廉租房的迷思

nanimarcus

晨枫 发表于 2025-1-23 15:30
看来你对新加坡廉租房很熟悉。那就顺便解释一下：新加坡政府容许廉租房住客买下，然后高价卖出，是怎么做 ...

新加坡这个公租房 HDB 不能算廉租房，80%的人都住在HDB 里面，其他的就是私人住宅公寓。
新加坡政府的哲学是老百姓你不给他房子住他就会造反，所以新加坡决定搞公租房 HDB。
新加坡整个国家是围绕地铁修的，离地铁站两个街区以内的地皮都是给HDB的，公寓一般离地铁比较远。
因为政府认为有钱人都有车，而一般老百姓严重依赖地铁，所以新加坡的地铁那是修的密密麻麻的。

但是HDB的所有者是政府，不是购买者，购买者最多购买70年使用权，在这个期间，是可以自由买卖的，当然通过HDB，赚的钱归你自己。
这个我也能理解，因为新加坡地皮实在太少了，根本就不敢卖给私人，否则分分钟给卖完了。
新加坡80年前后搞了一个土改，当然名义上是购买，价格极低，农田寺庙的土地私人土地全部买下来了，最后一次购买就是几年前，一个小的离岛上的土地全部买下来了。
所以新加坡大部分土地都在政府手上，零零散散私人所有的土地基本上是殖民地时代留下，不过政府如果想拿下来有的是办法。

HDB的价格一般是私人公寓的1/3左右，所以完全是两条道，根本就没什么冲击，倒是经常同步涨价。
早年间买HDB还可以再买一套公寓，现在限制很多。

HDB的日常管理是政府，要交物业费，但是真不高，而且动辄减免，五年维修粉刷一次，是真的维修，不是走过场。
现在维修的时候都是先用无人机巡查，会提前通知你把家里的窗帘全部拉上以保护隐私。
所以很多很老旧的房子都收拾的干干净净的，新房子那就维护的更好了。

新加坡的HDB价格两次大涨，一次是05年到10年，很多地方涨了一倍，然后新加坡政府出手冷冻了差的不多五年，然后略有松动。
然后这次疫情又大涨一次，很多地方涨了50%到80%，搞不好又是一倍。

新加坡赚钱不是靠老百姓那点税钱，那点钱塞牙缝都不够，税收是个调节也是表示国家政权的存在。
老百姓对于新加坡政府来说一个是提供政治上的支持，新加坡的大选是真大选，当然操作的空间很大。
再一个老百姓本身就是人力资源，新加坡政府考虑绝大多数问题的出发点就是赚钱，这不是错，换谁谁也得这么干。

新加坡经济上没什么大问题，政治上问题很大，小李走了，后面没人压得住，这很危险。
华人资本家的贪婪愚蠢和怂逼我太知道了，作为一个阶级它们根本没有能力管理一个国家，必须依靠一个强悍的政治家来管理这个国家。

晨枫

nanimarcus 发表于 2025-1-23 14:35
新加坡这个公租房 HDB 不能算廉租房，80%的人都住在HDB 里面，其他的就是私人住宅公寓。
新加坡政府的哲 ...

那中国早就过了新加坡模式这个店了，已经没有参考价值了。80%的人住HDB，在中国已经不可能了。

nanimarcus

晨枫 发表于 2025-1-24 08:24
那中国早就过了新加坡模式这个店了，已经没有参考价值了。80%的人住HDB，在中国已经不可能了。 ...

但是政府可以把物业接下来。
每年的物业费是一大笔钱，能搞得动也就是黑社会。
现在全国的物业很多感觉都落到黑社会手里了，这会成为黑社会洗白的机会，而且等于把基层政权交给了黑社会。

四处乱晃

知道二线省会的廉租房面积小，一家三口大约就50M2左右，装修好了，添点家具就行。租金开始不到400，后来收入略高升到500+。 限购之前住满几年可以买，后来限购后就只租不卖。

史节

我觉得晨枫可能对廉租房这个事情理解方向偏了。廉租房这个事情看起来是要搞低价租金的房子，其实是要搞房地产政府抄底。能不能收到房租倒不是主要问题，让房地产交易平衡才是主要目的。

第一个钱从哪来，中央政府的国债。不存在从金融机构贷款的问题。现在中国政府长期国债利率只有不到2%，不多借点对不起这个利息。
第二个房源，开发商滞销房是主要来源，急于变现的二手房也可以。急于变现的二手房走的是市场交易，并不存在所谓的剥夺，卖给其他人就不是剥夺了？而滞销的房产那个就是随行就市加谈判了，基本上按照成本价来交易。这个也不存在所谓剥夺，这个逻辑仙人已经讲的很清楚了。
第三个公平问题。获得的房源除了解决最贫困和社会最急需房源过渡到人群外，并不指望通过房租。如果房租能够维持基本的维护，保持正循环就很好了。政府未来主要的方向是售卖。这个逻辑是这样的，房地产已经低迷几年了，基本房价都已经降了3-4成，现在是70%左右的房价。政府大规模收购是基本按照成本价拿的。等政府清空市场后，等于盘活市场，因为供销关系平衡了。再通过供给控制保证房地产的供应在一个规模，好像黄算过，每年我们需要10亿米的房子。那么房产市场就基本稳定下来了。
接下来房市差不多上涨会是按照通胀的涨幅来上涨，而接下来大规模经济刺激会是放水，也就是通胀时代。政府接下来可以有计划的释放房源，由于之前是低价购买的，而且是通胀之前买的，出售的基本上是稳赚不赔。

说白了，这个事情就是趁着房地产行业低迷，低价的时候，政府购入一大笔资产，盘活市场的同时为未来留下一笔财产。

史节

水风 发表于 2025-1-23 11:01
晨老大，我觉得您还是从市民的视角来看这个问题。这几天听了黄奇帆的讲谈，觉得有几点需要澄清一下。

首先 ...

我觉得晨枫可能没理解未来这笔资产的盘活是通过出售而不是出租。
比如说一个一百万的房子，现在房产价格可能是70万，国家60万就全部拿下了。市面的房子滞销基本解决了，通过廉租来维持一个人气，一般租售比为1:200到1:300，100万的房子正常租金4000-5000，现在3000-3500，国家给一个1500的价格，绝对的廉租了。
然而房地产市场等于出清了，房价可以企稳了，而国家未来几年要放水，通胀肯定要来。房子价格恢复到100万的时候，廉租房一部分转为出售，按照95万卖，可以继续控制房价，并且收回资金。

晨枫

史节 发表于 2025-1-25 20:09
我觉得晨枫可能对廉租房这个事情理解方向偏了。廉租房这个事情看起来是要搞低价租金的房子，其实是要搞房地 ...

最大的问题是：一旦启动廉租房，这就不能是一时而为，必须是长期长策。

按照你的设想，这不是廉租房，或者说只是以廉租房的名义“搭桥”，在政府盘下滞销房期间为政府减负。等到房价恢复，政府卖出这批房子、收回投资的时候，需要廉租房的人又没地方住了。

说到底，这不是政策性的廉租房，只是政府作为房地产商，用国家的钱抄底。日后不赚钱，只是收回成本。算“公益房地产商”吧。

政府真这样干的话，绝对损失的民心多于赢得的民心。

史节

晨枫 发表于 2025-1-26 11:01
最大的问题是：一旦启动廉租房，这就不能是一时而为，必须是长期长策。

按照你的设想，这不是廉租房，或 ...

的确是长期长策，不是短期处理。只是手法上要有趣些。
比如说有些地方搞共权房。你来一个城市先给你一套廉租房，等你立足了，若干年后可以购买几分之几的产权，所谓公权房，这个房子其实已经是你的了，但产权还不是都是你的，等你想全买下来，可以按照市场价把其他部分产权买下来。
我们普通百姓有房率很高，主要矛盾是大城市的新居民的问题。政府手里有一批这种房子，相当一部分搞廉租房，有一部分则拿在手里面，准备未来出售的。新居民住廉租房有个期限，比如说5年，之后就不再享受了，但可以购买共权房，然后你有优先权购买你现在居住的房子。
房价恢复后，政府出售一部分房子，但不是大规模卖出，只要保证利息加维护成本为正就可以了。最后还有一部分城市绝对贫困人群也没有住房，房产针对这部分拿出少部分搞长期廉租是可以的。
这样可以解决中国绝大多数城市的基本问题，当然还有个别城市，那就需要另外的政策了。

水风

史节 发表于 2025-1-26 12:58
的确是长期长策，不是短期处理。只是手法上要有趣些。
比如说有些地方搞共权房。你来一个城市先给你一套 ...

具体实行的措施，我们都是道听途说。还是等到国家的正式文件出来再看吧。

不过您说的对，国家必须有一定的廉租房资源来供给弱势群体。但这部分的比例一定不能过大，而且必须保证给那些真正需要的人。

陈王奋起挥黄钺

晨枫 发表于 2025-1-24 03:08
问题在于：

1、2%是利率的低限，不是可持续的。涨到4-5%怎么办？5-6%才是北美当前的主流利率，而几年前 ...

1. 由于生产力爆棚，短期来看中国么有通胀忧虑，利率将长期在低位徘徊；

2. 存量房的寿命大约50年，也就是说目前市场上的住房每年减少2%，5年就会减少10%。因此目前的政策只要坚持5年以上，房地产的供求将会逆转；

3. 见上条；

4. 长期GDP年增长多少其实不重要。真的到5%，加上2%的通胀，10年就能完全化解高房价的历史大包袱了。中国的名义GDP看中国在尖端产品上的突破速度。 如果3年内EUV量产了，5年内名义GDP将是美国的2倍。