偶及不动产物权70年问题

肥狐

偶及不动产物权70年问题
2012-10-5 19:16 | 不动产

今日读到周其仁关于土地使用权的文章，知道大陆土地使用权这个东西，是在改革开放初期，社会主义公有制阻碍土地要素进入新兴工商业的情况下，仿造香港草就的救急规章。盖从上层建筑进行改变基本不可能，只能在下层作变通，而最早想办法的当然是广东一带。

香港土地自割让起依法属于英国王室。王室土地照例不能发卖，也许怕不肖子孙把祖产卖光，只能批租。大陆当时的土地所有制，讽刺的很，和殖民地的香港类似。香港的土地批租，当时大约是70年，于是一起学来了。

理想情况下，在度过经济建设的初期困难之后，应该取消过渡期的安排，将使用权和所有权合一，并且合法化、长久话，为国家未来立下万世之基。但是土地批租利益太厚，大众希望国家往好的方向发展的愿望，不能战胜统治阶层的寻租需求。

“到了70年怎么办呢？”普通百姓的猜测，我个人的了解，大都认为到了70年应该可以继续拥有，国家不至于会收回使用权。但是在“续租”过程中，政府会收取一定费用。费用之多少，空间很大，从一两千到一两万到一二十万，因为尚无明确制度，无法估计。届时很可能各地不同，各地政府因财政状况不同而不同。这种格局，对中国民众潜意识里的悲观起到一定作用，而这种悲观由极度夸大的乐观来中和，产生一些主流的有趣词汇。这么多年来如果我对我党有一定了解的话，那就是党的什么都可以变，权和钱不变。

什么时候曾有一则地方政府土地续租收费相关的新闻，引起很大恐慌，最后不了了之，我相信很多童鞋有印象。

anyway，读到周的文章后，我想到了《物权法》的两个条款，以前一直对其立法意图不解。放到这里和大家讨论一哈。
一、禁止不动产登记机关的以下行为：
1、要求对不动产进行评估
2、以年检名义进行重复登记
3、超出登记范围的其他行为
二、禁止不动产登记机关在收取不动产登记费时，按照不动产的面积、体积或者价款比例收取。

以前一直读不懂这两个条款，因为和其他条款放在一起非常突兀，勉强以为是预防腐败的。

联系周的文章，我现在认为，这是在立法层面预防地产续租二次收费的失控。因为地产（房产）续租的操作单位应该是各地不动产登记机关。立法将这些单位钳制住，地方政府就受一定制约，国务院方可作统一安排，避免不和谐的事情。

《物权法》立法很晚，07年，可能问题已经凸显。往好的方面想，也有可能，立法者（我们不知道具体是谁）在设法保护人民的物权。《宪法》规定了城市土地属于国家，《物权法》不能与之对抗说人民的房子属于人民，但可以制约不动产登记机关不能乱收费或者给登记设置条件。说到这里，物权法还有另外一条：物权平等保护原则。宪法规定国家财产地位高于私人财产，物权法重申这一主张，但又有条款声明国家、集体、个人财产都受法律保护。

真相到底如何呢？遗憾得很，我们无从知晓。

周其仁和其他经济学家比较，有什么我特别欣赏的话，就是常能讲出一件事情的来龙去脉，很实在，使很多大的议论自然消于无形。这种信息坛子里也有，是很宝贵的。

一孔之见敝帚自珍，此帖同见法制版。

老兵帅客

伙计，英国王室的土地是可以买卖的，否则历史上英王多次获得的土地，当然都在英国本土了，都哪里去了？还不都是为了筹集资金而被王室自己给卖掉了，那个数量可是不少的。

香港的问题在于那是殖民地，不具备本土的很多资格，同时香港被割让时期的王室早就没有当年的权势了，而成了政府养活的样子货，自然也就不需要再通过出卖土地来获取资金了，这就是所谓香港不卖王室土地的由来。

大陆的土地政策是由于大陆深刻了解在未完成城市化和工业化情况下土地私有所造成的危害，而实行的解决办法。它和香港的土地问题没有任何关系，至于那个七十年，不过是拿来主义而已，不代表学习香港经验。

老兵帅客

另外说一下，中国历代土地私有，土地兼并导致了严重的社会矛盾和政府财政危机，这是历朝没有一个能超过三百年的重要原因之一，这里两汉、两宋都是分开计算的，因此所谓万世之基纯属自我想象而已。

国朝建立以前，国人对土地私有的危害已经认识颇深，这才有了国朝土地国有政策的出台。相对而言，其危害要比土地私有小得多。理论上讲，土地私有以后可以消除土地批租成本，但是历朝的土地买卖税收可是确实存在的，因此一样可以形成土地买卖批准成本，结果是一样的。同时，在未解决小农业以前，土地私有导致的土地兼并问题，会引发严重的社会矛盾，这个就不是个体利润计算所能算得出来的，说白了就是国家和公司是完全不同的两类事物，不能用对待公司的办法来对待社会问题。

现在国内需要解决的，不是土地国有问题，而是土地批租成本问题，二者的解决成本和可行性完全是两回事。

mark

刚才在日志里面回了，再贴到这里骗点分。

我理解这个70年限的条款，就是把土地私有制的问题向后拖。私有化在目前太激进，所以很聪明的使用了一种有条件的私有化条款。70年后再根据当时的情况，再补充制定新条款。到底以后收费不收费，怎么个收法，应该是要根据当时的情况再来说。目前讨论这个条款意义还不大。70年后，宪法都会改，何况一个物权法。

四处张望

老兵帅客 发表于 2012-10-5 21:41
另外说一下，中国历代土地私有，土地兼并导致了严重的社会矛盾和政府财政危机，这是历朝没有一个能超过三百 ...

现在很多人都在预计甚至期望变天，因此对于政府政策和制度预判也都到变天为止，因此局限恐怕也在于此，焉知就算变天政策也可能不变。

老兵帅客

四处张望 发表于 2012-10-7 15:50
现在很多人都在预计甚至期望变天，因此对于政府政策和制度预判也都到变天为止，因此局限恐怕也在于此，焉 ...

假使真的变天，政策很可能会变，这点看看前苏联的巨变情况就很清楚了，唱高调而谋私利者多，为理想牺牲自己者少，历来如此，所以国朝开国那批人才令人敬佩。

四处张望

老兵帅客 发表于 2012-10-8 05:10
假使真的变天，政策很可能会变，这点看看前苏联的巨变情况就很清楚了，唱高调而谋私利者多，为理想牺牲自 ...

土地这个应该是，不过我想到的另外一个面。现在不知多数人想着变天免煮，并把政策“变好”的期望付诸其上，看多了在这里顺便感叹一下。

老兵帅客

四处张望 发表于 2012-10-7 16:20
土地这个应该是，不过我想到的另外一个面。现在不知多数人想着变天免煮，并把政策“变好”的期望付诸其上 ...

这点很像百年前，多少人指望着推翻了满清，一切都会变好，结果呢，四十年的内战啊，还不如满清呢。要不是最后中共收摊，还不定是什么结果呢。

其实原因很简单，大多数人脑子太简单了，把一个东西的最佳结果跟另一个东西的最差结果去比，全不想想那么多的可变参数，能有最好结果和最坏结果的概率得多小啊。所以说，无论什么政治结构，本质上都是少数人玩弄多数人的游戏罢了。

四处张望

老兵帅客 发表于 2012-10-8 05:33
这点很像百年前，多少人指望着推翻了满清，一切都会变好，结果呢，四十年的内战啊，还不如满清呢。要不是 ...

哎，我其实不太赞同你之前说得辛亥革命那段，不过面对时局我不敢说你的评价在当下会不会轮回。你的分析方法和思路和我太像了，难道是职业病

老兵帅客

四处张望 发表于 2012-10-7 16:45
哎，我其实不太赞同你之前说得辛亥革命那段，不过面对时局我不敢说你的评价在当下会不会轮回。你 ...

程序员职业病，极为冷静的逻辑分析，再加上对中国历史的理解

四处张望

老兵帅客 发表于 2012-10-8 07:20
程序员职业病，极为冷静的逻辑分析，再加上对中国历史的理解

，你这样不是败坏我们的名声嘛，让坛中一群码农情何以堪。

老兵帅客

四处张望 发表于 2012-10-7 19:09
，你这样不是败坏我们的名声嘛，让坛中一群码农情何以堪。

关键在于前半句

肥狐

老兵帅客 发表于 2012-10-5 21:41
另外说一下，中国历代土地私有，土地兼并导致了严重的社会矛盾和政府财政危机，这是历朝没有一个能超过三百 ...

-> 土地政策很好，只是批租成本很高。可见好政策要好人来办，才是好政策。共产党之前都不好的，共产党来了，好了。hoho

周其仁文章在经济观察报
禅人帖子 http://www.aswetalk.org/bbs/thread-3899-1-1.html

老兵帅客

肥狐 发表于 2012-10-7 20:12
-> 土地政策很好，只是批租成本很高。可见好政策要好人来办，才是好政策。共产党之前都不好的，共产党来 ...

不是共产党来了如何，而是说可行的解决办法是什么。

历史上的土地私有从来都是政府财政收入困难的重要原因，这个问题的根源在于土地所有者往往就是参与政权控制者，因此法度失效，在实现大农业和像西方那样的成熟资本主义以前无解，因此只能实行土地国有加上使用权方面的灵活变化，这样可以以比较小的成本来控制局面。

周的文章的问题在于，试图用纯经济的办法解决政治问题，以为国家本质上就是公司，看不见的手是完美的，这是很多经济学家的通病。而其文章历史方面的漏洞，那倒是次要的了。

事实上即使成熟如加拿大这样的社会，土地买卖政府也是会干预的，国内那样的钉子户在这边根本不可能。在加拿大，私有财产神圣不可侵犯这句话在很多地方是对的，但是对土地买卖则经常不成立，因为政府会干预，不允许钉子户漫天要价，而是制定一个上限。对于私人之间的土地买卖，这边一般用设定上限的办法来让你决定卖不卖；而对于政府用地，那就严格得多了，这里严格是对私人房主。你可以认为这是不对的，但是这是现实。这就是理论和现实的区别，光从理论到理论玩模型没用的。

梦晓半生

这并非什么70年的事情，那是住宅。

写字楼只有20年，就算90年代初仍然很少现在也应该考虑到如何延续使用权的问题了。商铺40年，估计还有10多年才迎来这个问题。

所以看看现在写字楼的使用权问题如何解决，对住宅会有指导作用的。以近年写字楼市场的火爆，不可能太多问题。

禅人

梦晓半生 发表于 2012-10-9 04:12
这并非什么70年的事情，那是住宅。

写字楼只有20年，就算90年代初仍然很少现在也应该考虑到如何延续使用权 ...

写字楼怎么会只有20年？如果用地属于国有土地使用权出让的，最高年限是：商业用途40年，综合用途50年，住宅用途70年。

maodeng

说到物权法这个，想起读书时，一位法律来做讲座的专家说，人大起草这个东西的时候，吵得不可开交，倒不是为人民的福祉，而是利益熏心，难产....

梦晓半生

禅人 发表于 2012-10-9 16:47
写字楼怎么会只有20年？如果用地属于国有土地使用权出让的，最高年限是：商业用途40年，综合用途50年，住 ...

这个师太干这行的应该比我清楚，不过以前了解情况的时候似乎是这么说的。

http://ask.bbs.house.sina.com.cn/thread-3836876-1.html

从一些讨论看，使用期存在不少猫腻。一个商业楼盘推出时似乎应该有40年使用期，其实不然，要减去建筑商买下使用权到买下时中间的年份，是吗？比如一个商业楼盘被空置了10年，那么买下时可能只有30年；而如果这楼盘在20年使用后被改造成写字楼，那么可能还有20年使用期了。

这里面似乎不少模糊的东西，师太多赐教。

禅人

梦晓半生 发表于 2012-10-10 11:44
这个师太干这行的应该比我清楚，不过以前了解情况的时候似乎是这么说的。

http://ask.bbs.house.sina.co ...

这个无所谓猫腻，国有土地使用权的期限本来就是从国家出让给开发商之时起算，而不会是买方从开发商受让时起算的。即使不发生空置或延期开发之类的问题，小业主从开发商买到的房子也至少要扣掉几年的建设期的。楼主在13楼链接的我的旧文，里面也乱谈了一些相关问题。

Dracula

老兵帅客 发表于 2012-10-5 21:41
另外说一下，中国历代土地私有，土地兼并导致了严重的社会矛盾和政府财政危机，这是历朝没有一个能超过三百 ...

在现代社会以前，土地兼并导致了严重的社会矛盾和政府财政危机或许是对的，但是现代工业社会，土地只是社会总资本的很小一部分，对土地的税收早就不是政府税收的主要来源，在发达国家，农业反过来要求大量补贴，对政府财政来说其实是赔钱。比如英国，18世纪至19世纪初的圈地运动让土地高度集中于贵族和士绅阶层，1873年80%的英国土地集中在7000个人手里。但是社会并没有出现什么动荡，反而是大英帝国最强盛的时期。而且随着农业在国民经济的比例逐步降低，拥有这些土地的贵族在经济和政治上的影响也大幅度降低。一个很有意思的例子是Oscar Wilde 1895年的名剧The Importance of Being Earnest的一段对话，

Lady Bracknell: What is your income?

Jack: Between seven and eight thousand a year.

Lady Bracknell: [Makes a note in her book.] In land, or in investments?

Jack: In investments, chiefly.

Lady Bracknell: That is satisfactory. What between the duties expected of one during one’s lifetime, and the duties exacted from one after one’s death, land has ceased to be either a profit or a pleasure. It gives one position, and prevents one from keeping it up. That’s all that can be said about land.

这时土地仍然是贵族社会地位的象征，但是在经济上地租收入已经占国民经济很小一部分了。这时财富上的不平等，象美国的巨富John Rockefeller, Andrew Carnegie, Henry Ford, Andrew Mellon等等，同土地几乎没有关系。