中国快走出房地产跌势了吗

史节

semtex 发表于 2026-3-14 19:14
你不要甩一堆大词了。就说基础物资，电价基础吧，其实是降的。看看长三角，珠三角的电价啥样了

电价可 ...

不是说啥信啥，而是看政府出牌的脉络和思维套路，在做什么。

电价现在已经市场化了，春节期间北方各省甚至有负电价的问题。几个电话，物价就涨起来了，事情哪有那么简单。五年规划，电力是重头戏，新的改革马上就在路上，这都不是什么秘密。我们最近这些年上了多少电的产能，电价不降才奇怪的。

旺旺的考拉熊

史节 发表于 2026-3-14 22:38
说实话，我觉得有些累，不能把想当然当事实。我只举一例。

“所谓反内卷只是个口号，不是个可以具体执行 ...

我觉得这个问题咱们双方的意见表述的足够清楚了，说一千道一万，实践是检验真理的唯一标准嘛，到明年这时再看好不

晨枫

旺旺的考拉熊 发表于 2026-3-14 06:16
我说的信心和你说的并没有矛盾，外贸钱赚到了，可是赚在了资本家手里，中产收入和几年前比，不仅没有提升 ...

我觉得你有两个基本问题：

1、“钱出去了回不来”，在很大程度上不是信心问题，而是外汇管理问题。外汇管理依然严格，资本已经以美元（或者其他什么外币值）形式持有了，要换回人民币很容易，要再换回外币就不容易。这在可观上使得大量资本“出去了不回来”。谁都不喜欢单行道，喜欢选择权在自己手里。这个问题一时半会解决不了，中国彻底放下外汇管制有其他害处，现在还不到时候，不多说了。

2、你把注意力基点完全集中在从现在“人们手里有钱”是增长还是萎缩，而完全无视楼市萎缩之前的泡沫。去泡沫是全社会的。不可能房企去泡沫，而全社会不受影响。希望你不否认楼市去泡沫的重要性。

个人认为：重要的是看从现在开始，是增势还是跌势。

首先，体感都是“当前”的，信心也与当前体感挂钩。中国楼市已经进入低平期，个人不认为还会有大幅度持续下跌。中央把楼市的重点位置往后挪，说明的正是这一点。这方面，我相信中央的数据比你我都全。你如果有不同看法，欢迎指出。

其次，缩水的房地产还在继续还房贷。这正是全社会在消化。这事没办法。房价猛涨的时候谁得益，房价下滑的时候谁受罪。但这对家庭、社会都是“沉没成本”。债负没有在增加，在总体经济和个人收入增长中，只可能是逐渐淡化。

中国经济已经在转型中，AI化、自动化、机器人化、新能源、电商、新物流和新质产业在取代过去的一些主力产业，包括房地产、mom and pop shop零售、玩具服装鞋帽制造等。新经济提供更高的薪资，现在的“AI招人潮”就是一个兆头。你对AI兑现很看好，我也是。我认为当前的“养龙虾”很可能变成乌龙，但中国人拥抱AI的 心态和劲头预示了AI经济在中国可能领先于欧美，就像移动通信和电商一样。

我担心的事几千万快递小哥、端盘小妹。他们成为新经济的牺牲品，代价就太大了，但他们不管在教育、技能、心态上都毫无准备。这事我没有想明白有什么办法。

农村还有几千万失去（或者接近失去）劳动能力但缺乏养老保障的农民。这也是大问题，但至少是随时间“自然消失”的问题呢。

个人不认为中国政府会走上大撒钱或者认为提升utility价格的路。utility价格可能会放弃补贴，更加市场化，这也是解决很多地方公交入不敷出的根本办法。这些不能靠政府硬挺。但人为抬价的事不能做，也不是做。靠这拉动通胀不仅遭人恨，还会引出不可控的循环通胀，是自己朝左脑袋开一枪，再在右脑袋补一枪。

semtex

史节 发表于 2026-3-14 22:44
不是说啥信啥，而是看政府出牌的脉络和思维套路，在做什么。

电价现在已经市场化了，春节期间北方各省甚 ...

电价市场化，这个是笑话吧。

这就是电力内卷，啥不是投资过剩呢， 反内卷反个屁啊。

说实话，兔子的事真的挺复杂的。

旺旺的考拉熊

晨枫 发表于 2026-3-14 23:41
我觉得你有两个基本问题：

1、“钱出去了回不来”，在很大程度上不是信心问题，而是外汇管理问题。外汇 ...

我对你的观点还是比较认同的，当初大下岗那么悲惨的情况都慢慢恢复过来，只要不犯大错误，迟早目前的不利局面都会缓解的。我们讨论的只是这个缓解早或者晚的问题，我的理解你和史兄似乎认为现在至少已经触底，马上要开始反弹了，而我认为这个底部还需要相当长的一段时间来建立，缓解则需要更长的时间。至于其他的分歧，都是细节，每个人看到的东西或多或少都是自己想要看到的，很难说服其他人的，

谈到解决方案的问题，我不相信中国会人为抬价，但我不觉得想办法直接发钱就是大撒钱，只要控制力度，一切措施都是可以考虑的，再糟糕不会比房地产一刀切的去泡沫更糟糕。当然目前的消费补贴啦，提高工资啦，其实也都是类似的解决方案。

晨枫

旺旺的考拉熊 发表于 2026-3-14 11:01
我对你的观点还是比较认同的，当初大下岗那么悲惨的情况都慢慢恢复过来，只要不犯大错误，迟早目前的不利 ...

我也不认为恢复会是“马上”，但短则2-3年，长则5年，我认为应该能看到实质性的再度增长了。

90年代大下岗到火爆好像还没有这么长的过渡。

房地产的一刀切非常简单粗暴，影响远远超过教培的一刀切。实际上反映的是TG貌似强大但实质上不够的执政力。因为法制不健全，终于法治的精神更加欠缺，法治被理解为“法无禁止皆可为”，而法律精神可以全燃不顾，这不是法治，这是肆意打擦边球，是极端自私和利己主义，而彻底罔顾法制的本意。

中国的发展和转型太快，需要建立起合作的社区精神，求共赢，而不是“不赢就是输”的彻底社会达尔文主义。在这点上，北美社区从与天斗与地斗中建立起来，只有互助共赢才能大家生存，这一点是国内舆论看不到的，也是年轻人不愿或者拒绝理解的。中国的情况也是与天斗与地斗，还要加上与人斗，包括内部和外部的人。但外部有政府“罩着”，内部则是极端FOMO，就成现在这个样子了。

在这样的情况下，TG好像没有什么办法，只有一刀切了。在某种程度上，和特朗普围堵中国制造失败，只有一刀切关税战有一拼。特朗普是惨败，中国其实也是伤痕累累。

蓦然回首

通篇看完，没一个人提到自然资源部的38号文啊。作为业内人士，二十三年来我是第一次看到政策拐点的可能性，土地供需比。

晨枫

蓦然回首 发表于 2026-3-15 03:38
通篇看完，没一个人提到自然资源部的38号文啊。作为业内人士，二十三年来我是第一次看到政策拐点的可能性， ...

展开说说，38号文的重点是什么，对土地供需比是什么影响？

常挨揍

史节 发表于 2026-3-14 16:48
通胀通缩不是靠信心的，而是客观经济现象。个人信心只是现象问题。

96年软着陆后，也有一段通缩，98-99 ...

这个道理是通的。
海湾战争，然后通胀和人民币升值都来了。

史节

晨枫 发表于 2026-3-15 02:04
我也不认为恢复会是“马上”，但短则2-3年，长则5年，我认为应该能看到实质性的再度增长了。

90年代大下 ...

我以为现在基本到了冬至之后的三九四九天了。天气最冷，寒意最重，但七九河开，八九雁来，九九加一九，耕牛遍地走。
有人认为下一个康波周期的第一个小繁荣期在30-35年。25年是下行最后一年，26-30年其实应该开始上行了。但这个阶段其实在进行出清，反而最难受。且不论康波周期是否成立，但历史大致是符合的。

我的观察
一房地产基本上已经到了底部了。住宅其实需求已经超过生产了，现在主要积压的商业房产，而这种积压更多是商业模式的改变导致的。正常需要支撑的房地产已经到了超跌的状况。
二新技术和新行业基本上已经完成了从技术到市场的0-1阶段，有些行业其实已经很繁荣了。比如说EV车，比如说低空经济，新能源。但有些正在技术初始爆发期，离实际落地还有距离，但总感觉似乎不远了，比如ai，生物制造、氢能/核聚变，6G等还需要4-5年。
三外部几乎能打的一个都没有。个别顶尖行业，已经在路上了，最典型的就是光刻机。很显然30年前完成国产替代的时刻表是准时的。

后面这五年，应该是一个筑底重构信心的阶段。我觉得我们大概率要打一仗的，没有什么比战争立威更影响人心士气的。
打一仗，解放台湾，让日本彻底死心。
比美国提前登月，建立月球站，在全球树立中国第一的局面。
产业上完全超过其他国家一个维度，体现就是发电量到全球50-60%。

看国际环境的变化。2-5年再度进入一个繁荣期，我是认同的。

蓦然回首

晨枫 发表于 2026-3-15 21:24
展开说说，38号文的重点是什么，对土地供需比是什么影响？

https://www.cls.cn/detail/2314262
偷个懒，政策原文搜"自然资源部38号文"，解读看这篇。

从03年招拍挂开始，这场二十年就走完国外上百年的房地产大潮的最大受益者就是国家，新房房价的七成以上是以土地出让金和各个环节的税费的形式上缴给国家了，因此国家才有动力有资金大规模投资基建。

可以说03年开始的招拍挂和历史上一系列房地产政策的调控目的就是尽可能延续和拉长基建和房地产带动经济的这个周期。因此历次限购也好，放开也好，一脚刹车一脚油门都是为了保证楼市缓慢上涨，地税收入一直有土地出让金这一块肥肉进账。也因此房地产作为夜壶，也数次被拿出来应急，最被人诟病的就是2015年底，为了去库存不抑反扬关门打狗，搞得全国房价几乎翻倍。

之后政策层面也不是没努力过，17~19北京三年不供地走集体租赁，招拍挂改勾地等等都在尝试改变招拍挂制度造成楼面价里土地出让金成本上涨过快的弊病，但也基本上都失败了。因为资本是逐利的，地方财政在等米下锅，很多城市土地出让金占到地方财政的三成，首先地方政府就没有控制土地供应量的原动力。

其次房地产行业利润太香了。十万块一平米的房价里土地出让金楼面价就占了多半，精装修交楼一线城市建安成本板塔不到3300元/平米，二三四线城市或者多层、洋房更低。国家早八辈子不允许银行给房地产公司放贷了，但是基金和信托可以啊，2020年的行情，民营房地产公司16~18个点一年的资金使用成本都敢借，拿下地来基金信托私募就闻着味儿找上门贷款了，行业潜规则出正负零前施工企业垫资，主体结构三天一层，封顶就能拿预售许可证，快周转一个项目一年转一次。房地产公司基本上就不需要自有资金。于是老大2020年三条红线卡了没用，恒大29个亿自有资金贷了两万个亿，除了渤海银行那几个地方银行傻叉贷给他，其他的资金哪来的，都是基金和信托在里面当白手套。于是吃土地财政的地方政府、银行、基金信托、房地产公司、施工设计监理、所有供材料的上游企业、大小包工头和进城务工人员大家都是受益方，那么谁是受害方呢？谁买楼谁就是受害者呗。

“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，核心是啥，核心就是供需关系。能把鹅毛薅得血淋淋的，还让它忍着不叫，排着队不快不慢有计划地往锅里跳才是一切政策制订的调控目的。

三条红线拦不住行情，三年疫情拦不住的行情，最后23年“要让房地产行业平稳软着陆”终于拦住了。来回拉抽屉，这回拉到一个大抽屉，连抽屉带里面的家伙式儿，摔得一地碎渣，稀里哗啦的。

三年下来基本上大大小小的民营房地产公司没死的也都奄奄一息了，为啥房价还在跌？因为基本逻辑没变啊，基本的成本构成也没变啊。民营的房地产公司快死光了，国营的还在呀。2020年民营房地产公司16~18个点的时候，中交绿城拿着不到5个点的资金使用成本。他们咋做到的？把银行集中起来搞个方向招标，你们谁的贷款利率低我用谁的。资金贷给国企左兜掏右兜是没毛病的。

三年疫情下来地方财政等米下锅呢，饭桌子让人给掀了。消费者历来是追涨不追跌的，另外疫情过后，三年下来GDP大数据是挺好看的，各人感受是另一回事儿，大部分中国家庭都有过冬的心理准备，房价越跌越不买房子。

这回咋整呢，一张A4纸捅的篓子还用A4纸解决呗，发文、放宽限购，放啊放啊，二手房价格还在降。二手房价格其实国家不care，收你那一个点两个点的交易税仨瓜俩枣的还不如地方政府八仙过海搞些非税收入增长来钱快呢，别像霸州政府吃相那么难看，被骂上热搜就行。

问题是二手房价格起不来，一手房的价格也跟着跌，一手房的价格跌，没人拍地没收入啊。没收入地方政府给公务员发不出工资啊。一线城市的新房价格起不来，二三四线城市的价格也起不来啊。限购的政策也不能全放开，北京上海都两千多万了。那就只好限制一线城市土地供应开始，供需比供需比，有供应侧有需求侧，需求侧撬不动了只能缩减供应侧，供需比变了房价自然会慢慢企稳。就是这么个逻辑，至于38文中的其他词汇和解读文字不过是让面儿上好看点儿罢了。

史节

蓦然回首 发表于 2026-3-16 20:16
https://www.cls.cn/detail/2314262
偷个懒，政策原文搜"自然资源部38号文"，解读看这篇。

很有意思，上海最近似乎活跃起来了。