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[经济] 万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?

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发表于 2014-2-25 19:15:38 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?9 M, z! O8 N* H0 I0 J1 Y
—进击的巨人6 s; y2 ~* p/ n5 X

: a' g, t/ K% p* \, E: \, Y8 i  D  J: s
一、背景新闻$ h4 M: f, h' m; x; @) \$ U5 C
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
2 ~# h2 T9 v  s- Q- \; B! u链接:8 L  q% U- b# B* c
1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
, ?- G& H: j5 I- d* {# v2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网( W: d4 q/ }  G% k
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
% X# z* U, l3 ~  b9 L3 W( m$ g6 a  X+ l3 `. p* P1 l& }
2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
; q' ]$ o9 `$ n' Q* j: l链接:$ w8 b+ P1 N8 J6 Z
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!' E" C0 @$ n+ ]
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml8 m- I- H! {1 }" x/ B9 |& k' J
: {$ n/ h8 Q* U. C2 G0 ~
3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。8 Q3 @! h3 }& y9 ^
链接:
1 K! _7 i- J2 l8 _6 X1 z9 @2 q1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
( U: x' L* W. e6 ]http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
- R1 W+ i( k, m1 ^2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑, f3 i8 y8 L0 }
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
5 I4 p8 W/ M+ C) ~* t) z$ L
4 m  E, d7 X( p2 @: ?/ u8 r二、万科想干什么?
+ x( J2 M! }- R( m4 U# w# M" v一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
/ @& V9 \3 Q2 Z万科的冲动:6 @/ x5 l( G2 v
1、打破自身利润率的提升瓶颈。
2 c, g* @2 u0 U* L根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。# H" G: e- r3 A4 H- q) E
2、房企下一批能网什么鱼?
1 K' K& C: p& R3 ~/ r: A- L6 c1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
+ k3 n, F1 Y1 ^5 @其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。
: J& }! Y4 f1 T* k) y8 R万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?+ j  Y  N" T1 w, |9 q+ Y$ l" [, C
3、应对互联网搅局者。
9 U6 g+ D* `$ v8 e/ M1 R即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。( j& j* H+ L7 U, i
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。. C* F+ i: w( E9 p9 c6 h
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
3 l  p  K- b: o/ c
9 c& o' u. W; a9 h& ~3 y" z“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
: I. Y, `' N) ?; t( R
6 ^# R9 K! J# q1 e6 \" c- m* _三、万科想怎么干?
8 _- p4 x/ G; E4 a+ b万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。( `2 `# \5 i7 t( ?
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
4 v9 {  G" a) ~5 f2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:2 a, _8 \! b( @5 Z, i
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
* F! R6 A. T3 Z/ G2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。' j( B6 D9 |6 q0 Y/ a2 W* K$ n
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
# `# Q  d! l" Q! j; t% W1 i7 v- }4 z
1 r: T0 D0 @8 G4 s9 C2 O四、一个潮人未来可能的购房模式
* b( |8 `6 G; L$ ?1 {; {9 C2015年# I& G5 A. s5 ~3 G
2月25日(周三)
7 O8 ?, y5 }+ {2 s* e7 }" D" R19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;# K1 N) M" u$ T6 m$ S& C- t- f+ J
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);5 f6 c/ O$ n) `( B3 m
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
, e, B0 R  O# h4 W# ~' I21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
8 u9 e0 M% j& e: }- @22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。/ J  ~2 E* I/ y$ @9 R
2月28日(周六)% r6 H" g7 ~: M3 Z1 D) _
全天看房。
( C- S4 E5 L+ o* S- L# ?9 h7 q, O5月9日(周六)
4 \8 y/ u7 n# z5 _已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!, n5 m, B8 Z8 b4 i/ Z+ ]  y2 |
5月10日(周日)" S. H  ]1 v* g+ R( C6 E
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。! h6 E8 v- U+ q) U6 R
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
3 \+ G4 Q' w6 d0 _; |5月31日(周日)
. d& N5 P1 T/ Q& M10.00am 付房款189.98万元。
, m. y- u! O3 |! ^9 d% `9月2日(周三)
9 E, P+ q* v' C0 j  d0 {+ p11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。
+ J& E; J, o, `: L11.15am 淘宝上找验房师。: m" ~0 l; [* |) q, S
9月12日(周六)
$ Y* r( M  \" j2 {: T8 k全天与验房师一起验房。
8 q' T( e  I) `其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
! p2 T' l0 c4 g" u' ?& P+ g10月1日(周四)4 c9 f( R2 s4 S4 z/ t' @# @
正式入住新家。0 [" e* |* f! l
( b5 z3 B% M- n9 e$ }; h
五、无责任漫谈影响
! ?8 s% ]5 V' p0 f# B/ F+ j. b如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:) }/ {% _8 ?4 ]" c8 u
1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
3 @5 C- n3 [3 g, }2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
* v" |1 t1 ^! q) R; f5 x& i3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;& R0 y3 Y4 f9 G
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
8 w0 F1 T5 h7 N. m/ ^, K5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
: O5 O2 K1 J0 ?# ]7 U6 S
( e9 _1 s! \+ Z" `完毕,欢迎拍砖。
6 m$ \4 ^+ V& j( {& `/ {7 y
  • TA的每日心情
    开心
    2018-9-20 11:05
  • 签到天数: 60 天

    [LV.6]出窍

    沙发
    发表于 2014-2-26 08:33:03 | 只看该作者
    能真这样很好啊
  • TA的每日心情
    开心
    2019-4-30 12:43
  • 签到天数: 737 天

    [LV.9]渡劫

    板凳
    发表于 2014-2-26 10:58:00 | 只看该作者
    互联网通吃?好像挺有难度的

    该用户从未签到

    地板
     楼主| 发表于 2014-2-26 13:32:57 | 只看该作者
    skygrass 发表于 2014-2-26 10:58 5 e/ L+ o2 n7 _# y0 p( Y" C
    互联网通吃?好像挺有难度的
    # V) n- Y5 X6 V3 |+ x$ d  q
    现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
    * O' B5 {* ]0 H7 Y/ R就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

    该用户从未签到

    5#
    发表于 2014-2-26 15:20:00 | 只看该作者
    本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
    9 J# n* j' i# O
    - o/ j2 |8 O1 b! T' W0 ]网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。, A7 p( w& t" h
    即使网上卖房,策划也许还是代理。
    9 I( i2 }  n) l验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。
    " ?9 c" e0 s- V+ a" l物业目前看连物流有问题。
    , z6 _1 m6 q. `- f6 \6 t8 `# L4 n不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。
    5 t0 k+ R6 U4 z5 p' S4 ?3 b  y- k
  • TA的每日心情
    无聊
    2016-3-30 10:54
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2014-2-26 16:06:26 | 只看该作者
    不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了* h& s0 o! ~& f# Y& K& Z

    - H5 R9 b/ [, d" L/ R  Z/ Q  m所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。
    , f. g3 _% i4 _; n这在房产上不太可能实现
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-6 00:24
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    7#
    发表于 2014-2-26 16:39:46 | 只看该作者
    互联网就是渠道, 没那么神.
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-28 12:53
  • 签到天数: 46 天

    [LV.5]元婴

    8#
    发表于 2014-2-26 21:34:20 | 只看该作者
    营销可以,卖房太难了

    该用户从未签到

    9#
    发表于 2014-3-30 08:31:26 | 只看该作者
    售楼中心和互联网售房比,真没多少优势4 u; t6 p0 G3 V" S+ z
    互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。  Y- c& Q% v3 _7 A* J6 T6 `& _
    因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

    该用户从未签到

    10#
    发表于 2014-3-30 11:11:38 | 只看该作者
    呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。- y) L1 i4 ^: j; N2 ~$ ^
    . _0 u) \; [% d9 E4 A$ r3 U; R
    真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。
    0 ], K0 A% b2 |- R% T
    8 b8 l/ v' z- q& G( I互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。

    该用户从未签到

    11#
    发表于 2014-4-1 10:39:53 | 只看该作者
    这样的话淘宝发了

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