宁南山的大城市房价观

晨枫

宁南山是我很赞赏的作者。他对中国IT和一般制造业的眼光精到，数据翔实，言之有物，言之有理，很有教益。但他对大城市土地供应和人口发展的观点走火入魔了。他的中产阶级文章发表后，引起很大的轰动，也引来一些质疑。他可以不同意别人的观点，但点名别人，然后声明不看就知道写的什么，所以不值一驳，这样不好。他可以选择无视，也可以选择反驳，但不应该正视了然后无视。这不是认真严肃的文风。但这不是最重要的，最重要的是他的续文《中国中高端产业分布和房价探讨》。他从中国中高端产业在北上广深之外枝繁叶茂开始，正确地指出4+11将成为未来中国经济发展的集团军火车头，提出用大城市对抗大城市的破解马太效应的思路，现二线城市不要满足于接盘一线城市的溢出，但对形成这样的现状和保持未来势头的动力看走了眼，药方是自相矛盾的

马太效应是观察，而不是内在动力和规律。如果马太效应是发展趋势绝对的外在规律，那就应该永远强者更强、弱者更弱，没有人间沧桑和世事变迁了。事实上，如果单纯从马太效应出发，根本就没有11+4，甚至可能没有北上广深，只有上海了。在解放初，上海的GDP占全国的40%。把马太效应中强者愈强、弱者愈弱的“原则”简单化、绝对化的话，上海是绝对的强。当然，这没有发生，原因有很多，但每一个都是反马太效应的。

宁南山提出，打破马太效应只能靠大城市对抗大城市，这里有一个逻辑漏洞。按照强者愈强、弱者愈弱的马太效应，在老的大城市面前，新的大城市根本没有机会做大。依靠政府扶植是一个思路，但这也是错误的思路。如果马太效应真是经济规律，政府扶植是打不破的。中国各地政府不乏各种扶植措施，但效果各异，真正成功的还是这2+11（北京上海有特殊历史背景，另算）。政府扶植只能起到催化剂的作用，关键还是要有大量的反应物的存在，才能引发可以自我持续、发扬光大的反应。宁南山多次在文章中正确地指出，中国中高端产业的发展有远远超过政府扶植的深层动力，但到城市化问题上，他也犯了懒汉思维的错误。

应该说一句，中国改革开放的最大秘诀是有引导的开放，而不是有开放的引导。凡事首先想到政府引导和扶植，尤其是牵涉到经济和社会发展领域，这是把异常措施常态化的习惯性做法，是歧路。但这是另外一个话题了。

二线城市不能满足于一线城市的溢出产业、要脱颖而出，这是绝对正确的，但靠的不是政府扶植，而是靠相对竞争力，或者说投入产出比。在地理、人力、资源因素不再是主要障碍后，已有一线城市过高的生活成本、工商运作成本正是二线城市脱颖而出的最大动力。

大城市提供更多的工作机会，但不一定提高更好的工作机会。只有大城市才能提供优质工作机会是不发达社会的最显著标志。由于大城市生活成本更高，大城市的工作机会实际上是在两极分化的。一方面是高门槛、高收益工作机会，这些所谓金领工作是大城市的经济支柱；另一方面是低门槛、低收益工作机会，这些集中于中低端服务行业。

对大城市而言，一般意义上的制造业所提供的中等门槛、中等收益的工作机会在长期来看是受到挤压的。大城市的崛起可能得益于制造业，那时生活成本还不高，但这些制造业工作岗位还属于相对高收入的；但在生活成本提高后，运作成本提高，制造业最终淡出大城市，这几乎是一个不可避免的趋势。

即使以宁南山列举的深圳、上海的新兴高端制造业基地为例，这些只是名义上在深圳、上海，实际上是远离市中心的，除了行政区划，实际上算入一般意义的深圳、上海是勉强的。

另一方面，大城市的经济发达，这是指GDP高，并不一定是GDP的含金量高。城市越大，服务性人口和服务性GDP的占比也越高，这是由大城市对服务的需求“利滚利”的特征决定的，因为服务人口本身也是需要其他服务人口的服务的。这实际上导致大城市GDP的劣质化，只有靠金领更金来对冲，进一步加剧两极分化。

这种分化达到一定程度后，必然导致社区的碎片化、类聚化和孤岛化，由此带来一系列城市病。

城市病的另一个症状是中心城区的老态化和贫困化。在城市向外滚动发展的时候，在中心城区必定有老旧劣质房地产遗留。部分会被拆迁、改建，部分作为历史面貌保留，但更多的则陷入失修和遗弃中。拆迁成本太高，保护又不值得，现有建筑状态太差，老居民还有感情纽带系留，他们走后，这里就称为空城、鬼城。这样的向下循环一旦形成，很难逆转，美国大量inner cities就是先例。这些地方当年也辉煌过的。

对于北上广深来说，情况还特殊一点。因为起点低，真正的中心城区可拆迁的差不多都拆迁了，剩下的是保护的。但在准中心城区，问题就大了，比如上海的内环与中环之间。这里在80年代以前属于边缘城区，大量筒子房在那个时代起到巨大的作用，在拆迁成本尚低的年代，这里还是“可以”的住房，但现在明显低于人们的期望了。由于居民数量和住宅单元容量大，现在拆迁的成本巨大，已经很难。现在还有大量打工族群租，但随着居民老龄化和原住民的离去，这些街区的衰落会首先成为问题。在二线城市，由于发展起点与筒子房时代同步，中心城区的拆迁问题更大，中心城区首先就是筒子房密集的地区。

小城镇也有老态化和贫困化的问题，但船小好掉头，复兴起来容易。小城镇在本质上不需要“利滚利”的服务人口，小城镇也容易打造亲密气氛和人情味，这是大城市难以做到的。在互联网和交通高度发达的现在，小城市的闭塞也在很大程度上成为心理暗示，而非现实。很多大城市的便利其实也是，比如说音乐会，有多少人每年去多少场音乐会？一年有365天，为了这一天的便利，放弃其他364天的生活质量，值得吗？餐饮是另一个问题，高级饭店并不受地理位置的限制，真正高级的精致小饭店还特意选择僻静的小地方，食客会特意远道慕名而来。在交通便利的现在，这并不是什么了不起的事情。小城镇本身富庶起来后，也会形成自己的食客群。只要有足够的食客群，小城镇完全可以开出精美的饭店。事实上，大城市的饭店才大多是大路货，吃过一个和吃过十个没有多大区别。真正的精品也是少数。

宁南山不断用香港化这个说法，但从来没有明确指出其中的定义。如果只是房价高、房子小，大可不必创造这么一个语焉不详的概念。大城市的房价必然高于小城镇，中心城区必然高于边缘城区，同样价位下，大城市的房子必然比小城镇更小，这不需要多论证，更不需要新概念。差别程度代表了发展程度，但淡化这个差别不是靠发展大城市，而是靠发展小城镇。

宁南山提出大量增加土地供应来压抑大城市的房价，这是饮鸩止渴，因为同样的推论也适用于中心城区vs边缘城区，区别只是中心城区已经没有更多的土地可以供应了。但以上海与苏州、北京与天津为例，城市之间已经接壤，实际上已经没有多少土地可以供应了，增加土地供应已经成为一个伪命题。越是传统上就发达的地区，城市群内部越密集，土地供应问题越大。深圳是平地里冒出来的全新城市，或许这个问题小些，但这是特例。

区内有十万个工作机会，就配套提供十万套居所，让土地为人服务，这是惊人地幼稚的计划经济思维，注定要失败。除非实行严格的人口流动控制，否则接下来就需要提供一百万、一千万乃至更多的住房了。也可能按照同样但是逆向的逻辑，区内有十万人，就应该提供配套的十万个工作？这就齐活了，彻底回到计划经济时代了。

中国的房地产价格已经高度扭曲，但这是中国特有的税收政策导致的。中国人对于个人所得税的理解还停留在劫富济贫，这是错误的。政府运作是靠税收支付的，而且税收来自人口的主体，而不只是最富有的部分。所谓“政府有的是钱”、“政府只要多印点钞票就有钱了”更是糊涂的想法，不值一驳。

征税的来源有商家和个人。一般认为，商家税率以低为好，这样鼓励商家再投资，扩大就业，发展经济。这不是说个人税率以高为好，税收应该以够政府开销为度。过多的税入是不必要的税负，政府也不应该“赚钱”。过低的税入不够政府开支，无法提供必要的公共服务，这也是不行的。

中国商家的税率在世界上是属于高的，难怪特朗普减税对中国政府和商家造成很大的压力，不采取有效对策，中国的竞争力就要出问题。中国的个人税率在世界上都是属于低的，征税也不是按照个人总收入，而是按照来源分别征税，很容易出现一个人有很多收入来源而分别按照低收入征税的事情，而且起征点很高。中国也没有销售税。

但中国政府（尤其是地方政府）的运作是要钱的，钱从哪里来？只能从房地产来。更具体地，从土地中来。由于中国没有房产税，土地又是70年租借，所以就一次性在土地使用费中实际上征收了70年的房产税。这样房地产价格不高才见鬼了。

但中国的房地产价格扭曲还有另一个方面：购价是天价，但持有成本极其低廉。如果不住人，不用水电，只有物业费，对于很多房主来说，持有成本几乎可以忽略不计。在房价持续攀升的情况下，持房待抛就是用膝盖都能想到的赚钱策略。这也造成不正常的空房率。

据说现在有租金猛涨的趋势，这也是必然的。过去房价高企、租金相对低廉，使得很多人有空房也不愿出租。现在购房限制很大，房价很高，把很多潜在购房者逼到租房市场，抬高了租金。但事实上，租金是不是合理，只要拿18-25年贷款的月供相比较就不难确定，租金应该略高于月供。应该注意，这里算的是房子的市价，不是购价。在相对稳定的市场上，两者相差不大；但在北上广深，要不了几年，两者可能就大大脱节了。但租金依然应该以市价为计算基点。

宁南山提出无产者供养有产者的问题，这是很有蛊惑性的说法，但也是似是而非的。靠卖房而成为有产者，这个“产”是全民通过扭曲的税收政策供养的结果。或者说，貌似“节省”下来的个人所得税变相以房地产价格贡献了。至于劳动者所得应该高于资本所得，这是一个美丽的梦想，社会主义和共产主义就是源于这个梦想，但到现在为止，还没有人提出可操作而能继续保持生产力发展的路径。

房地产已经成为社会问题。归罪于利益集团是懒汉做法。再厉害的利益集团，一旦危害到社会稳定，总是打得破的。但牵涉到公众自己的左手和右手，这就不好办了。政府运作的经济基础是税入，税入主体直接间接来自人口主体，所以房地产、税制牵涉到公众的左手和右手，而公众对左手藏、右手送不理解、不接受，这正是事情的难办之处。税制是中国政治现代化的经济基础，但这是巨大的话题，不扯远了。

至于把房价归结为低生育率的主要原因，这是指鹿为马了。房价只是表象，要紧的是人均居住面积。在计划生育开始强力推动的80年代，人均居住面积肯定比现在少。那时没有房价问题，但要在单位分到房子，绝对不比现在买房容易，而且分房与外地人基本绝缘，但生育意愿和生育率肯定比现在高，肯定不是因为住房条件更好、生活水平更高。

个人在十多年前就指出，中国发展起来的真正标志在于北上广深不再一枝独秀，精英人口不再打破头往北上广深会聚，现在这已经开始有点意思了。4+11是开始，到4+11+xxx的时候，中国才是真正的发达国家。40年前，这几乎是天方夜谭一样的不可思议的事情，但40年后，这或许是天经地义的事情了。但走到这一天不是靠极大增加大城市土地供应和进一步的大城市化，而是靠新概念的打破城乡差别。

hotmen

这文章我好像看过。修订后重发的？

错了。似乎只有第一句看过。

pea

再厉害的利益集团，一旦危害到社会稳定，总是打得破的。

社会稳定，毫无疑问是属于意识形态领域，事实上，P民只有有口饭吃，就不存在社会不稳定，中国人忍受苦难的能力是空前绝后的，全世界独一份，，，

因此，只有利益才能推动改变，而改变必定是符合利益出让之团体利益的，

在美国，P民唯一可以出让的是投票权，因此，特朗普才能勇怼全世界，，，

特致，特朗普，以最高的敬意！

穿着裤衩裸奔

宁一贯的思维就是各种撒钱干大事，各种领导说的都是对的。

他能叫到今天不被带笼头，不过是暗合圣意。

有些东西用说烂了的说法叫体制问题。能集中力量办大事，自然能集中力量犯大错，自然要把屁民压的屁都不剩。也只有286说摸着石头过河，承认不能预测未来，承认不知道集中力量后到底干的对不对。

没干过产业的搞产业分析，和司法考试不及格的当法院院长有啥区别捏？

按说读过这么多书的人应该明白，既然没有唱衰的自由，也就应该闭上嘴不要唱多，起码也算是有原则。

都退而提臀迎众基了，还抱怨房价高，何必呢？

此处应有 我很爽很愉快.jpg

晨枫

hotmen 发表于 2018-8-30 00:08
这文章我好像看过。修订后重发的？

错了。似乎只有第一句看过。

是啊，除了第一句，其他都是新写的。

liuqing098

官办经济是陈经的观点，也是宁南山立论的基础。也不否认特定时期与情况下的成功。可是能够走现代化强国之路，最终还需要可持续的对财税的控制，也就是黄仁宇先生所说的“数目字管理”。这个当然要在特别困难局面下的循序渐进铁腕推进。

hotmen

估计以后从大城市收的税会更多地转移支付到三四线城市去。

糊里糊涂

再厉害的利益集团，一旦危害到社会稳定，总是打得破的。

从中国历史看，利益集团大到一定地步，只能要么是农民的屠刀来解决的，要么是鞑子的屠刀来解决的。从世界历史看，庞大到一定地步的利益集团也是靠内生的革命或外来的武力解决的。

lorry

宁南山象一只鹅。

youyouyuyu

他 描绘的理想城市格局简直就是权力分散不再集中，中央弱化的景象

燕庐敕

宁南山主要的优点在于立足深圳，数据翔实；主要的缺点在，对海外工业化之后的城市兴衰没有体验，更没有研究，所以看法流于片面。

qyangroo

至于劳动者所得应该高于资本所得，这是一个美丽的梦想，社会主义和共产主义就是源于这个梦想，但到现在为止，还没有人提出可操作而能继续保持生产力发展的路径。

这个梦想是不是被硅谷部分实现了？高科技公司，投资者拿股权，劳动者可以免费拿期权，工作一定期限后期权变股权，公司保持创新和活力。资本家和知识劳动者一起发财。硅谷之所以成功，这种分配机制上的创新功不可没，是对社会制度演化的重大贡献。

晨枫

qyangroo 发表于 2018-9-1 09:56
这个梦想是不是被硅谷部分实现了？高科技公司，投资者拿股权，劳动者可以免费拿期权，工作一定期限后期权 ...

硅谷这是用技术入股，在本质上还是资本，不过不是传统上狭义的资本而已。大部分硅谷工作人员的股权只是小小的一部分，实际上是劳动所得的另一个形式，对控股没有影响。

锦候

宁的观点以前没怎么接触过，这次晨大介绍了几篇，怎么说呢，这个能力，我是指经济分析的能力还是差了些。
他写的东西东西动辄几万字，好像很有料，但是，嗯，怎么说呢？打个比方吧，就是他一个爱好者，却把自己当成职业选手了，还是顶尖的职业选手。他的思路说的难听了是计划经济那一套，说的好听了是凯恩斯的国家干涉经济活动的改进版，只是这个干涉的广度深度和时间都有些太长了。

定风波

前半段类似林毅夫的比较优势理论，主要是讲国家或地区间的经济竞争的。
后半段没看懂，不知道也没看出来揭示的是啥内在规律。

晨枫

定风波 发表于 2018-9-2 02:35
前半段类似林毅夫的比较优势理论，主要是讲国家或地区间的经济竞争的。
后半段没看懂，不知道也没看出来揭 ...

你是指宁南山的还是我的？

不懂中

请教下晨大，评论宁南山提出的增加土地供应抑制房价的问题，说他的想法是饮鸩止渴的理由是什么？看您的意思是就是中心城区的地是有限度的，好的地段好的资源不会受供应影响的，但是个人直觉上还是认为假如放开供应后，不论地段如何房价肯定还是会下降的。

定风波

晨枫 发表于 2018-9-2 22:39
你是指宁南山的还是我的？

你俩的后半段都不太清晰

晨枫

定风波 发表于 2018-9-3 07:44
你俩的后半段都不太清晰

晨枫

不懂中 发表于 2018-9-3 03:13
请教下晨大，评论宁南山提出的增加土地供应抑制房价的问题，说他的想法是饮鸩止渴的理由是什么？看您的意思 ...

我用中心城区只是做比方，想说明土地供应的增加是有物理极限的，不是政策想增加就可以增加的。而且边缘城区的房价降下来了，不等于中心城区也会被“拖下来”，而是会形成梯度，或者说金字塔。塔底越宽，塔尖越高。看温哥华吧，南Surrey到Whiterock的房价并不离谱，但不影响Vancouver proper的房价高企。