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万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?1 r! U. l5 l/ n6 ~; k
—进击的巨人
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一、背景新闻
9 d; o) Z7 T1 O* L4 l1 W1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
% w9 I( v( A+ y! C链接:
8 L% I# B/ [$ D1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
/ f/ ~ D8 A! I8 v" p7 X2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
+ e' L4 y. ^% ~: ]http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
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2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
6 G. X& [5 D F+ D; j/ A! X链接:$ L& \5 P4 e3 }. n0 t4 A) `( o
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!
1 m% m$ w& j" S7 w4 ahttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml }# n+ a2 @# k2 U' v" h7 J
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3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。) F# m+ _# F5 c" D
链接:; r$ Y; @7 \( N/ ~) J+ t
1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型; [' n- t% l' V c3 i
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
- Y2 F8 _+ S+ N' D9 d* S2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑: T& E# q( J8 h1 ^ A4 y& [
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml3 h. F- k+ F! L
: ^9 L8 T+ y, k二、万科想干什么?' Y7 R! Y4 b" a2 J, G# r
一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?8 n/ h' H \0 b
万科的冲动:4 O/ {3 d& ~6 x
1、打破自身利润率的提升瓶颈。/ `) m4 P: S3 i7 q o( Q
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。 G5 L f8 G; D" M# w
2、房企下一批能网什么鱼?
0 u4 z* q5 S# ]( G o1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。. n: t% U9 t1 h$ R" Z* b
其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。 O2 k( z! I. O5 i( H3 W; ~
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?" s0 q6 O5 n$ l, Q4 ~# v" ?
3、应对互联网搅局者。
2 f% k6 X W8 s2 j8 X即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
7 D* P& l" O8 _% b3 q& Q互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。5 a. m2 [$ i0 g$ u" k; y
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?' M" [: s. T' M* b9 ]5 `
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“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
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三、万科想怎么干?6 W: C5 b7 q( \, I" `! K/ d
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。8 a# d. B8 m0 O: m7 K' n
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
# I% t# J% p4 T t' q2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:; S3 Z9 u- M( |8 B/ `3 c9 E
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
1 h( u6 c: b8 J' M; B7 G2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。
0 l3 L4 A+ I" N2 D9 E3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
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) S7 R+ ~( N$ x# z Y2 E四、一个潮人未来可能的购房模式" ^, c% Q' W9 c& ~* B7 V
2015年
8 K2 \4 a4 T# V$ {8 S6 G. g& k2月25日(周三)8 i% ]3 N# L$ y, `4 C/ ?; ?8 u& o4 D
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;3 ^' {( D, |6 U, c& m
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);1 B, B" G2 k7 }* I
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
2 o9 A1 j& O, r21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;: \0 H- N+ v0 k6 M w g) F
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。0 |9 ^& r, N% N( O
2月28日(周六)+ o" z1 i8 U! {# N: y. u
全天看房。! w8 B$ ] G/ m+ `! g
5月9日(周六)
4 Z; _% T$ [- Y3 p' Z B已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
/ H0 W* j6 F2 `7 g3 Q8 X" r$ ~% V5月10日(周日)' O$ r# T; u2 [: O
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。# C( \* m" ]/ b% _- T) T
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
$ \& i3 I; f# v! v# G5月31日(周日)
4 ]" D% ^1 ~% C& V& S8 i8 V' T; W10.00am 付房款189.98万元。
: c' R7 D5 J) F% q* Z- j* W b' ?9月2日(周三)
+ ?5 E# z; `/ B1 W9 C# _& r11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。
. M. F4 D/ D7 b' v# j4 z11.15am 淘宝上找验房师。
t9 z: `9 Z( K( |; i9月12日(周六)
3 x0 N( H( _- q1 L全天与验房师一起验房。
0 C0 V; S9 P3 ?( c. @7 \其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。( P. P6 o. }. q
10月1日(周四)
* Z3 c2 O% O) A3 \. ]; p5 Q正式入住新家。
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8 I: ^4 e) l+ }7 U) M4 l) T2 s! `五、无责任漫谈影响5 l) w- q" Z. L# X+ H% A
如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
v1 c, x+ i! v- V1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;1 p, C' E( O. |3 n5 i$ n
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
9 N2 B& H E! c4 `% t F1 |3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;# s1 p" G: P; N: Y. G+ V8 T
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;/ v+ z% D/ q3 K3 d" x% U- Z
5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
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8 @6 M ?1 j" D完毕,欢迎拍砖。& \! n. N6 s& M; z- E5 y+ V8 j
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