经济下行，人们开始急着还房贷。西方的情况则是反过来

晨枫

这是很有意思的动作：经济下行，人们开始急着还房贷。

在西方，这是反过来的。经济下行，意味着入账减少，当务之急是保存手头现金，以便应对失业、关店等问题，房贷能延则延，而不可能是急着还贷，保持流动性。

中国人急着还贷说明什么呢？

中国人存款多，本来想用投资对冲房贷，现在投资收益不好，所以还贷减负？那手头的存款都出去了，不怕丢工作、关生意？还是还有更多的存款，用于应对这样的紧急情况？或者只是对经济未来信心没有以前足，想去杠杆、降风险，但实际上没有收入减少的担忧？

银行应该容许贷款置换（refinancing）。利率低的时候，用新贷还旧贷，用户节约钱，银行赚一笔手续费，避免提前还款压力，经济保持流动，其实是双赢的。不要那么小家子气，希望用旧贷把人套牢。

对了，还贷额度的问题，在加拿大的话，房贷经常容许每年额外还贷15%（开户基数，不是余额）。要还贷更多，银行就要收罚金，你不让银行赚利息，银行就要收“损失费”。公平吗？呃，银行提供服务，是要期望回报的，这回报就是利息。现在你“毁约”了，银行就要罚金。说起来也不算完全不合理。

贷款置换也是要交提前还贷的罚金的。所以利息低很多才划算，否则一有风吹草动，大家都去贷款置换，银行就白忙活了。不管在哪里，银行是最无利不起早的。

qiuwen777

还有一个是没有原因其他投资渠道，股市实在是令人无语，看看浙江国祥，连作假都不认真。

semtex

中国人还房贷，因为没啥别的机会，就不愿意多付利息。而且如果真的没工作什么紧急情况，总能在父母亲人那里临时借钱应急。

西方没有后面这个条件，紧急情况没钱就只能断供。

晨枫

semtex 发表于 2023-10-14 19:13
中国人还房贷，因为没啥别的机会，就不愿意多付利息。而且如果真的没工作什么紧急情况，总能在父母亲人那里 ...

可以和日本在90年代后的“缩表”对照起来看。东方人的心态真是差不多。

晨枫

qiuwen777 发表于 2023-10-14 18:58
还有一个是没有原因其他投资渠道，股市实在是令人无语，看看浙江国祥，连作假都不认真。 ...

这确实是大问题。所以现在中央急着打通投资的渠道。这么大量的储蓄要是动起来，进入投资，这是吓人的数量。多少个大基金都不费吹灰之力拿下。

孟词宗

现在美国加息，中国降息，但以前贷款的高利息不变。现在各地虽然出台“以新换旧”，“认房不认贷”，但像欧美这种无条件的“置换贷款”还没有。

中国的“置换贷款”有很多限制和条件。对于符合条件的存量住房贷款，借款人申请降低利率有两种途径，一是以“新”换“旧”，向银行申请“新贷款”置换“旧房贷”，二是跟银行协商变更原来的利率水平。具体选取哪种方式，可以结合自身情况和银行协商。但这只限于降低存量首套房。

所以大家觉得没必要背负高利息，当然选择还贷了。

中国现在的房市实际在崩溃中，各地前一阵出台“限跌令”是为了防止房价崩溃后房主闹事。然并卵，虽然“限跌令”一般限制跌价幅度不得超过20%，但就这20%对于动不动几百万，上千万的房价，对于业主来说就是几十万甚者上百万的损失。更别提很多业主买的是楼花，房子还没到手就跌价了。各地已经发生多起业主“维权”事件了。

参考下面这个头条：抗议房子降价被拘留业主为什么这次踢到铁板？

晨枫

孟词宗 发表于 2023-10-14 20:17
现在美国加息，中国降息，但以前贷款的高利息不变。现在各地虽然出台“以新换旧”，“认房不认贷”，但像欧 ...

楼花是非常糟糕的做法，以后估计会受到限制。

现在新房卖不动不奇怪，太多因素了，尤其是投机因素去掉了。上海街头一眼看去，很多房间晚上是黑灯的。

置换贷款必须放宽，这是银行自私自利。

松叶牡丹

还有一个情况不同，欧洲不知道，美国有个人破产制度，房子资不抵债的时候断供了事，银行foreclosure以后卖了房子哪怕不够都不能再对债务人追债。中国不一样，断供房子法拍之后不够还清贷款还可以继续向债务人追债。

晨枫

松叶牡丹 发表于 2023-10-14 21:18
还有一个情况不同，欧洲不知道，美国有个人破产制度，房子资不抵债的时候断供了事，银行foreclosure以后卖 ...

因为中国没有个人破产制度。

这个不好。公司可以有有限责任，个人也应该有。

不过中国人对个人信用的概念淡薄，需要防止有意破产当老赖。

孟词宗

晨枫 发表于 2023-10-15 11:23
因为中国没有个人破产制度。

这个不好。公司可以有有限责任，个人也应该有。

还不光没有个人破产制度，听说对于还不出贷款被法拍的房子，在对原房主追债不成的情况下，甚至会追到新房主身上，要求新房主还旧房主欠的贷款。

当然不知道这算不算普遍现象。据说银行的理由是类似收购公司，新业主不能只要公司的资产不要公司的负债

晨枫

孟词宗 发表于 2023-10-14 22:00
还不光没有个人破产制度，听说对于还不出贷款被法拍的房子，在对原房主追债不成的情况下，甚至会追到新房 ...

这个规定荒唐

孟词宗

晨枫 发表于 2023-10-15 12:38
这个规定荒唐

还有一个原因是房价大跌后低于贷款余额，银行要求贷款人偿还部分贷款或者补足抵押物。这种情况下，如果有能力偿还，中国人一般选择还清。
可参考这篇：
房价低于贷款余额了，购房者需要担心什么？

大黑蚊子

孟词宗 发表于 2023-10-15 12:00
还不光没有个人破产制度，听说对于还不出贷款被法拍的房子，在对原房主追债不成的情况下，甚至会追到新房 ...

这个扯淡的，只会追原借款人和担保人