中国城市面临洗牌

晨枫

上海的房价还在涨。在小区门口看看标牌，不标个百多万、两百万都不好意思打招呼。但个人估计，二十年后，中国城市要大洗牌，尤其是北上广。

北上广依然是中国重要的经济中心，人口还会继续集中，但老龄化也在加速。上海老城区里，还有大量老住宅建筑，有些是解放前就留下来的，外表和结构都不错，尤其是有些有历史价值的老房子。现在历史价值的定义扩大了，不一定需要有历史名人住过，所以这样的老住宅建筑其实很多。问题是，这些受到保护的建筑的居住模式变了。72家房客问题有所改善，但还是有好几家住在原来一个大家庭的空间内，有的在原主人客厅，有的在佣人房，睡觉没有问题，但厨厕就差强人意。要装个空调很不方便，买辆汽车要停车更是繁难。

还有就是80-90年代大量建造的新村住宅。这些被贬为兵营式住宅的简易住宅在那个时代解决了大量居民迫切的居住问题，是有历史功绩的。但这些建筑不光呆板、乏味，户型窄小，而且结构也不便改装，以适合现代生活。比如说，厕所很小，如果还有空间安装淋浴的话，几乎肯定没有地方安装洗衣机。很多人家的阳台封起来，当作额外的房间使用，洗衣机也装在阳台上。问题是阳台的下水问题解决了，但上水不便，常常需要穿越房间从厨房或者厕所引水。小区道路和空地是按照自行车年代规划的，停放汽车也是捉襟见肘。

这些老住宅还在继续发挥作用，从百分比涨幅来说，这些房子甚至得益最多，二十年前几万元买下的单元房现在随随便便就涨价十几、二十倍。但另一方面，年轻家庭只要有一点办法，大多离开这些老房子，搬到更加偏远的郊区新房子，这些房子宽大，舒适，适合现代生活。老城区内也有新住宅建筑，但价格高昂，而且新建的空间越来越缺乏，继续拆迁已经腾不出多少空地了。新城区在向松江、安亭甚至更远的地方延伸，这些地方以前是要坐长途汽车的。

现在，中环以内的老城区住宅以老式或者简易式居多，居民老龄化严重。还有就是外来民工，群租集中的或许就是中环和内环之间的新村住宅。

二十年后，随着城市老人的离去，年轻家庭迁回这些老房子（新村房子和72家房客的老房子）的可能性很小，大量老房子会闲置。民工和低收入群体会迁入。但随着服务对象群体的萎缩，民工也会减少。那时，这些城区就面临旧城区复兴的问题了。

内环以内的历史建筑应该不会动，逐渐由有钱人把整个单元买断，恢复到一门一家的初始状态。有钱可以任性，现代化改装的事情不用我们操心。问题出在80-90年代建造的大量新村房子。

一个可能是中环与内环之间大量拆迁改建，新住宅建筑重新向中心城区集中。考虑到新村房子存量大，单价已经很高，除非发生底特律那样的崩盘，即使出现大量闲置，拆迁成本也会很高，必然极大地推高新建住宅的成本，大面积实行的可能性较小。这样做的好处是道路、公交、商业设施是现成的，只要能造起来、卖出去，差不多是即插即用。

另一个可能是城市功能分散化。远郊新城区的建设和发展形成了新城，功能开始独立于中心城区。现在不比从前了，买个东西、吃个饭非要到南京路、淮海路。事实上，上海人已经较少到南京路、淮海路购物了。除非特别需要，比如非要到国际饭店摆婚宴，或者指定要到大光明看一场电影，或者一定要到培罗蒙做西装，日常生活实在是没有必要去挤这个热闹。事实上，除去象征性的“正宗”，很多名店已经开设了大量分店，提供与本部一样的商品和服务。松江这样的新城不仅足够满足基本生活需求，买车修车这样的高端生活需求也没有问题。第一人民医院松江分院的规模比本院大多了。大学分校已经形成大学区，中小学名校群也指日可待。工业和科技园区不是问题，如果能形成办公园区，那就真正独立了。这是可能的，湾区和硅谷就是例子，脱离旧金山独立发展。当然，这种独立发展不是老死不相往来，而是松散联合。交通足够便利了，真正独立既无必要也不可能。

第二种实际上是更有利的发展模式。80年代以来，中国城市建设界就对“大饼一块”的蔓延发展或着辐射式发展模式忧心忡忡。这不是中国人杞人忧天，而是根据西方城市化经验的合理推断。辐射式城市充分利用中心城区的优势，但也极大地放大了中心城区的缺点，首都成为首堵就是一个例子，现在恶性堵塞已经不是北京的专利了。狭窄的空间也衍生出卫生、交通甚至治安和社会问题。

大拆大建可以用现代技术缓解城市病，但治标不治本，而且对城市传统造成严重破坏。中国人已经吃够苦头了。中心城区要保持传统，必须改变思维，极大提高生活成本，以降低人口密度，提高居住和生活质量。没错，城市是大浪淘沙的地方，特别适合于优胜劣汰。但只有优胜而没有劣汰，城市就要得消化不良的病，久而久之，就要生癌。在某种程度上，现在香港的问题也是优胜而劣不汰，但这是题外话了。北上广得益于大量优秀的外地人涌入。不优秀的外地人生存不下来，或者回老家，或者转战别的竞争相对不厉害的地方，在那里，他们又是优胜了。这是优胜劣汰在起作用。但对于原住民来说，优胜劣汰的机制没有形成，也是优胜而劣不汰。外地人的不公感实际上也部分来源于此。老龄化是一个独特的机会，以后就要靠提高中心城区生活成本来加高门槛，房产税、遗产税都是提高门槛的方法。居住权是人权，人权是要尊重的，但人权的实质是平等而不是特权。没有绝对的平等，公开、透明的标准和人人可以通过努力而达到成功，这就是现实中最大的平等。高考不就是这样的吗？

另一个事情就是交通控制。中心城区通行证需要征重税，住在这里也是一样，与房产税同等处理。区外车辆像伦敦一样处理，上海牌照每次进出自动收费，外地牌照停车收费，全国牌照和信用系统联网后，也可以改为自动收费。对于苏州、杭州这样也有堵塞问题的邻近城市来说，也可以实现类似制度，限制车流。但松江、安亭、嘉兴、湖州等就可以开放过境，吸引人来。

上海的情况应该对很多城市都有典型意义。中国近三十年的发展是世界历史上的大事，将影响未来一百年甚至更长时间的世界面貌，解决好城市化问题是中国可持续发展的重大课题，一点不比能源、水源、土地、环保问题轻松。

lorry

北上广是中国人口结构最好的地方。本地人口生育率低，老龄化，但是收割外地人。

燕庐敕

进京要办临时牌，现在深圳高峰期关内四区也不允许外地车通行了。

晨枫

燕庐敕 发表于 2015-2-5 23:10
进京要办临时牌，现在深圳高峰期关内四区也不允许外地车通行了。

禁止外地车进城是不对的，“本地人特权”应该破除。

燕庐敕

晨枫 发表于 2015-2-6 13:16
禁止外地车进城是不对的，“本地人特权”应该破除。

每月可以一天通行并提前申请，其他只能在非高峰时段通行---去往国境关口的例外。

怎这样呢

不如把鹤壁从头好好规划下

然后203

上海距离“任天下之智力,以道御之,无所不可”的境界还有多远？
晨大有暇可以比较一下纽约和上海在竞争力上的差距，我觉得一定很有意思。

我感受到的金融市场上的差距至少有50年。

清风徐来

“这样也有堵塞问题的邻近城市来说，也可以实现类似制度，闲置车流。”------这里应是“限制车流”吧

隧道

燕庐敕 发表于 2015-2-6 13:47
每月可以一天通行并提前申请，其他只能在非高峰时段通行---去往国境关口的例外。 ...

脑残规定。明显的歧视。
外地车都是去办事的，而且都是值得办的事。
想控制，提高停车费就好了，车总归要停下来的。提高汽油价格。
有关卡提高过桥费和过路费就好了。
在城郊的轻轨站设立有足够车位的廉价甚至免费的停车场。
让进城的人可以选择坐轻轨省去停车的麻烦和过桥，过路的费用。

燕庐敕

隧道 发表于 2015-2-6 14:41
脑残规定。明显的歧视。
外地车都是去办事的，而且都是值得办的事。
想控制，提高停车费就好了，车总归要 ...

与脑残无关，就是懒政思维贯穿上下层。

永远只求自己方便，打死也绝不与别人方便。

隧道

燕庐敕 发表于 2015-2-6 14:43
与脑残无关，就是懒政思维贯穿上下层。

永远只求自己方便，打死也绝不与别人方便。 ...

现在感觉是执政水平低的表现。
自己也不方便，不可能都是外地人主动去市里办事。
总会有需要请外地人来市里的时候，要么特批临时牌照，要么派车去接送。
就算特批临时牌照也会让人不爽。派车接送更是2个往返，费时费力。不然就是特权。
中国的很多规定，政策严格来说都是违法，违宪的。
很多事能做不能说。政府偏偏就说了，而且做的还不对。

燕庐敕

隧道 发表于 2015-2-6 14:49
现在感觉是执政水平低的表现。
自己也不方便，不可能都是外地人主动去市里办事。
总会有需要请外地人来市 ...

执政水平在不同方面变现的差异很大，有时候怀疑这些是不是同一个政府的人。

隧道

燕庐敕 发表于 2015-2-6 14:53
执政水平在不同方面变现的差异很大，有时候怀疑这些是不是同一个政府的人。 ...

还用问，就是利益在作祟呗。
有的人看不到长远利益，有的人只看到自己的利益。或者利益分配不好操作。
本来能办成两全其美的好事，执政水平低的话就变成费力不讨好，两边挨骂的事。
就拿限制车进城这事来说，提高停车费增加市政收入，自己能多开些奖金，是两全其美的事。
但是申请临时牌照，那些临时牌照的费用能几个钱，还有巨大成本。还是明显歧视，增加麻烦。
耽误事，两边挨骂。
就算自己的停车费会涨，但是奖金的涨幅肯定超过停车费的涨幅。

边寒剑

晨枫 发表于 2015-2-6 13:16
禁止外地车进城是不对的，“本地人特权”应该破除。

破除？

真要破除的话，俺们大河北的车一天就能把北京的道路变成停车场！

还没算内蒙、山西和天津的呢！

隧道

边寒剑 发表于 2015-2-6 17:33
破除？

真要破除的话，俺们大河北的车一天就能把北京的道路变成停车场！

绕城高速完善的话，没几个人愿意堵在车里的。到时候会有人放弃的。
同时北京周围轻轨站建好廉价，免费停车场。
很多人会选择坐轻轨进城的。
北京的确可以收进城费了。
加州州府sacramento那么大点的城市都收进城费了。

老兵帅客

伙计啊，房子不值钱，值钱的是地皮。因此只要人群对居住地域的需求增长不变，房价走向就不会变，它与房子新旧没关系。

多伦多就是这样滴，north york很多四五十年的老房子，房价涨得飕飕的，一年涨个十多万小意思，像点样子的上百万不稀奇，根本不是什么豪宅。而richmond hill十多年前开发的新区，当时五十多万的房子，现在也不过八十万，为什么，因为太靠北了，距离城里太远，开车时间长不合算。

晨枫

然后203 发表于 2015-2-6 00:17
上海距离“任天下之智力,以道御之,无所不可”的境界还有多远？
晨大有暇可以比较一下纽约和上海在竞争力上 ...

上海里这样的境界肯定还有很大距离。纽约我只是好多年前去过，也是浮光掠影，要和上海比较，还了解太不足。不过金融市场不是两个城市的差别，而是两个国家和两种文化的差别。

晨枫

隧道 发表于 2015-2-6 00:41
脑残规定。明显的歧视。
外地车都是去办事的，而且都是值得办的事。
想控制，提高停车费就好了，车总归要 ...

上海很多外地牌照的车不是进城办事的，而是因为上海牌照上不了，用外地牌照开着。他们的使用与上海牌照车无异，只是现在受到上路时段限制。

晨枫

燕庐敕 发表于 2015-2-6 00:43
与脑残无关，就是懒政思维贯穿上下层。

永远只求自己方便，打死也绝不与别人方便。 ...

正是这样。这不光体现在地方政府规定上，也体现在公交建设上，比如站点位置和换乘规划。

然后203

晨枫 发表于 2015-2-6 22:29
上海里这样的境界肯定还有很大距离。纽约我只是好多年前去过，也是浮光掠影，要和上海比较，还了解太不足 ...

从产业构成上来看，上海还舍不得旧产业转移，新产业也还没有成型，还没有成为世界金融中心的准备。个人认为这是很大的一个问题。自贸区是一个开头，但是推动得太慢了。

上海市区有房有车有工作的人，冲劲和活力远不如以前了。