政府出手接盘滞销房是坏主意

晨枫 · 发表于 2024-10-4 04:08:54

中央出手组合拳，股市大涨，据说房市也动了一动。不过这波涨势能延续多久，还有待观察。政策的重点也不是房市，是否最终影响到房市不好说。

房地产市场依然总体低迷，对经济造成很大压力。不少经济学家提出，中央或者地方政府出一笔钱，接盘滞销房，转为低收入群体的廉租房。一方面，这为房地产公司和被房地产投资套住的公司、个人解套，解放的资金进入消费，拉动经济的正循环；另一方面，这解决了低收入群体的住房问题。

唯一没有解决的是这笔钱从哪里出、怎么还的问题。

谁都说不清有多少滞销房，估计在万亿级。难怪经济学家的呼吁从2万亿起跳，“10万亿都不多”。真是吓死胆小的，撑死胆大的。

地方政府没钱了，尤其是滞销房严重的三四线城市。北上广深有钱，但北上广深的滞销房问题不严重，全面放开在逐步推进，全面放开后依然滞销，再谈怎么办的问题，现在操心为之过早。但很多三四线城市陷入死循环。大量滞销房使得地方经济负担沉重，缺乏发展使得人口流入放慢甚至流出，进一步抑制经济发展前景。

中央举债，向地方注资，这是一直在说的事，但也是一直没有在做的事。无他，中央要地方长点记性，学会一点财经纪律性，不要老实惦记着中央会接盘。另外，中央的负担也很重。

最终，不管是中央借钱，还是地方借钱，要政府接盘，肯定是需要借钱的。借钱就要还。

现在有一种“超长期国债”的说法，好像把还债周期极大延长，债务就不愁了。怎么可能！

债务极大延长，意味着很长时间里偿还的只是高额利息，根本触及不到本金。最糟糕的是，如果到了需要超长期债务的时候，借债肯定不是“今天”的事情，“明天”、“后天”还要接着借债。以为借债只是“今天”的事情，那都是想多了，或者说想少了。但超长期债务叠加起来，财政支出很快就被利息支付“淹没”了，正常政府开支被大量挤占，而债务本金根本没有触及，这才是国计民生崩盘的捷径

借新债还旧债也是一样，最终要借两笔债，一笔用于还旧债，一笔用于填新窟窿。

美国财政就是前车之鉴。

有人以2008年的4万亿略超过当年GDP的10%为例，证明今天大放水10万亿也还不到GDP的10%，因此没事。这是活糊涂了，好像4万亿是赏心悦目的好事一样。这在当年是必须，但也遗患无穷，今天还在擦屁股。鼓吹今天大放水10万亿的既蠢又坏。

关键还是要量入为出，收支平衡。

现在提出要反循环操作，但反循环必须是短期的，问题正在这里。经济低位的时候，反循环借债刺激；经济高位的时候，谁都不肯破坏来之不易的“大好形势”，只会继续高歌猛进，只是少借债而已，但减支还债是谈不上的；直到下一波经济低位，再度举债。这样下来，最后走上的是一样的债台高筑的老路。真的要反循环，需要比简单的量入为出更加坚强的财经纪律，很少人能做到。

另一个问题是廉租房。

廉租房在概念上是好的，但在实施中很容易走歪。

廉租房必须与商品房有足够的价格差异，否则没有意义。现在的滞销房是按照商品房的规格建造的，这对低收入群体是福音，但对于商品房交易是坏消息。要么商品房降低到足够与廉租房竞争，要么无人问津，两者都对正常的房地产市场是极大的干扰。

如果政府接盘以新房为主，这个问题更大。大量城市“老破小”二手房立刻崩盘。现在“老破小”小区还有坚挺房价支撑，到了价值崩盘的时候，好比把过去几十年通过拆迁而实现的城市改造一下子逆转，这些地方很容易形成海量的社会问题。

廉租房还需要与政策挂钩，对低收入群体严格定义，防止滥用。相关的反腐问题之大可以想象。

但定义为低收入群体对这些人的社会地位有影响。无数社会学研究也表明，低收入群体“扎堆”居住、学习、工作容易造成“贫民区现象”，带来长期、深刻的社会问题。新房子也能形成贫民区的。

另外，大量涌现的廉租房肯定对房地产市场造成强大打压，“接走”一批滞销房后，反而制造出一批新的滞销房。这样一波波下去，房地产市场最终尸横遍野，斩草除根了。

还有一个大问题：最需要廉租房的北上广深并没有太大的滞销房问题，存在大量滞销房的三四线城市并无大量廉租房需求。这样的地理错配是没法用政策解决的。

城市化依然是中国下一波发展的主要动力之一，中国下一波城市化的重点在于三四线城市，但本来低廉的购房和生活成本和良好的发展机会、交通条件才是吸引力，大量廉租房反而抑制了本来有可能自然形成的正常房地产市场。

新加坡的经验很多人津津乐道，但新加坡是在廉租房-商品房二元体制的框架下建设起来的，上面这些问题在设计层面上就得到解决。中国现在是把廉租房-商品房二元体制作为解决当前滞销房的办法提出的，基础不同，实施的结果自然不同，不宜照搬。

尽快解决房地产滞销房问题成为全国人民的焦虑，但地冻三尺非一日之寒，解冻也不能指望一蹴而就。

新造廉租房是不错的主意，但政府出手将现有滞销房大量转为廉租房可能不行。

孟词宗 · 发表于 2024-10-4 13:37:45

在包租公看来，政府搞廉价出租房当然是“恶政”。无他，廉价出租房降低了平均房租。在拥有几套房子的小资产阶级看来，政府接盘空屋烂尾楼后廉价出售当然是损害他们的利益的。无他，廉价房屋拉低了房价，他们手中的房子不如以前值钱了。

但是，在挤一间群租房十几人轮流睡觉的打工者看来，廉价出租房能让他们少付点房租，多寄点钱回家，当然是善政。在掏空六个钱包也买不起一间婚房的小青年看来，原来远不可及的房子终于可以有个渠道来获得了，这不但是惠及自身的善政，一间遮风避雨的房子更能为下一代提供安身和成长的所在。

一千多年前，杜甫感叹“安得广厦千万间”。一千多年后，如果号称搞“社会主义”搞了75年，还不能“大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！”那么这种“社会主义”还是趁早别搞了。

滞销房为啥滞销？现阶段归根到底的原因是人民收入不足，而房价又太高。当然，在北上广深的人看来，鹤岗这种城市的房价实在太低了，他们想不通为啥鹤岗人为啥不每人买个十七八套存着。同样，他们也不能理解为啥江西吉安超过60%的新城区在建成不久之后，都成为了空城。

房价的贵贱是要看当地收入水平的。不论是鹤岗还是吉安或者北上广深，现实是普通打工者辛苦工作一年，不吃不喝，用当地的工资无法在当地买个三平米的厕所。而房价过高，工资过低，两者比例过于悬殊，导致造出来的房子只能是有价无市，谁都买不起。而没有房子，谁又能安心在当地发展经济？所以小城市的人大多出门打工。这并不仅仅是大城市工作机会多的关系。这条道路，其实拉美早已走过一遍。一方面是超大城市（例如墨西哥城、圣保罗）挤满城市贫民，另一方面外省地区则经济凋敝。于是外省经济越是凋敝，贫民约要涌入大城市，大城市的居住情况则愈加恶劣，于是造成恶性循环。

中国喊发展西部喊了多少年，连江西都没发展好。说起来，中国有14亿人口，国土面积超过欧洲，为什么没有人愿意去西部呢？或者去吉安呢？关键问题是不论在北上广深也好，在吉安也好，如果你的工资都无法买到一个三平米的厕所，那么至少呆在北上广深，你还能挣得稍微多点。

一线城市的确没有太多滞销房，有钱人太多。但大量外地劳工涌入一线城市却造成了出租房屋的紧张。大量新造豪华小区里大量空置，最后这些有钱人买下的投资房沦为群租房，“高档小区住民工”又不是今天才有的新闻。政府下令禁止群租却屡禁不止。无非是一纸禁令无法满足劳动人民的租房需求罢了。

所以政府出手接盘滞销房，逐步改造为廉租住房，廉价住房，从政策本身来说并没有错。执行过程中当然要注意方式方法，还要防止权力寻租和腐败。但一旦能够让房价在几年内平稳下降，让工资-房价比例不那么离谱，那么对于发展当地的经济才会有长远的动力。毕竟没有人就没有经济。人都跑光了，守着一堆空房子也是没用的。而合理的工资-房价比例会促进劳动力的流入，才谈得到经济发展的良好环境。

以前写的几篇东西，仅供参考：
应当怎样刺破房地产泡沫
续 - 为什么要现在刺破房地产泡沫
续二 - 别指望外国人移民来救房市

hellotojinge · 发表于 2024-10-5 16:23:15

确实是坏主意。牛奶过剩的解决方法，不是把牛奶平价送给人民，而是应该把牛奶倒入污水处理厂。
本来就是供应过剩，有效需求不足。所谓有效需求就是有钱并且肯花钱的人。如果有了廉租房，那么有钱肯花钱就会变成有钱不肯花钱。
当然，我觉得所谓收购变成廉租房，也就是骗骗老百姓的。收购回去，拖着手续，浪费着时间，就是不廉租出去，这才是大概率事件。毕竟政府也不傻，也懂经济。

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