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万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
% T) x0 m: }) w6 F# A2 f" g—进击的巨人
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. J A6 O0 v0 K* f7 ^, l+ X一、背景新闻
4 H w4 G# Y4 H/ i1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
3 U% h6 Q8 `- h* d链接:
+ y4 K" r7 g" f/ m1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
; t+ j3 s. P/ s. |2 V! m9 Q2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
3 f8 Z3 F Z. L0 [* ]http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html4 [0 R* i" B& E: v: O1 \0 ]6 Y
, G7 R/ K* G ?8 U( z2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
2 }. T9 T* T) e8 f9 v链接:* N5 u9 Q9 V7 ?: c9 S
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!# X; R0 m7 ^5 M u7 G$ [
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml' a7 M0 V j( E1 ~
0 F" R3 ] E6 \$ W2 t) w% i6 b3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。
( Q! u' q" T2 Z( S$ }链接:
W2 j! x, W" p R1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型, n+ c1 O7 b! x) G: g
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
% G' l4 m9 m) n& Z) ]( V) r* Q2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
$ M& p: m- j& f0 l5 D c" B2 ?http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
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+ t. ~* X2 U. O+ M二、万科想干什么?
3 ?1 ^. f/ r6 J: z* w' H一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
! ?! Y1 C' F- h% [, }万科的冲动:: R! ]; H; _/ e' v0 a, |
1、打破自身利润率的提升瓶颈。( e6 V" Y/ Y. k5 i7 d4 X
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。& y) n, }. W8 Q2 n2 A, Z3 ^; R! a" r
2、房企下一批能网什么鱼?; G, p- | {+ [$ Q4 F ?- B
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。. z: ~- y/ F0 H! b7 v
其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。. \2 a8 q4 [% w* @
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?. d; j* f+ d( _. v3 I
3、应对互联网搅局者。5 m6 ^8 h( m' V6 b6 w8 i- H
即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
' R8 N: M% u: J) V互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。( r1 ~; u1 a4 d; E6 S: R
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
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; W$ T- A+ ^8 ]$ O+ g' \: w. H“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)4 G M$ w: J) i
5 j1 d$ c" v6 _" E5 [3 ^2 F三、万科想怎么干?# k% j1 c: D7 F x O1 g5 x, M
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
: _, j1 Z" w, j* b3 m* ^2 y1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。9 o$ b% a% e5 E5 y1 @1 @
2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:3 A! `) u ?$ R& @" l" h. d
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
+ Q, S; ~, \+ _6 S s2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。9 z8 H3 G B7 S# \9 ^1 G+ w1 a* e
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。! l3 ~- y4 s, O7 k2 A! g3 s
' o* e9 h ~ }1 Y4 V0 o# b四、一个潮人未来可能的购房模式
- U# C4 [! I1 L/ B) \2015年1 j2 e2 E l- _2 W) s$ t
2月25日(周三)
, d: r6 q' u9 i( h19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
# C8 E- x5 b$ j21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);% i( y- g0 Q7 j" p6 L
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;9 Y9 I" `9 t; d' R
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
+ z, ^: b. A& P$ u22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。7 O4 l8 w) k4 g% i
2月28日(周六)( e% e! ^8 ~- @4 k B- \
全天看房。9 W; a. T- h. w- b1 ~4 L/ u/ D
5月9日(周六)
0 N- {( a6 R/ d( C# X G已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
0 m- F8 v2 V- i( `! [* I9 o5月10日(周日)
, T# }. N7 M: {* B/ Q10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。! k: S1 w; \# n1 S. J2 K7 @7 c
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!) p, B Q- k3 P
5月31日(周日)
' h1 f9 i( y. f5 h10.00am 付房款189.98万元。
/ s8 {7 v' e/ U! @9月2日(周三)
+ h) [/ M% k% d& W- {11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。0 m$ S k' {" g& J, V, g3 a; j- s9 J
11.15am 淘宝上找验房师。$ I5 n: z5 O& i8 v/ ~5 a
9月12日(周六)% d# G+ n8 M% i2 n/ Y4 R
全天与验房师一起验房。2 c; _+ M K( X0 B2 x& e0 R4 ]8 h
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
& Q/ L( B" C9 Q/ Q10月1日(周四)
" k. r0 J: p7 [. b8 }4 |: z正式入住新家。7 `# f. P2 T3 B3 K i g
" m; S2 o1 z* M* ]五、无责任漫谈影响" U' ~: i* C) l1 [6 t" z3 |
如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
) M' @1 {: [. T" G: |1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;8 d; i) C, g+ _; T! U
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);2 Q7 S2 _2 B# o8 _
3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业; M" v; x! w$ ^. K4 S: U0 B) u/ q
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;, Q& G0 D2 d H4 \
5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。; G( b& W U0 P2 o: K4 I
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完毕,欢迎拍砖。" ?5 w" H6 f* Z
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