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本帖最后由 晨枫 于 2026-3-15 13:25 编辑 & f# D4 a Z! \& B- C9 P8 |0 x x9 n
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按照坊传的自然资源部38号文，各方对“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”的表述都在解读，也都在分析对未来楼市的影响。一般认为，这是只未来楼市建设主要来自存量建设用地，如旧城改造、低效用地再开发，以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地，不属于新增建设用地范畴。即便现在存在通过新增建设用地（农转非）来实现供地，其比例也极小。( _5 z" S3 v. L% B
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这意味着远郊新建小区、新城将不再是主流。$ j; _# N2 k' ^4 C' ?. M# j( k# d
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旧城改造是冰火两重天的事。一方面，动迁成本很高；另一方面，地段好、交通方便、设施齐全，就是考虑孩子上学，一般也有就近的优质学区资源，毕竟名校大多是有点年头的。
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问题是，这样的改造房的售价低不了。动迁成本肯定要打进去，地段溢价更是少不了。没人义务劳动。所以也注定这些不可能是廉租房、公益房，市场有限。都说“有钱人多”，那都是在看别人。只有都觉得自己有钱，那才是有钱人多。现在肯定不是这样，都在叫唤日子艰难呢。, t/ g( Z! k z
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所以大量老破小会长期留存，即使政府批转作为旧城改造用地，真的启动还会遥远。
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) P9 [) e2 B/ u* m0 d/ U0 b这对“控增量、去存量”有好处。但老破小干什么用的问题依然存在。4 m3 Z0 M2 k F: Q o
2 [5 r, @. f0 Y1 X# Y, h老破小不是不能住，问题是严重落后于现代生活的要求。真老破小可能煤卫都不全，这样的现在不多了。但卫浴、洗衣机常常还是问题，冰箱更是只能放在餐厅或者起居室里，厨房里是没有地方的。电梯的问题在解决中，很多筒子楼开始加装了，但取决于房主意见是不是一致、费用是否分摊得下去。5 j( @4 P1 T# Z3 r
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现在老破小的新住户以民工、家政、学生、新市民、小夫妻为主。随着老城区老年化的加深和老一代的搬走（去养老院等）、离去，还有民工、家政的需求会降低，这一类的住户会减少。学生会是长需，新市民、小夫妻也是，但都是短期就要轮替的，老破小只是过渡。最终老破小需要长期稳定的出路，否则会不断凋零。' H! O9 _" A7 O9 Z3 x
/ x* y1 S$ `! k3 Y4 d. P5 X$ Q) P) Y凋零是缓慢的，带动的是周边的商服设施。凋零降低了动迁的成本，但压低的周边商服也使得改造的吸引力下降。这事没有两全。
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改变用途或许才是有意义、可持续的出路。
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3 G# h( M$ |. ^" m X比照欧美的先例，老房子改做某种商服是一个出路。比如说，一座老豪宅，地处当年的市中心，现在太噪杂，改做律师事务所，既有服务客户的便利和显眼的位置，又解决了老房子没人住的问题。
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中国这样的“废弃豪宅”不是问题，但老城区的老破小不少。改做律所、诊所、美容、理发、直销等等，是可行的。很多不需要多大的面积和特别设施，一家一户的空间里就能单枪匹马开起来，服务周边的熟客。在“像家”的环境里，但不是自家，其实不错。真的自己家里腾出来营业面积，大部分没有这个空间，老破小里更加不可能，但那里才是客源所在。- O+ S5 ~" ^* r8 z/ G8 x' B
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而且现在服务业的门类大大扩展了。比如说，“AI代装/代卸/代训”就是，更加广义的居民IT服务也是。现在很多人家里都有电脑、平板、网线、网关等等，除了问题要么找熟人，要么去小铺，需求还是不少的。
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) R# ?, f5 P+ i9 h7 u老人家对智能新玩意又怕又离不开，小一辈也需要老人“连在网上”，但自己管不过来，有这样的社区商服挺重要的。" p; }- W8 l) Z* b3 W" k
! p3 v# [7 k& O9 b: P& j" P实际上，这也与消费转型相关。: R& F1 H' h9 v+ t# X0 k
" p. g, h, i% u5 t现在说起来消费不振，都想到吃喝、购物。实际上，不管兜里有没有钱，现在老百姓的吃喝、购物大体不影响，该吃吃，该买买。兴之所至的少一点，但那些本来不是稳定的消费。; M0 i! Y$ ]# \ B" |. i9 c! ]
" K8 Q) m: }2 q9 l$ C这样的“初级消费”也与人口和老龄化有关。人口少了，老人吃不动了，这样的消费必然减少，至少增加不动了。从这一点来说，即使今天政府大撒钱，也未必能拉动起来多少，至少是不可能稳定拉动。还真能一天吃八顿大餐啊！
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但服务型消费才是消费的大头。美国GDP里，消费和服务占近70%，更精确一点是68-69%。这些都是个人消费（household consumption），加上政府开支和公司之间的商务往来服务开支，就是81.6%了。
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* q6 q: g7 `4 f) n/ m6 Z个人消费包括购物、食品、住房、医卫、律政等，其中服务占47%。
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/ d/ L5 L( v7 Q6 L个人消费占比一直在增长中，但在60年代已经达到64%了。3 g5 J, ?7 I& V. z4 y" V
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但是，美国2024年（最近的数据）零售总额为7.26万亿美元，当年GDP为29.18万亿美元。也就是说，零售占GDP的25%。与服务的47%相加，超过了67%，这是计算口径的误差。重要的是，零售只略高于服务的一半。( U# _& ~( T) h, M' F
4 [/ E- i! c Q+ i6 y1 P相比之下，2023年中国总消费（包括个人和政府开支）占GDP约56.8%，其中个人消费约占39-40%，政府约16.6%（略高于美国的13.4%），2025年零售总额50.12万亿人民币（约合7.15万亿美元）。有意思的是，中国电商占零售总额约26%，美国只有18%。# i/ L" Q# M. a/ _1 G
+ h# ?- R7 B" W2 s5 W3 L8 z缺乏同一年份的数据，只能忽略年份差别，反正近年来消费增长乏力是共识，占比和构成应该没有多大变化。倒过来推算，2025年中国GDP为140.19万亿人民币，零售占比35.7%。延用2023年个人消费占比39-40%，服务占比只有区区5-6%。与美国相比，这是不可思议之低。而零售消费，实际上中美在总值上相差不多，在占比上，中国的零售占比还高得多。
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- X7 z5 R5 [4 l+ N% s! s6 e什么中国人不肯花钱？中国人花钱买吃喝买东西起劲得很，比美国人还厉害得多，但在服务消费上非常抠抠索索。服务正是中国消费增长的必经之路。
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在这方面，老破小及其改造可以起很大作用。1 B$ s# v2 V* b- n( Y7 T8 f
; O1 @; R) h, A' H9 r& k4 n6 H老破小也分两大类：沿街砖木结构两层（或者一层）与砖混筒子楼。
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前者的底层已经基本开发完毕，但这不够。砖木结构便于改造，邻屋打通，上下打通（不是说开天窗，是楼上楼下都成为同一商业单元的服务面积），扩大使用空间，改造空间和设施，这些都可以搞起来，而且是增加房地产价值的。有商业盈利，改造、装修成了有源之水。
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. |; n4 e1 A5 e7 ]* M筒子楼麻烦一些，但在结构工程师和原蓝图的指导下，科学改造是可能的。那么多筒子楼野蛮装修，实际上证明了当年的设计余量非常大。关键是改造不能蛮干。- l1 c0 T; r1 s/ X* V) E1 m! _
: h8 X2 U! ]& |1 f& J扰民的问题需要解决，但也不是不能解决的。
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大量老破小的短期出路或许不在于改建，而在于盘活。 |
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