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看不懂的房贷
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去年底股市发疯，直呼看不懂，如今银行发疯继续看不懂。
http://bank.hexun.com/2015-01-11/172258960.html 最低的9折，无任何条件，即利率5.535%，而存款利率却超过5%，见http://bank.hexun.com/2015-01-05/172058301.html，而我在工行营业厅看到的利率是五年期5.5%！
要么银行疯了，要么“有关部门”施压，要么新闻是假的，后两者一半一半吧
发表评论 评论 (9 个评论)
- 回复 仁
- 金融运作哪里需要有关部门施压呢。市场的手可以轻松调控。例如，政府可以买下银行发行的以房贷支持的回报为3%的债券，这样但从利息上银行就赚了很多。
另外你看到的存款利息应该是已经包括滚利的，而你看到的贷款利息却没有，更重要的是贷款时需要缴纳的各种费用还没有反应在这个简单利息里呢。在英语里就是rate和apr的区别。
明确这点就好了-- 你的存款利息不是银行房屋贷款的成本。
- 回复 一叶飞刀
- 五年期复利还的单利，其差别不具有重要性，比如标称5.5%的五年期单利，其复利为(1+0.055*5)^0.2-1=0.049789046，即大概5%。差半个点，连拨备都不够（银监会要求拨贷比两个多百分点，房贷即使风险小也得一个百分点）
仁: 金融运作哪里需要有关部门施压呢。市场的手可以轻松调控。例如，政府可以买下银行发行的以房贷支持的回报为3%的债券，这样但从利息上银行就赚了很多。
另外你看 ...
- 回复 仁
- 房贷是月滚，你是按年滚算的。你要感兴趣可以看房贷二级市场的文章。
一叶飞刀: 五年期复利还的单利，其差别不具有重要性，比如标称5.5%的五年期单利，其复利为(1+0.055*5)^0.2-1=0.049789046，即大概5%。差半个点，连拨备都不够（银监会要求 ...
- 回复 一叶飞刀
- 依然不具有重要性。
仁: 房贷是月滚，你是按年滚算的。你要感兴趣可以看房贷二级市场的文章。
如果利率为5.535%，那么按月计算，合年复利为(1+0.05535/12)^12-1=0.05677597499=5.568%，存款的年复利为差一点不到5%，利差0.6%，不提拨备都是亏的，因为年限不一样。
- 回复 仁
- 你还要再加上各种费用，例如，你贷款10万，可能各种费用加起来是5千，你要把这5千看作先收回来的利息看。
一叶飞刀: 依然不具有重要性。
如果利率为5.535%，那么按月计算，合年复利为(1+0.05535/12)^12-1=0.05677597499=5.568%，存款的年复利为差一点不到5%，利差0.6%，不提拨备 ...
但这不是关键。放贷的定价不是从储户的利息开始计算，而是从银行的成本开始算，在美国二级市场已经成熟，这个成本主要是二房所需要的回报率（最挂钩的是10年债券回报率），然后要加上政府的担保费用（折合成百分点），再加上期权费用（rate lock), 再加上银行收款的服务费用，然后可以再加上银行的额外利润。
你可能说，银行如果能够低成本得到资本，为什么要给客户高利息。这是因为低成本是建立在放贷回款背后的支持的，也可以理解成专款专用。例如政府可以说银行可以从我这里低息贷款，但只能用于房贷。（实际上一般都是政府从银行异地回报率买走房贷的债权）
银行肯高息吸金，应该是为了获得储蓄的份额。但也英有办法投到更高回报的项目里。例如，银行提供给中小企业的贷款一定比他给储户的利息要高。
- 回复 一叶飞刀
- 国内房贷未见有应当视作利息的费用，评估、担保、产权登记等显然不能视同利息。
仁: 你还要再加上各种费用，例如，你贷款10万，可能各种费用加起来是5千，你要把这5千看作先收回来的利息看。
但这不是关键。放贷的定价不是从储户的利息开始计算， ...
国内也没有对房贷的政府支持，即使是央行，也是要求银行按不低于七折和三成首付根据自身情况放贷。
对于房贷，其成本比较不是跟银行的平均成本比较，而是按边际成本和边际收益比较，如果一个银行以5%的成本吸收了1亿存款，以5.5%的价格放贷，银行非存款利息成本为2%（包括贷款损失准备、人工费等），那么经济学上就亏损了1.5%——跟放弃以5%的成本吸收存款同时放弃相应的房贷相比较。
我说的是国内的情况，你以美国的情况是不适当的