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[时事热点] 也来谈谈中国房地产的一些看法

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  • TA的每日心情
    无聊
    2020-12-1 21:07
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

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    楼主
     楼主| 发表于 2024-8-9 22:36:33 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
    五月的“久有凌云志:全面解读三中全会《决定》”非常精彩,其中对房地产的解读很有意思,但我觉得有些方面值得商榷,因此也来谈谈我对中国房地产的一些看法。

    房地产总所周知是上下游联系产业都很庞大的产业,98年后一直是老百姓最为关注的行业没有之一。而对未来中国房地产业来说,我觉得首先有两个前提不得不提,否则很多分析就会变了味道。
    第一个是中国的住房拥有率。2020年初有一个报告《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》,关于住房拥有率调查结果为:我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。由于农村人员可以免费获得宅基地,因此等于全员有房。那么从整体来说,现在的中国居民几乎每个人都至少一套房产。从面积来说,几乎人均40平米左右的样子,已经相当高了。这是讨论房地产的第一个前提。
    第二个是中国的人口增长率。老龄化和人口负增长,这个事情我想不用过多说,关于这个事情的数据我觉得都没必要拿出来,反正大家都知道。

    总结来说就是几乎人人有房,而且人口已经开始负增长,未来需求不大了。这两个前提在,房地产模式的转变才可能,否则不会搞的。当然,很多住房拥有和居住地不在一块,2018年的研究是中国城镇居民约70%居住在自有住房,约20%租房,其他10%为借住、住单位宿舍。现在情况肯定有变化,不过可以简单估计有7成人住在自己的住房里面。

    五月说房地产是习主动刺破的,我同意。但大家是否还记得当时房地产带来的效应,房住不炒可不是没有民意基础的。我觉得对理解为什么会走到今天很重要。北上广深等高房价地区的生活成本高,对人才的挤出效应非常强。比如很多生活在北京的青椒,掏空6个钱包也付不起首付。那么这些经济最富活力的地区的人才怎么办?
    而且在房地产被刺破前,过剩的苗头已经很厉害了。这里面有一个悖论,房地产是地方财政的主要依仗,但高房价的地区本身其实不那么缺钱,而缺钱的地方土地卖不出价来。土地财政又不可能集中到中央搞统筹。这个逻辑也适用于房地产税,能征税的地方其实并不那么缺钱,而缺钱的地方征税是雪上加霜。其实当初普遍认知就是地方不能永久的靠土地财政,现在到了转换的时候。我认为雄安其实就是新思路的探索。
    产业越活跃地区,房地产价格越高,但地产太高了,其他行业都没法搞了。而且房地产某种程度上断子绝孙的买卖,这一波钱赚了,几十年的未来预支了。

    那么我觉得上面的思路是这样的,第一个早期刺破房地产泡沫,省得发酵起来不可收拾。目前看,的确没搞成不可收拾的局面,虽然房企几乎全军覆没。下面要开始收拾这个摊子,那么思想上房地产的定位是如何。这个五月有很精彩的表述,我就不多说了。现在要搞的是趁着这波房产过剩,政府出钱购买现房作为保障性住房,加上再建造一批。

    我认为高层是搞多层模式,保障性住房 +自有房+ 商品房。
    保障性:公租房,廉租房,共有产权房。这些是改革的大头。“加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。
    公租房:社会兜底,虽然我们绝大多数都有自有住房,但毕竟还有没有的,而且有那种不得不在无房城市居住且工资不高的人群。这类作为社会保障和兜底。
    廉租房:解决新来的人才住房问题,像雄安那种甚至可以整个工作周期都住在廉租房里面,退休后可以选择地区购房养老。
    共有产权房:外来人才有一定积累后,想购买本地住房,但又买不起商品房,可以购买共有产权房。

    自有房:“支持城乡居民多样化改善性住房需求。”
    你有一套老破小,想改善,政府支持。怎么支持,给地方政府留了口子。

    商品房:有钱的人未来可以买商品房,但产业要大大萎缩。
    “改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。”
    旧的融资几万亿的时代过去了,未来的房子反正不能搞地基都没打就预售。这样参与的企业资金实力必须很强。

    有些人还在怀念旧时光,但好日子过去了。

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  • TA的每日心情
    开心
    2021-3-26 09:11
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    [LV.1]炼气

    沙发
    发表于 2024-8-9 23:26:00 | 只看该作者
    刚刚回国探亲一个月,先后到访到了山东诸城,济宁市区和嘉祥大王庄和上海,除了上海我不论县城农村和地级市我都亲眼见到了停工的烂尾楼。
    上海的网约车司机也跟我说,上海郊区也是有烂尾楼的。

    这些给了我极大的震撼。
    毕竟亲眼所见和在网上读文章的感觉是不一样的。

    土地财政在过去几十年功劳很大,但的确到了必须退出和转型的时候了。

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  • TA的每日心情
    开心
    2020-1-2 23:51
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]炼气

    板凳
    发表于 2024-8-10 00:14:25 | 只看该作者
    我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。


    老实说在住房上全国平均的数字很误导。

    我举个例子,深圳1400万人,假设为500万个家庭,深圳商品房只有189万套。

    深圳市住建局官方数据显示,截至2020年初,全市住房总量约1082万套(间),其中: ① 城中村:507万套; ② 商品住宅:189万套; ③ 工业宿舍:183万套; ④ 公寓等其他住房:97万套; ⑤ 单位自建房:55万套 。


    数字在这里,具体不用分析了。说明至少在深圳,住房拥有率不仅远远达不到96%,连50%都达不到。

    这里的50%无房深圳人是《决定》要求满足的“工薪群体刚性住房需求”。

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  • TA的每日心情
    无聊
    2020-12-1 21:07
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    [LV.1]炼气

    地板
     楼主| 发表于 2024-8-10 07:39:34 | 只看该作者
    五月 发表于 2024-8-10 00:14
    老实说在住房上全国平均的数字很误导。

    我举个例子,深圳1400万人,假设为500万个家庭,深圳商品房只有1 ...

    网上数据查到的,深圳的住房自有率为23%,长沙为90%以上。全国来说大部分都在70-80%,而这个调查是12年做的。估计特大城市上海,北京,广州应该在五成以上。
    不是全国都这样,只有深圳这样,而且深圳这样是因为深圳非常特殊,人口多,建制内土地积小。

    深圳,北上广深,大城市,其实都是国情的一部分。

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  • TA的每日心情
    开心
    4 天前
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    [LV.9]渡劫

    5#
    发表于 2024-8-12 00:00:33 | 只看该作者
    五月 发表于 2024-8-10 00:14
    老实说在住房上全国平均的数字很误导。

    我举个例子,深圳1400万人,假设为500万个家庭,深圳商品房只有1 ...

    有说法认为:“越是穷国住房自有率越高,富国则相反”。    美国住房自有率一直是66%,俄罗斯就是92%,瑞士也只有42%。

    从这个角度看,深圳的发达程度杠杠滴

    实际上深圳已经早就是国内人口密度最大的城市,且扩容空间极微小。由此预测,“这里的50%无房深圳人是《决定》要求满足的“工薪群体刚性住房需求”。” 想满足这个需求,还要房价不大幅上涨,基本上很难的

    按照赵掌柜的战略猜测,深圳的地位未来会持续下滑,也许会挤压人口外溢到珠三角其他城市,余者逐步和香港融合。  那深圳未来的商品房价,啧啧,大有可为啊

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  • TA的每日心情
    开心
    2020-1-2 23:51
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    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2024-8-12 00:25:11 | 只看该作者
    本帖最后由 五月 于 2024-8-12 00:26 编辑
    老票 发表于 2024-8-12 00:00
    有说法认为:“越是穷国住房自有率越高,富国则相反”。    美国住房自有率一直是66%,俄罗斯就是92%,瑞 ...



    房价不需要涨啊。深圳2024年保障房的目标是6.5万套。深圳房价相对于收入已经处于很高的位置。如果不是加投机投机的话,再涨几乎不可能。

    上个月深圳房价微涨了几个百分点,估计是最后的一波了。

    深圳仅仅是不再被定为为“国际金融城市”。国家对深圳的其他产业还是非常支持的,尤其是高科技产业。新质生产力深圳是重点中的重点。

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  • TA的每日心情
    慵懒
    2024-12-4 07:09
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    [LV.Master]无

    7#
    发表于 2024-8-12 08:02:46 | 只看该作者
    五月 发表于 2024-8-10 00:14
    老实说在住房上全国平均的数字很误导。

    我举个例子,深圳1400万人,假设为500万个家庭,深圳商品房只有1 ...

    深圳年销售额几千万/几个亿的小老板很多,这些人持有的房产可不是少数。
    数据不好统计,但是这样算来,无房户比例还要进一步加大。
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  • TA的每日心情
    开心
    前天 08:55
  • 签到天数: 2297 天

    [LV.Master]无

    8#
    发表于 2024-8-12 20:48:51 | 只看该作者
    习总给广东的总定位“在建设新征程中走在全国前列、创造新的辉煌”,看来不包括深圳的国际金融中心建设;至于最高领导人亲自谋划、亲自部署、亲自推动的粤港澳大湾区,黒暴的时候,普遍以为深圳可以代替对面的城市,现在看来普遍是错的
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  • TA的每日心情
    无聊
    2020-12-1 21:07
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    9#
     楼主| 发表于 2024-8-12 21:42:17 | 只看该作者
    edmond 发表于 2024-8-12 20:48
    习总给广东的总定位“在建设新征程中走在全国前列、创造新的辉煌”,看来不包括深圳的国际金融中心建设;至 ...

    19年的时候大家是一种情绪,中央忍着没动手,而采取软办法弄死的招数也因为看重香港的金融地位。
    香港的地方非常特殊,搞一国两制仅仅以为是台湾示范区其实是小看了,长时间内起码有一个金融特殊地位的问题。
    ‌经济学上有蒙代尔的贸易不可能三角,就是在国际贸易中,‌资本自由流动、‌汇率稳定和‌货币政策独立性这三个目标无法同时实现。中国大陆人民币的货币独立性是不可动摇的,只能在资本自由流动和汇率稳定两者选择,只能选汇率稳定。而香港作为特殊地位,其实选了资本自由流动和汇率稳定,而货币政策其实是通过大陆强大的影响力施加影响。港币与人民币联系极为紧密。
    这样通过香港特殊地位,中国事实上实现了资本自由流动、‌汇率稳定和‌货币政策独立性三者兼备的局面。这个地位是新加坡和深圳都无法取代的,甚至未来台湾回归都不会给这个条件。

    大湾区一方面解决香港问题,一方面也要解决深圳问题。现在来说,这个大国家养家的重任承担者是珠三角。上海,是社会主义大陆的资本主义试点,地位特殊也可以搞点金融,深圳是社会主义示范区,搞东西要在社会主义的框架下搞。

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