不是保护资本的问题，这是保持基本经济秩序的问题。中国的家庭或许还没有进入“富”的阶段，但已经进入“有”的阶段，干什么都不能忘记这一基本事实。损害多数人的利益恰恰是最反社会主义的事情。

中国房地产价格虚高，这是房地产整顿的初衷。但这不是大刀阔斧能解决的问题，只能像当年“4万亿”一样，通过进一步发展而吸收。现在要做的是房地产止跌回稳，等经济和收入水平相适应了，才谈得上下一步的发展。在这一点上，中国房地产与中国股市恰好相反。两者都需要与经济发展同步，股市是从下往上跟上，房地产则是“冻结”到经济跟上再发展。