廉租房的迷思

晨枫

廉租房在中国实际上成为迷思了。高房价成为“万恶之源”，廉租房似乎成为万灵药。

廉租房，顾名思义，就是租金低廉的住房。思路当然是好的，也确实有很多需求，问题是：

1、房源从哪里来

2、资金如何解决

3、如何确保公平

中国现在有很多滞销房，合情合理的想法自然是把这些滞销房转化为廉租房。问题是怎么做。

这是公益事业，最终肯定是由政府来做。地方政府做不动了，那就中央政府出面。问题是，大量需要廉租房的地方是大城市，尤其是北上广深；大量存在滞销房的是三四线城市。地理上的错配使得“滞销房转化为廉租房”不具备可行性。

即使在地理上能做到合理配置，假定上海市内和附近存在大量滞销房，那还是有问题。

滞销房要么在开发商手里，要么在二手房主手里。要首先转成政府房主，才谈得上廉租出去。就上海而言，“低价位”房价约50000/平方米，远郊新房和城区“老破小”大致等价。典型远郊（如嘉定）100平米新房的售价算500万，典型城区“老破小”（如梅陇、杨浦）60平米二手房算300万。为了简单化，利率算1.5%，贷款为30年。那500万贷款的月供约17000，300万则约10000。

类似房源的典型租价分别约为8000元/月和3500元/月。显然，廉租需要显著低于这些价位。假定分别为半价：4000元/月和1750元/月。这应该能显著降低低收入群体的住房负担。进一步降低当然更受欢迎，但财政困难也更大。

政府也需要举债才能盘下滞销房。政府贷款的条件更优惠，但也不可能显著低于基准利率，否则银行就亏本了，最后还是“国家吃亏”。政府贷款利息大大低于央行基准，也严重冲击了金融市场。这才是最大一头的借贷，这将使得央行的利率控制化为乌有。不可行。

假定央行基准利率为1.5%（这只是假定一个数据，会进一步浮动，但不改变基本结论），政府接盘的本息支出就是17000元/月和10000元/月。半价廉租的差价为13000元/月和8200元/月，这是额外的财政开支，必须有来源。

有人说，赤字财政就解决问题了。这是糊涂的说法。赤字财政还是用借债来填补的。假定财政支出结构不变（民生、教育、社保等开支也确实贱不得），那廉租房就意味着借两笔钱，一笔是盘下滞销房的钱，这是一次性的，当然只有借贷是一次性的，还贷是长期的；另一笔是填补每月差价的，这是长期的。

有人说，廉租房来自资金链断裂的开发商和急等变现的二手房主，他们把房子“交给”政府就完了。这是剥夺银行和二手房主的资产，不可行。有价无市依然是“私有财产”，得到宪法保护，不可随意剥夺。银行和二手房主也没有理由主动把资产“交给”政府。

政府有义务提供公益服务。但要是代价是背上沉重的债负，而且不断加大债负，这不是公益服务，这是不负责任。社会主义不是这样搞的。

公益服务的原则只有一个：代价不能超过得益。

得益可以是多数人，那需要投入很小；得益也可以是少数人，那就可以承担较大的投入强度，但总投入依然较小，在多数人能分担的程度。

换句话说，廉租房不是不可以实施，但只有在需要廉租房的人是少数群体才可行，否则“拿钱”群体太大，“出钱”群体负担不起。

这也决定了靠廉租房释放消费力是个伪命题。廉租房本来就面向低收入群体，如果低收入群体还是少数群体，廉租房能释放的消费力注定是有限的。这不等于不应该搞廉租房，只是廉租房的出发点不能是释放消费力。

廉租房还有公平问题需要解决。

完备的规则、审查、复核这些都是必要的，也不用多说；廉租房必然带来可观的体制内反腐成本，这也不用多说。但廉租房对正常房地产交易和房租市场肯定形成冲击。

这回到同一个地方：如果廉租房只是面向少数群体，这样的冲击可以吸收；如果廉租房的数量和覆盖面大到危害主流房地产买卖和房屋租赁，那损害的是多数人的利益。中国城乡的房屋自有率很高，不同统计数据都在60-80%之间，甚至有90%的。这里已经排除了农村基本上都是自有房的问题。

大量廉租房涌入市场，必然造成房价下跌。这不是“资本vs人民”的问题，在这里，受害的恰恰就是人民，是廉租房享用者的父母、兄弟、同学、朋友。这造成严重的社会公平问题。

房地产价格滑落的问题与日本的“收支表衰退”相像。继续住在同一个居所，但房价跌了，不影响居住，但不仅影响心情，也影响日后需要置换时的资产。人老了，或许需要搬进养老院。本来自家房子值500万，现在跌了一半，只值250万了，必然要求增加日常积蓄，弥补资产差距。这就是家庭的“收支表衰退”。

对于被“掏空六个钱包”的人们，他们更是首当其冲的受害者，不仅钱包被掏空了，连老窝都脱底了。

也就是说，房地产价格滑落不见得增加消费，很可能带来的是消费力的滑落。

廉租房不是坏主意，但廉租房不是简单的主意，实施需要仔细筹划，尤其需要与主流房地产和房租产业相隔离，面向的也只能是少数群体。这不是保护资本的问题，这是保持基本经济秩序的问题。中国的家庭或许还没有进入“富”的阶段，但已经进入“有”的阶段，干什么都不能忘记这一基本事实。损害多数人的利益恰恰是最反社会主义的事情。

中国房地产价格虚高，这是房地产整顿的初衷。但这不是大刀阔斧能解决的问题，只能像当年“4万亿”一样，通过进一步发展而吸收。现在要做的是房地产止跌回稳，等经济和收入水平相适应了，才谈得上下一步的发展。在这一点上，中国房地产与中国股市恰好相反。两者都需要与经济发展同步，股市是从下往上跟上，房地产则是“冻结”到经济跟上再发展。

小青

目前看，廉租房并不是解决存量房的，至少北京不是。北京的廉租房项目是政府出资新建的集中社区，针对定向人群开放申请，严格审核包括收入、资产、家庭人均居住面积等各项资格。

老杨的大姐15年申请廉租房，她的基本条件是低收入无住房，17年通过审核排到了一间35平左右的公寓，结合公积金，每月实际支付房租好像是六七百块，时间久具体金额记不太清楚了。公寓房有装修，配置厨卫电器，自己再添置点家具家电就入住了。

廉租房的管理方会不定期核查承租人的资产变化情况，如果资产有增长超出申请条件会丢失承租资格并让承租人限期退租搬离。

北京廉租房项目的地段和环境还都挺好的，房山这边的几个大的项目都离地铁很近，能保留资格的话一直住着挺方便的。

sumigdai

廉租房的成本算法肯定不能按房贷本息这么算。

晨枫

sumigdai 发表于 2025-1-22 10:23
廉租房的成本算法肯定不能按房贷本息这么算。

行啊，尽管换算法，但房贷本息还是要还的，谁来还？

sumigdai

晨枫 发表于 2025-1-23 00:25
行啊，尽管换算法，但房贷本息还是要还的，谁来还？

国内出租房就没有正现金流的，本息谁来还？加拿大和加州的投资房也都是要贴钱的，本息谁来还？这还是正常商品房呢，放到廉租房上，本金怎么算，本息算不算房贷就更难定义了。

三力思

中高级的房产，收房产税养廉租房就可以了。房产税按常住人口减税，空置房也消失了。现在很多之前的商业区都消失了，改建成廉租蜂巢居，像房车标准那样折叠布置的隔间。 群租也会消失。

晨枫

sumigdai 发表于 2025-1-22 11:43
国内出租房就没有正现金流的，本息谁来还？加拿大和加州的投资房也都是要贴钱的，本息谁来还？这还是正常 ...

你真是天才！投资房的逻辑用于廉租房。投资房最终通过卖房收回投资，你是打算最终把廉租房卖掉所以房租贴点无所谓吗？然后再造新的廉租房做投资？

晨枫

三力思 发表于 2025-1-22 13:23
中高级的房产，收房产税养廉租房就可以了。房产税按常住人口减税，空置房也消失了。现在很多之前的商业区都 ...

房产税要收得起来啊

三力思

晨枫 发表于 2025-1-23 04:21
房产税要收得起来啊

不交就没收拍卖房子就收得起来了。收入税能收，房产税更能收。

晨枫

三力思 发表于 2025-1-22 18:49
不交就没收拍卖房子就收得起来了。收入税能收，房产税更能收。

我是赞成房产税的，但这事说了好多年了，如何？

房产税征收的基础是房，不是人。问题正在这里。由于北上广深房价的扭曲，不少住在高价房里的人，实际上没有多少房子之外的财产，真要收税，就要出问题。

把房产税征收的基础换成人，更糟。有钱人把高价房子挂在没钱人头上，自己挂名在低价房子上，就完全扭曲了房产税的原意了。

水风

晨老大，我觉得您还是从市民的视角来看这个问题。这几天听了黄奇帆的讲谈，觉得有几点需要澄清一下。

首先，要考虑国内房价的组成。国内的房价5万一平，实际上接近有一半是要交给政府的。除了地价的40%左右，还有增值税的15%。前一部分是交给地方政府的，后面一部分是给中央政府的。这部分如果政府买，基本就是左手交右手的事情。所以政府买房的话，扣完地价，增值税，印花税等等要交回政府的钱，真给个2万一平，开发商就是大赚。而开放商你见过谁全款拿地的？都是拿着首付去银行套，阿不是，是讨贷款的。

第二，开发商都这个时候了，还做梦要大赚么？政府买房，基本就是压着银行的贷款额来出价的。反正国内数得着的大开发商已经基本倒完了。剩的几个都是在破产重组中的。所以，名义上是救市。但不是救开发商。只是救老百姓的基础房价而已。只要把多余的房源握到自己手里了，保证银行系统不要受太大的冲击，那么定价权，就是政府与银行间商量着来而已。

所以，现在收房，基本就是卡着成本来。而且这个成本还不是开发商报的成本，只是为了解开上下游三角债的那个成本。开发商已经是案板上的肉了，其中最大的债主，基本除了地方政府，就是国有银行。这部分其实就是左手右手的问题。关键的是如何把钱给建筑商，材料商，工人。。。

黄奇帆说，国家可以用三成，或者四成市场价来收房。这个我觉得就是宣传而已。实际上，真正的花费大概可以卡到2成多。如果真是这样，那么原来500万的房子，150万以下就可以入手了。就算是按照市场经济走，每月5000就可以保本。再加上对于低保的政府专项款，那么4000/月 也不是不可以。

而且，这笔钱是专项基金。黄奇帆预计中央最终会出到十一二万亿来买断全国上下的市面库存。这部分钱绝大部分会用来支付三角债，变成拖欠的工程款，工资，还有偿还银行的贷款。很多钱甚至都不需要在破产重组的开发商那里走一遍，因为都是处在政府领导的破产重组中。

理论上，这波操作是有很大的可行性。只要银行还有地方政府，不要太贪心，妄图在其中火中取栗，那么国家吃下这批库存，基本没什么问题。

晨枫

水风 发表于 2025-1-22 21:01
晨老大，我觉得您还是从市民的视角来看这个问题。这几天听了黄奇帆的讲谈，觉得有几点需要澄清一下。

首先 ...

经常听到这个“左手倒右手”的说法。如果这事这么简单，朱镕基当年解开三角债岂不轻而易举？

如果只是把开发商倾家荡产就能解决问题，早不会等到现在了。这帮家伙哪个屁股干净？拿来平民愤是再容易不过的事了。

我认为黄奇帆那个四成和你的二成是乐观到离谱了。但这只是我的认为，没有数据支持。

对了，黄奇帆能讲谈，正是因为中央已经没人听他的，否则早没功夫跟大家讲谈了，早都实操去了。

nanimarcus

新加坡的公租房 HDB 就干的很不错。
新加坡的公租房位置不错，围绕地铁站建设，质量不差，所有权归政府，管理的很好。
购买者可买可卖，可以赚取差价。
归根结底，新加坡政府真的管啊，照理说中国政府的能力应该更强，关键是管不管。
新加坡政府管理的哲学是尽量给国民提供生活和工作的条件，但是你得自己安排自己的工作生活，别想躺着。

晨枫

nanimarcus 发表于 2025-1-23 00:54
新加坡的公租房 HDB 就干的很不错。
新加坡的公租房位置不错，围绕地铁站建设，质量不差，所有权归政府，管 ...

看来你对新加坡廉租房很熟悉。那就顺便解释一下：新加坡政府容许廉租房住客买下，然后高价卖出，是怎么做到不冲击商业房市场的？

sumigdai

晨枫 发表于 2025-1-23 04:20
你真是天才！投资房的逻辑用于廉租房。投资房最终通过卖房收回投资，你是打算最终把廉租房卖掉所以房租贴 ...

投资房最终通过卖房收回投资？晨大在经济学里要补的课还很多啊。

晨枫

sumigdai 发表于 2025-1-23 10:25
投资房最终通过卖房收回投资？晨大在经济学里要补的课还很多啊。

那你就帮我补补呗

三力思

晨枫 发表于 2025-1-23 15:30
看来你对新加坡廉租房很熟悉。那就顺便解释一下：新加坡政府容许廉租房住客买下，然后高价卖出，是怎么做 ...

公租房买卖只在政府挂的公租房网站上进行，太低政府会买下，太高政府直接告诉你，你不能这么高卖，把你从网站上下架.

晨枫

三力思 发表于 2025-1-23 10:45
公租房买卖只在政府挂的公租房网站上进行，太低政府会买下，太高政府直接告诉你，你不能这么高卖，把你从 ...

有意思。国家可以强买，房主不能强卖。

陈王奋起挥黄钺

晨大多虑了。
政府接盘滞销楼盘做廉租房，有个条件，就是现价打7折。这个条件一方面确保接盘没有风险，二来给现有住房的价格设了一个心理上的价格底。

回到你的问题上， 500万的房子，打了7折就是350万，每年2%的利率就是7万，只要租金大于7万，对于政府就不算亏钱。折旧是房子的建设成本本身折旧，上海的建设成本每平米大约3500。100平米的房子35万，每年2%折旧，也就7千块钱。

展望未来10年，假定每年平均通胀2%，平均GDP增长5%，仅仅通胀导致的房价上涨就是22%，因为GDP上涨导致的房价承受能力是62.9%。

所以政府接盘不算太坏的解决方案，毕竟过去10年，自从蠊相上台，就没有建设过经济适用房和廉租房，补点功课是应该的，贴点钱也合理，何况可能不用贴钱就能运转。

晨枫

陈王奋起挥黄钺 发表于 2025-1-23 11:59
晨大多虑了。
政府接盘滞销楼盘做廉租房，有个条件，就是现价打7折。这个条件一方面确保接盘没有风险，二来 ...

问题在于：

1、2%是利率的低限，不是可持续的。涨到4-5%怎么办？5-6%才是北美当前的主流利率，而几年前还认为是不可能的。
2、滞销楼盘的解盘是一次性的，廉租房是长期政策，现在都在考虑一次性的接盘代价，似乎都不考虑廉租房政策的可持续性？
3、这一波接盘后，房地产市场还需要多少时间才能恢复期吗的活力，还是要等接盘房都最终消化完了才可能？
4、长期GDP增长还能维持平均5%吗？美国GDP增长有一半是靠坚挺美元和印钞权维持的，中国单靠实体经济，经济体量发展到那么大后，还能维持多少GDP增长率？未来10年不是很遥远，兑换率恢复正常后，中国名义GDP超过美国大概率在10年内实现。

90年代后，中国就没有大规模建设过经适房和廉租房。补课的目的、资源、终点是什么？