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[经济] 政府出手接盘滞销房是坏主意

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 楼主| 发表于 2024-10-4 04:08:54 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
中央出手组合拳,股市大涨,据说房市也动了一动。不过这波涨势能延续多久,还有待观察。政策的重点也不是房市,是否最终影响到房市不好说。
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2 U+ Q& \& B  U1 J  X+ {房地产市场依然总体低迷,对经济造成很大压力。不少经济学家提出,中央或者地方政府出一笔钱,接盘滞销房,转为低收入群体的廉租房。一方面,这为房地产公司和被房地产投资套住的公司、个人解套,解放的资金进入消费,拉动经济的正循环;另一方面,这解决了低收入群体的住房问题。
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唯一没有解决的是这笔钱从哪里出、怎么还的问题。& L! y! S, Q( W1 X

4 F& ]8 w8 u* L谁都说不清有多少滞销房,估计在万亿级。难怪经济学家的呼吁从2万亿起跳,“10万亿都不多”。真是吓死胆小的,撑死胆大的。
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) ]6 X: v* m9 N3 b! X; b& ^地方政府没钱了,尤其是滞销房严重的三四线城市。北上广深有钱,但北上广深的滞销房问题不严重,全面放开在逐步推进,全面放开后依然滞销,再谈怎么办的问题,现在操心为之过早。但很多三四线城市陷入死循环。大量滞销房使得地方经济负担沉重,缺乏发展使得人口流入放慢甚至流出,进一步抑制经济发展前景。
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中央举债,向地方注资,这是一直在说的事,但也是一直没有在做的事。无他,中央要地方长点记性,学会一点财经纪律性,不要老实惦记着中央会接盘。另外,中央的负担也很重。# t- M4 v/ X! B. _5 t- }

1 r6 D' M) e$ ^& G, G7 m$ ]最终,不管是中央借钱,还是地方借钱,要政府接盘,肯定是需要借钱的。借钱就要还。
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现在有一种“超长期国债”的说法,好像把还债周期极大延长,债务就不愁了。怎么可能!, k3 q3 V' D* l- k

7 ?. D5 @* j9 _$ c- K1 |2 |# v* r债务极大延长,意味着很长时间里偿还的只是高额利息,根本触及不到本金。最糟糕的是,如果到了需要超长期债务的时候,借债肯定不是“今天”的事情,“明天”、“后天”还要接着借债。以为借债只是“今天”的事情,那都是想多了,或者说想少了。但超长期债务叠加起来,财政支出很快就被利息支付“淹没”了,正常政府开支被大量挤占,而债务本金根本没有触及,这才是国计民生崩盘的捷径- \! q3 N# Q( _6 J8 _
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借新债还旧债也是一样,最终要借两笔债,一笔用于还旧债,一笔用于填新窟窿。
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. u4 G2 ?8 @) v. i美国财政就是前车之鉴。
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有人以2008年的4万亿略超过当年GDP的10%为例,证明今天大放水10万亿也还不到GDP的10%,因此没事。这是活糊涂了,好像4万亿是赏心悦目的好事一样。这在当年是必须,但也遗患无穷,今天还在擦屁股。鼓吹今天大放水10万亿的既蠢又坏。
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. ^; a' P- U; {+ T关键还是要量入为出,收支平衡。: O: Y: q0 \: E% g! _2 ]0 J$ R
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现在提出要反循环操作,但反循环必须是短期的,问题正在这里。经济低位的时候,反循环借债刺激;经济高位的时候,谁都不肯破坏来之不易的“大好形势”,只会继续高歌猛进,只是少借债而已,但减支还债是谈不上的;直到下一波经济低位,再度举债。这样下来,最后走上的是一样的债台高筑的老路。真的要反循环,需要比简单的量入为出更加坚强的财经纪律,很少人能做到。  y  H8 x# `& j3 c3 D( U- r  ?* a* s

+ s8 F- w* k, m$ y另一个问题是廉租房。. N2 S+ r; P- |
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廉租房在概念上是好的,但在实施中很容易走歪。' A9 U7 k% p8 a$ |, x4 w7 g
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廉租房必须与商品房有足够的价格差异,否则没有意义。现在的滞销房是按照商品房的规格建造的,这对低收入群体是福音,但对于商品房交易是坏消息。要么商品房降低到足够与廉租房竞争,要么无人问津,两者都对正常的房地产市场是极大的干扰。
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如果政府接盘以新房为主,这个问题更大。大量城市“老破小”二手房立刻崩盘。现在“老破小”小区还有坚挺房价支撑,到了价值崩盘的时候,好比把过去几十年通过拆迁而实现的城市改造一下子逆转,这些地方很容易形成海量的社会问题。
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- ~( N" w& T! l8 j: J廉租房还需要与政策挂钩,对低收入群体严格定义,防止滥用。相关的反腐问题之大可以想象。* w9 J* l4 g0 L0 i8 ?

) u% k; T( g# l: D$ i4 {2 H- M但定义为低收入群体对这些人的社会地位有影响。无数社会学研究也表明,低收入群体“扎堆”居住、学习、工作容易造成“贫民区现象”,带来长期、深刻的社会问题。新房子也能形成贫民区的。
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$ X8 T/ M; J2 g8 [另外,大量涌现的廉租房肯定对房地产市场造成强大打压,“接走”一批滞销房后,反而制造出一批新的滞销房。这样一波波下去,房地产市场最终尸横遍野,斩草除根了。
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: W: q6 s4 ]! C/ m还有一个大问题:最需要廉租房的北上广深并没有太大的滞销房问题,存在大量滞销房的三四线城市并无大量廉租房需求。这样的地理错配是没法用政策解决的。
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2 z5 b% ~! e3 B1 a$ w( i城市化依然是中国下一波发展的主要动力之一,中国下一波城市化的重点在于三四线城市,但本来低廉的购房和生活成本和良好的发展机会、交通条件才是吸引力,大量廉租房反而抑制了本来有可能自然形成的正常房地产市场。/ S; t: h; I( I' @* `% q

2 y$ \  X2 J  g) v- x/ @& w2 l% Y新加坡的经验很多人津津乐道,但新加坡是在廉租房-商品房二元体制的框架下建设起来的,上面这些问题在设计层面上就得到解决。中国现在是把廉租房-商品房二元体制作为解决当前滞销房的办法提出的,基础不同,实施的结果自然不同,不宜照搬。
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! a8 Y9 }% K) j  L尽快解决房地产滞销房问题成为全国人民的焦虑,但地冻三尺非一日之寒,解冻也不能指望一蹴而就。
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2 x. b  ]9 q6 z, L3 [新造廉租房是不错的主意,但政府出手将现有滞销房大量转为廉租房可能不行。

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沙发
发表于 2024-10-4 13:37:45 | 只看该作者
在包租公看来,政府搞廉价出租房当然是“恶政”。无他,廉价出租房降低了平均房租。在拥有几套房子的小资产阶级看来,政府接盘空屋烂尾楼后廉价出售当然是损害他们的利益的。无他,廉价房屋拉低了房价,他们手中的房子不如以前值钱了。9 D* D2 n; F8 Q. H. S
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但是,在挤一间群租房十几人轮流睡觉的打工者看来,廉价出租房能让他们少付点房租,多寄点钱回家,当然是善政。在掏空六个钱包也买不起一间婚房的小青年看来,原来远不可及的房子终于可以有个渠道来获得了,这不但是惠及自身的善政,一间遮风避雨的房子更能为下一代提供安身和成长的所在。( _  C) }9 S: u7 N
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一千多年前,杜甫感叹“安得广厦千万间”。一千多年后,如果号称搞“社会主义”搞了75年,还不能“大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山!”那么这种“社会主义”还是趁早别搞了。% u2 C  }/ c( V1 `

  V- [) Y5 g) g7 n滞销房为啥滞销?现阶段归根到底的原因是人民收入不足,而房价又太高。当然,在北上广深的人看来,鹤岗这种城市的房价实在太低了,他们想不通为啥鹤岗人为啥不每人买个十七八套存着。同样,他们也不能理解为啥江西吉安超过60%的新城区在建成不久之后,都成为了空城。
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% P" c! M/ D" _房价的贵贱是要看当地收入水平的。不论是鹤岗还是吉安或者北上广深,现实是普通打工者辛苦工作一年,不吃不喝,用当地的工资无法在当地买个三平米的厕所。而房价过高,工资过低,两者比例过于悬殊,导致造出来的房子只能是有价无市,谁都买不起。而没有房子,谁又能安心在当地发展经济?所以小城市的人大多出门打工。这并不仅仅是大城市工作机会多的关系。这条道路,其实拉美早已走过一遍。一方面是超大城市(例如墨西哥城、圣保罗)挤满城市贫民,另一方面外省地区则经济凋敝。于是外省经济越是凋敝,贫民约要涌入大城市,大城市的居住情况则愈加恶劣,于是造成恶性循环。7 c& c. k$ H3 P0 g
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中国喊发展西部喊了多少年,连江西都没发展好。说起来,中国有14亿人口,国土面积超过欧洲,为什么没有人愿意去西部呢?或者去吉安呢?关键问题是不论在北上广深也好,在吉安也好,如果你的工资都无法买到一个三平米的厕所,那么至少呆在北上广深,你还能挣得稍微多点。8 G7 H5 J+ {) h9 m% G( x9 c& L
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一线城市的确没有太多滞销房,有钱人太多。但大量外地劳工涌入一线城市却造成了出租房屋的紧张。大量新造豪华小区里大量空置,最后这些有钱人买下的投资房沦为群租房,“高档小区住民工”又不是今天才有的新闻。政府下令禁止群租却屡禁不止。无非是一纸禁令无法满足劳动人民的租房需求罢了。# b5 {+ x+ p+ L! y4 R

% x0 a. z# L* {: V6 }, ~所以政府出手接盘滞销房,逐步改造为廉租住房,廉价住房,从政策本身来说并没有错。执行过程中当然要注意方式方法,还要防止权力寻租和腐败。但一旦能够让房价在几年内平稳下降,让工资-房价比例不那么离谱,那么对于发展当地的经济才会有长远的动力。毕竟没有人就没有经济。人都跑光了,守着一堆空房子也是没用的。而合理的工资-房价比例会促进劳动力的流入,才谈得到经济发展的良好环境。
# S6 J! b' c. o* r1 [% @: X. k: H+ d4 p1 Z
以前写的几篇东西,仅供参考:
. ^9 @$ W5 A9 e; B" F应当怎样刺破房地产泡沫 , ~( F. y( o8 |! K8 Z- d
续 - 为什么要现在刺破房地产泡沫/ V+ i# F9 ~, l: z4 U7 }
续二 - 别指望外国人移民来救房市8 j/ d1 I) |9 U5 S! i
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板凳
发表于 2024-10-5 16:23:15 | 只看该作者
确实是坏主意。牛奶过剩的解决方法,不是把牛奶平价送给人民,而是应该把牛奶倒入污水处理厂。2 N$ x8 C- Z# H: h. G5 g; e
本来就是供应过剩,有效需求不足。所谓有效需求就是有钱并且肯花钱的人。如果有了廉租房,那么有钱肯花钱就会变成有钱不肯花钱。$ E; n$ Y6 e$ ]& v0 i" M
当然,我觉得所谓收购变成廉租房,也就是骗骗老百姓的。收购回去,拖着手续,浪费着时间,就是不廉租出去,这才是大概率事件。毕竟政府也不傻,也懂经济。

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一针见血。  发表于 2024-10-6 06:48
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