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中央出手组合拳,股市大涨,据说房市也动了一动。不过这波涨势能延续多久,还有待观察。政策的重点也不是房市,是否最终影响到房市不好说。, l$ _ i2 C+ T; l
! c0 F" [- K2 G$ l9 x) a房地产市场依然总体低迷,对经济造成很大压力。不少经济学家提出,中央或者地方政府出一笔钱,接盘滞销房,转为低收入群体的廉租房。一方面,这为房地产公司和被房地产投资套住的公司、个人解套,解放的资金进入消费,拉动经济的正循环;另一方面,这解决了低收入群体的住房问题。5 f0 p. m1 \; Z/ E+ V0 j4 A& v
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唯一没有解决的是这笔钱从哪里出、怎么还的问题。
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' t- q6 l* B; A# k4 J: x* B谁都说不清有多少滞销房,估计在万亿级。难怪经济学家的呼吁从2万亿起跳,“10万亿都不多”。真是吓死胆小的,撑死胆大的。
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地方政府没钱了,尤其是滞销房严重的三四线城市。北上广深有钱,但北上广深的滞销房问题不严重,全面放开在逐步推进,全面放开后依然滞销,再谈怎么办的问题,现在操心为之过早。但很多三四线城市陷入死循环。大量滞销房使得地方经济负担沉重,缺乏发展使得人口流入放慢甚至流出,进一步抑制经济发展前景。
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4 i+ T/ U. W3 R0 k: j1 Q8 c6 @3 d中央举债,向地方注资,这是一直在说的事,但也是一直没有在做的事。无他,中央要地方长点记性,学会一点财经纪律性,不要老实惦记着中央会接盘。另外,中央的负担也很重。- \$ O+ e% V/ w6 ]% Y
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最终,不管是中央借钱,还是地方借钱,要政府接盘,肯定是需要借钱的。借钱就要还。
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现在有一种“超长期国债”的说法,好像把还债周期极大延长,债务就不愁了。怎么可能!# ]9 y/ g* t8 R' w
) }% {0 X8 d9 v; Y债务极大延长,意味着很长时间里偿还的只是高额利息,根本触及不到本金。最糟糕的是,如果到了需要超长期债务的时候,借债肯定不是“今天”的事情,“明天”、“后天”还要接着借债。以为借债只是“今天”的事情,那都是想多了,或者说想少了。但超长期债务叠加起来,财政支出很快就被利息支付“淹没”了,正常政府开支被大量挤占,而债务本金根本没有触及,这才是国计民生崩盘的捷径
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9 A$ I9 f8 z2 P: P6 I借新债还旧债也是一样,最终要借两笔债,一笔用于还旧债,一笔用于填新窟窿。
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$ {3 h' X+ v1 d6 I8 N- r$ g美国财政就是前车之鉴。2 }! G/ ^. z% @" o) I) c: R9 V
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有人以2008年的4万亿略超过当年GDP的10%为例,证明今天大放水10万亿也还不到GDP的10%,因此没事。这是活糊涂了,好像4万亿是赏心悦目的好事一样。这在当年是必须,但也遗患无穷,今天还在擦屁股。鼓吹今天大放水10万亿的既蠢又坏。0 p+ h* Y9 p! p) g
5 h/ a9 n7 J* w关键还是要量入为出,收支平衡。
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现在提出要反循环操作,但反循环必须是短期的,问题正在这里。经济低位的时候,反循环借债刺激;经济高位的时候,谁都不肯破坏来之不易的“大好形势”,只会继续高歌猛进,只是少借债而已,但减支还债是谈不上的;直到下一波经济低位,再度举债。这样下来,最后走上的是一样的债台高筑的老路。真的要反循环,需要比简单的量入为出更加坚强的财经纪律,很少人能做到。+ J) U# T) [9 U8 \2 o' |8 ~) w
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另一个问题是廉租房。
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廉租房在概念上是好的,但在实施中很容易走歪。
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廉租房必须与商品房有足够的价格差异,否则没有意义。现在的滞销房是按照商品房的规格建造的,这对低收入群体是福音,但对于商品房交易是坏消息。要么商品房降低到足够与廉租房竞争,要么无人问津,两者都对正常的房地产市场是极大的干扰。6 x% |: T/ b# C# q! m: ~$ ?$ X
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如果政府接盘以新房为主,这个问题更大。大量城市“老破小”二手房立刻崩盘。现在“老破小”小区还有坚挺房价支撑,到了价值崩盘的时候,好比把过去几十年通过拆迁而实现的城市改造一下子逆转,这些地方很容易形成海量的社会问题。
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' F2 ]4 z% ^8 {& ?4 j; Q9 \廉租房还需要与政策挂钩,对低收入群体严格定义,防止滥用。相关的反腐问题之大可以想象。; o6 V+ x5 Q; S3 K! f
$ Z0 `: Y [$ |& e" N) I5 K但定义为低收入群体对这些人的社会地位有影响。无数社会学研究也表明,低收入群体“扎堆”居住、学习、工作容易造成“贫民区现象”,带来长期、深刻的社会问题。新房子也能形成贫民区的。
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" x, a6 f/ |! T. ~* J, ^; [# x3 Q另外,大量涌现的廉租房肯定对房地产市场造成强大打压,“接走”一批滞销房后,反而制造出一批新的滞销房。这样一波波下去,房地产市场最终尸横遍野,斩草除根了。& S3 u2 ~6 u! N) o3 q. H
4 Z v" s5 U0 g2 j" ~) ~- D6 b还有一个大问题:最需要廉租房的北上广深并没有太大的滞销房问题,存在大量滞销房的三四线城市并无大量廉租房需求。这样的地理错配是没法用政策解决的。
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: D9 Q9 @1 y6 B; F; [3 h城市化依然是中国下一波发展的主要动力之一,中国下一波城市化的重点在于三四线城市,但本来低廉的购房和生活成本和良好的发展机会、交通条件才是吸引力,大量廉租房反而抑制了本来有可能自然形成的正常房地产市场。
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新加坡的经验很多人津津乐道,但新加坡是在廉租房-商品房二元体制的框架下建设起来的,上面这些问题在设计层面上就得到解决。中国现在是把廉租房-商品房二元体制作为解决当前滞销房的办法提出的,基础不同,实施的结果自然不同,不宜照搬。6 S; O( v \9 X- O! p% i0 w
5 K" W7 t) m$ `+ U1 _尽快解决房地产滞销房问题成为全国人民的焦虑,但地冻三尺非一日之寒,解冻也不能指望一蹴而就。
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; _* m4 A+ U1 T/ W( M( j新造廉租房是不错的主意,但政府出手将现有滞销房大量转为廉租房可能不行。 |
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