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[经济] 万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?

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发表于 2014-2-25 19:15:38 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
' V& C; B+ ^2 S! a# Z8 [" a- M—进击的巨人
# U. S- q/ n8 G# H* f, L7 U: {3 X% i6 x- T
$ f. B: J9 h5 }  j0 E9 h# S  `2 D
一、背景新闻
9 W, J! e" B  A) Z, L2 x+ D% A" q. B1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。( c3 E8 p- a: d
链接:
9 |$ D) t1 P0 d1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
, f6 [- L. m% Z0 k% z2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
' h' U' m& f$ s! n7 ?9 U; \$ l" hhttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
$ ~% K( S' w/ L% p) [$ y& u2 i$ O9 ?/ I% M& h% I4 f
2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。3 y& W/ s) n9 }/ V4 G" r
链接:
; x0 R* i' M, [" |- m马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!
7 I7 f( F7 _; chttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml; K% i/ t) F; g9 r8 y
- [5 p' J  V7 H( P' [- P
3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。% p) P4 J9 R. _5 ]  c) J! y4 R
链接:
: K$ m( A' i5 v& v# v1 k5 X1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
- e( q% x1 X, w, hhttp://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html% {" @' e3 s; x( J) w9 Y
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑8 Z4 `# r$ H3 S9 v
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml% }7 e( M  t' E) \% p

+ D. J) ]2 Z4 L9 R二、万科想干什么?) H$ a, M9 i: E9 c1 q8 I
一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
' o( R9 z3 P( K0 C% y万科的冲动:2 w4 W! `# V, b- Z" s
1、打破自身利润率的提升瓶颈。, O  v4 Q* A% p. k* e
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
- M0 f: A3 F& ^1 N( P2、房企下一批能网什么鱼?+ Q' C* Y& h2 ~5 r- v& \4 A5 J% H
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
5 Y3 Q( V  g0 e' O( e其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。( K# ]( D4 W8 e8 A9 j; c3 O
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
0 [& C& g/ k3 j  `% G3、应对互联网搅局者。
' @8 X0 |. z' f即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。' w( x, ?$ ?& U. ?3 g4 D: ]) ^
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。. t% I+ d9 \7 W6 u# w% o
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
8 `1 l% t& j# x- H; P0 R# g  t
8 _2 D( _$ u5 Y) a8 u0 E1 n“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
" Q$ E8 C' F5 O6 s8 A+ X5 r" R# k- S3 }* p
三、万科想怎么干?5 o9 B- x6 v# e4 D0 O/ @6 L- m) {# {0 P
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
( Z1 ?4 i# ?* H1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
5 l; x1 x: k/ k0 i9 ^2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
. x  b& ?. |3 J5 Y1 [1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
9 ~. [* T' \& U5 d2 E2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。2 n& f/ l" k% ~( P% ]
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。2 P1 V4 c6 W& s. i5 ~
6 m) p  L% C+ T# l
四、一个潮人未来可能的购房模式
0 t3 Z6 `5 l* \# V: l2015年
0 R* h8 x2 s6 e: f4 @2月25日(周三)
. T* o0 n" a4 F5 M, e; u: \7 s9 _19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
9 i, E6 F6 c4 ?" Y( @21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);
7 r' {0 d# }' o& i  ]! S21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;+ a1 |; I7 y3 v0 s- @& F8 j
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
+ R7 ?! y- d. w4 n' m% w2 Z) s22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。: v; u0 m# h: D) a# i5 F9 O
2月28日(周六)5 w$ U6 q* W5 s) N
全天看房。
5 p2 A' J. C) F% ~5 N- a5月9日(周六)
! @4 ^/ W. F, _! X. K! J9 j- r已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!7 j7 o6 {+ G" `: M; F( c% S0 ]* r
5月10日(周日)
# k/ _1 z0 `8 |7 m& w8 J10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
9 d% E) \; A6 N" S14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
& J2 H+ ^& a5 l% C5月31日(周日)' D- s* H# Q/ ^( `0 P4 d
10.00am 付房款189.98万元。( F' n  J% o4 R  s9 u( }' G
9月2日(周三)
* |6 z9 O/ J4 x+ e- r4 j  _11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。& [, j. m/ [9 _" H2 j
11.15am 淘宝上找验房师。5 m5 T" `: e. ^
9月12日(周六). ]" w, |! u$ N2 A4 y
全天与验房师一起验房。9 a, q; U8 B0 w2 A# \
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
& N# O/ s& W$ D* H/ L; {7 ^10月1日(周四)
: g% l0 ^5 L* R* t8 }4 {正式入住新家。
1 I0 t- e, d' u2 N- s# x9 A4 h
5 P! F  G, A, a  x0 ?$ W五、无责任漫谈影响
6 h) y; B* q, u9 r- \6 Q如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:" D& q0 \" ]1 B2 u2 r
1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;# v/ D7 ?1 I7 ~; Q! |
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
- l7 m) f/ |- d* e; r3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;& D6 [5 w! w+ B7 P1 D& j" r
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
& |2 W7 I& T; E6 ~, x7 z5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
; m6 }- ]+ I/ U7 x8 V" m# U: t5 \/ V( e4 a* L
完毕,欢迎拍砖。
: d: U0 v1 N3 M- l3 c
  • TA的每日心情
    开心
    2018-9-20 11:05
  • 签到天数: 60 天

    [LV.6]出窍

    沙发
    发表于 2014-2-26 08:33:03 | 只看该作者
    能真这样很好啊
  • TA的每日心情
    开心
    2019-4-30 12:43
  • 签到天数: 737 天

    [LV.9]渡劫

    板凳
    发表于 2014-2-26 10:58:00 | 只看该作者
    互联网通吃?好像挺有难度的

    该用户从未签到

    地板
     楼主| 发表于 2014-2-26 13:32:57 | 只看该作者
    skygrass 发表于 2014-2-26 10:58 # d( S8 {0 W. f' i
    互联网通吃?好像挺有难度的
      U4 B; t( c* u# i, K$ X5 b
    现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。: z. S) n9 E$ A( n+ \/ q
    就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

    该用户从未签到

    5#
    发表于 2014-2-26 15:20:00 | 只看该作者
    本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
    6 D( W+ A, L3 T" n1 A
    * k* B( c- J+ W0 F0 b网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。
    ! G4 V  w4 q  j& \" e$ W3 f即使网上卖房,策划也许还是代理。
    ) M( q* x9 U+ G: D9 Y5 ~验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。! f6 v& L! u+ [& s1 U5 K' t
    物业目前看连物流有问题。6 q" p9 f$ c; E9 k) c$ @% _$ I
    不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。
    1 j* Y6 [% D/ |" _5 j& [
  • TA的每日心情
    无聊
    2016-3-30 10:54
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2014-2-26 16:06:26 | 只看该作者
    不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了
    ' \8 U3 w9 z9 _* N9 m+ a- |3 o/ }; v# [
    所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。
    , i* h  V' t7 }$ M2 t这在房产上不太可能实现
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-6 00:24
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    7#
    发表于 2014-2-26 16:39:46 | 只看该作者
    互联网就是渠道, 没那么神.
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-28 12:53
  • 签到天数: 46 天

    [LV.5]元婴

    8#
    发表于 2014-2-26 21:34:20 | 只看该作者
    营销可以,卖房太难了

    该用户从未签到

    9#
    发表于 2014-3-30 08:31:26 | 只看该作者
    售楼中心和互联网售房比,真没多少优势
    , R0 ?. Q% ^- d, B/ H4 a4 z; ]互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。
    9 Q" |% `. V4 |4 Y因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

    该用户从未签到

    10#
    发表于 2014-3-30 11:11:38 | 只看该作者
    呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。
    6 t9 ]# f; Q. N) q
    7 L3 Q& M, @4 B( {/ V" Q5 N真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。
    ( n" @1 q, b4 h% x% i3 R' B* R6 L$ k
    互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。

    该用户从未签到

    11#
    发表于 2014-4-1 10:39:53 | 只看该作者
    这样的话淘宝发了

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