华：这些年所有人都知道，升值最快的其实是城镇土地。但我们要想一想，土地的升值是什么带来的？其实是人口和投资集聚带来的。北京的土地会升值，是因为北京人口从几百万增加到几千万，是因为这么多外地人口到北京来就业、居住、消费带来的。按理说，这些土地升值的部分应该用在他们身上。但现在的问题是，这些钱被别人用掉了。

　　记：哪些人？

　　华：一是地方政府，卖地收入用来做了些基础设施，但也做了许多不该干的，比如修大广场，盖豪华办公楼；第二是热点城市城中村和城郊的农民，不少人在拆迁过程中一夜暴富；第三是开发商，他们靠囤地、捂盘、升值拿走了很大一块；第四部分是社会各界精英，靠囤房子获利，在中国一线城市囤一套房子比美国中产阶级干一辈子能存下来的钱还多，这绝对不正常。解决土地问题，就要从梳理获利方开始，既然土地升值的部分是外来人口的集聚带来的，那么，就要通过一系列体制机制的设计，把这四大既得利益集团的利益调整出来，让这些利益回到外来人口的身上。

　　记：可能很多人会存疑，为什么城郊农民竟然会被你划入既得利益集团？

　　华：就像我刚才强调的，城郊农民只占总人口的2%到3%，而城镇化是人口中的大多数农民要进城。中国农民家庭财产平均只有10万元左右，但现在热点城市城中村、城郊农民一补就是几千万，补了一户就意味着没钱去安排几十上百户农民进城。今年春节我借休假去南方调研，跟一些城郊村长书记聊，他们说这几年已把原来的房子从两三层盖成七八层，还想往十几层盖，这样以后拆迁补偿就很合算。这些地方盖的都是握手楼，以后不改造不行，但一补按现行政策就要上亿，你补不起啊，这些城郊农民发到天上去了。

　　记：我想不少人都会认为，不管怎么说获得再多的补偿也是他们的财产权利。

　　华：当然应该获得一定补偿，但这可不意味着土地增值的大头都应该归他们。一块土地能升值，首先是人口和投资集聚带来的，如果北京永远都是500万人，你土地涨什么涨呢？还有一个就是政府的规划管制，这个地方是城市，可以发展建设用地，那个地方是农村，要保护耕地所以不准发展。所以说规划就是土地利益再分配，既然是这样，那么凭什么土地升值的收益要都归你呢，就因为你家的位置好？

记：你认为这不够公正？

　　华：当然，这绝对不公正。要知道，在日韩土地是私有的，但在城市化高速发展期，农业用地调成城市用地也会被认为是实现公共利益，所以他们讲要遵循公正补偿的原则，保证你征地前后土地价值不变。公正补偿不在于钱多少，而在于你要保证人家的财产和生计不因征地而变差。所以他们还有一个替地政策，就是征农地再补一块农地让你继续种。但现在我们的情况是，远郊开发区、西部地区、国家重点工程路过的穷乡僻壤都惨透了，钱补得极少，土地减少了又不补人家地。热点城市城郊城中村的补偿则越来越疯狂，越是钉子户加码得越厉害。

　　有人说，欧美就是这样，私有财产神圣不可侵犯。但你真去土地私有的西方看一看，人家讲的是公正补偿，即既要对被征财产的人，又要对纳税人的公共资金公平公正，不能少补，也不能多补，补完还得照章纳税。人家是土地私有，规划变更的增值收益归公，我们号称土地公有，却涨价归私，而且补几千万上亿元不用纳一分钱税。我和国外学者交流，人家都觉得不可思议。这样搞下去，谁还愿意勤劳致富？许多人推崇的美国最高法院的判例，也强调借财产征收发一笔洋财(windfall)是不道德不公正的。我们现在的麻烦是，有些人既不懂中国，也不真懂西方，不看正史看野史，用西方历史上的个别被歪曲的例子无限夸大，搞乱了认识，也搞乱了政策。