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万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?$ t5 U! m \% x. x, ]. c M7 j
—进击的巨人
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7 s. G! y8 w N" I$ J' d, ~# Y一、背景新闻
1 |" E8 x1 [5 u, _: K1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。4 ?9 C4 m3 T" `+ w( f# S
链接:
1 x- U) x! D3 F( `# \' ]8 t' Z K1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/6 d: D3 S. r5 X' j% ~4 a# P$ N
2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网9 B, v2 Z: W8 G8 e/ f5 U
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html: Q- Y- d9 U8 z- D( ]4 R
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2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。% w+ { F' y) E/ p- }1 x( H
链接:6 e; o! l9 T0 T! j
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!" Y E, |2 p8 B( m- w! G) r9 G' P
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
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3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。6 ^! |/ H" q X* l) z" K8 P
链接:
6 ?; N( y8 Z l* V1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
7 p/ G) H; ^( J& C6 b. t; q: A- ~http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
& n0 m/ z, S5 M/ Q, ]2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
; k( V( a* s0 v8 u# H# Ahttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml7 c ?( S6 w: P' F. u. U
! ]1 B4 }. [' i: |二、万科想干什么?
( Z9 p- N j N& a3 L# W一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
) f5 b* y0 B' z' O9 N. O万科的冲动:
7 ]; n8 D, _% M7 z& i1、打破自身利润率的提升瓶颈。& J; ~9 X) y: I9 r
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
5 I5 i& A( s9 T/ m1 O; o2、房企下一批能网什么鱼?! C" V) U% S2 G& p3 q6 A# o1 c: G
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
+ a. ^% @8 H6 ]6 {: y; y y4 L其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。
& o# r' Y! k9 C$ u5 C# o' e6 u万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
7 Z1 l1 ^4 ^6 ^9 o- `) M3、应对互联网搅局者。' K5 M# X* Y* _( Q
即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。/ i+ L, ~; `; U J# F
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。$ O; i* T7 x0 ~" P) i
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?+ M* e* t- i# ]. a$ j
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“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
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三、万科想怎么干?
: b# A! `( F% H: N万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
B+ V) o/ K b1 ^; N( V1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
3 w1 e' t# H# Z% Q( i2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:9 V9 U' |( t* v
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
# y$ S' @ |: B! {5 {2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。' p* M, z( X& P1 N; ?
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。, j7 I/ L* }8 T, ?
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四、一个潮人未来可能的购房模式 J% k) D. c7 V1 T) P3 b
2015年
7 b* x! W% A8 o: ~. r& t2月25日(周三)
$ \$ `* F5 f3 Q& \0 n* [( L19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
* i& X( ]2 f9 [/ a9 `& F9 Z21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);0 U1 A: k( B' Y8 b- f2 {# e2 Z! Z$ h
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
, p. c# \+ E6 J$ X21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
% @' B: R. K7 X8 I! |22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。
9 M- B) h1 w5 h7 i& }, J8 V" A! f2月28日(周六)5 X+ ?( @3 l$ y# G
全天看房。
& ?" S+ ]4 ]& o2 R( j5月9日(周六)* A8 g8 F( q* O: T! ]6 d
已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!, N0 v% R% ~. N7 e# d
5月10日(周日)
& k, q% A) C+ I1 r2 V10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。4 m% \1 u/ ?! j
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
5 x! a# O8 z8 C: A3 m1 {# O2 j/ ?8 a5月31日(周日)
) n+ E& M Y# [9 P! ~/ ~, ?9 C0 h10.00am 付房款189.98万元。1 c9 h1 g) h" ]0 f0 Q: [, }
9月2日(周三)
; j8 K# B; n) L/ v) G# V) f; ]11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。
$ a3 l. \) Q1 m3 r11.15am 淘宝上找验房师。
3 M9 u! X3 e8 N( o9月12日(周六)
4 P5 B' i$ O/ C9 I/ e, L全天与验房师一起验房。! v9 L+ j3 [4 U1 z8 p/ D5 Q0 k
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。' n3 A( l$ l+ Y/ Q4 b7 D
10月1日(周四)6 B$ W) R# ^( _+ H; v
正式入住新家。( x5 R; @" o. z, {5 P M. p4 i* |
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五、无责任漫谈影响
$ u' h% |: C& f( y! H( i如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
: R$ _) [8 @: q: @6 N6 E6 ~1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
/ ~ N: J( D" D. f+ Y2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
. M. ~7 R5 t- i* L! B3 k3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;
y% J" n$ }6 q, W4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
; i3 ~& A$ c3 S: l* s5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。0 U0 a) x+ _: E1 p
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完毕,欢迎拍砖。
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