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[经济] 万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?

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楼主
发表于 2014-2-25 19:15:38 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
3 b- u( H. j) `- Q—进击的巨人5 R4 _7 K& {+ @% E9 T+ `) _% K
% G- q) E  U; V! M* e1 e' q
3 o/ d9 g+ U5 ]& `+ n0 [
一、背景新闻; u+ J4 i* w) D5 s
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。/ [* T. o3 N- U+ q
链接:
# ?- B: S" ^2 H9 I1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/' ^3 X' C5 |( T4 B/ ^; d" h
2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网( l4 ^+ ~! i: G! c( H/ R
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html, X4 ~1 a! w5 j; P; |) J- [
" }# ~' X6 O" N+ h2 |
2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
% I  _8 ~1 \8 b: P$ w$ z' L5 D链接:- a5 @6 K0 C! z, G2 g0 ]1 I$ e
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!4 {) p3 [5 `. `/ c2 f0 a: {  v9 f
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml" a1 Z  [4 K$ ~) v( W% i
  I' a! G2 @5 A2 B
3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。9 F1 w/ m! V) N+ S
链接:
+ j8 t% O2 B# F% b( [1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
5 H% d# V4 V! t' D  X6 ^http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html. |+ M9 n& n, F. b) m
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
1 C: l, e( U* v0 uhttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
3 s. V+ Q6 F  Y1 ]5 D' J6 _5 f8 V! F% q! ?- W
二、万科想干什么?
3 m5 t3 Z0 t/ m* I  e2 a* c一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
& `' Q; I& V8 M5 p" X( m$ Y! e# d万科的冲动:
8 ^6 K7 g- n( g! Y9 v7 D& W1、打破自身利润率的提升瓶颈。
, n9 X( G4 J* e0 @; z# G2 o  G0 _根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。: ~+ a9 P; u' N" n
2、房企下一批能网什么鱼?6 J, H( C: L% u
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。; v/ E% I6 A3 I: l8 R
其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。
) n! ]4 {4 W  v2 A4 S2 ?7 [6 h万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
) Y3 t1 v# v$ c* ^" x9 d3、应对互联网搅局者。
1 D. Z, v: V" F# H/ S2 N+ m即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。$ G3 q8 l  h3 R& z/ p$ H
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。: d$ D# J& U' \6 K6 w3 O
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?2 M! ^, h+ H( u
+ b) H6 y% ?0 v
“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
1 a; Z) f; Q. o; m. J) I0 k7 x
% y+ K0 ^2 L  h; S三、万科想怎么干?/ o, R$ |3 W' s* L+ [4 ~
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。2 S! e, L( t! V* w  Z: _
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
6 _; e' ^: ]8 o" s4 E, |2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:1 @7 l; q0 [- B" X; N6 }; c9 q7 Z
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
7 y2 ~0 L- K. b+ t* P6 q$ ]2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。: G0 f. [5 ]: L. Z
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
% ?8 \7 c3 g: G/ j# q9 n& W. c+ s& N7 ~) H7 S: F
四、一个潮人未来可能的购房模式
3 C* {9 @' e. ~9 i7 E" c8 m2015年
, i* x) V0 {6 ?6 ]8 L4 c2月25日(周三), _% h6 R6 F  h
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
6 l/ p  C3 |0 e21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);0 D3 @7 b2 c/ X1 u( U
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
9 e: @* \) e7 m$ ]. v21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;8 i& V5 y) ?! S6 ?. T! e* l9 L
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。7 J  @( V: Z  V# F: A
2月28日(周六)/ y, T6 u' F3 L( s) C* O5 W; @- l
全天看房。0 n9 \- `0 V8 Z9 t* _) ?
5月9日(周六). H0 s3 \( S$ C2 T7 @3 k
已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
9 a1 J' J( \" g% L' A: ]3 h* y5月10日(周日)" X. y5 P8 ^% w0 f( ]; d
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
% S2 Z/ ~8 K! {+ B, p14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)0 I; f1 q) s" y' @& H; p- i  f) V: i
5月31日(周日)
. ?, g3 |& s2 G' ]" i7 {' [: G8 g10.00am 付房款189.98万元。
0 c( A: [: O/ b( m2 [9月2日(周三)4 g. k3 S2 k" e4 V5 e
11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。
. y$ e$ s$ D. s9 ~2 O- W11.15am 淘宝上找验房师。
6 K/ r* {+ F4 u- b, W% ~0 W9月12日(周六). j' N! J+ i2 d
全天与验房师一起验房。+ I7 o7 N  {: x( D; F
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
6 W% {2 H6 q8 U& P' q9 ~+ ]10月1日(周四)' C8 c* |* I# [, m, o
正式入住新家。
- B9 F! F  U7 F" V, ^( O# A2 \; _$ `1 n' C+ r  d9 n
五、无责任漫谈影响, ?4 E" W' a) w, x& S9 \4 `
如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
9 m% C, u  A: t9 E: D' h) X+ u1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;& e& N% \$ @7 [! w& b1 [0 Y# C
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
! ]+ m$ _1 T& E3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;
9 l3 t$ Z) p! O' I6 c, ~3 v4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;; k6 |/ v, n" q
5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
6 k: I, M6 n" ~; h) b4 v" _6 p/ v% @$ a1 m: w8 s
完毕,欢迎拍砖。
7 N. W, L3 p+ I1 L/ M5 q
  • TA的每日心情
    开心
    2018-9-20 11:05
  • 签到天数: 60 天

    [LV.6]出窍

    沙发
    发表于 2014-2-26 08:33:03 | 只看该作者
    能真这样很好啊
  • TA的每日心情
    开心
    2019-4-30 12:43
  • 签到天数: 737 天

    [LV.9]渡劫

    板凳
    发表于 2014-2-26 10:58:00 | 只看该作者
    互联网通吃?好像挺有难度的

    该用户从未签到

    地板
     楼主| 发表于 2014-2-26 13:32:57 | 只看该作者
    skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
      r/ N+ x* c1 I" W: x互联网通吃?好像挺有难度的
      O, p! ]2 F8 e. O& P
    现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。) E! N/ N; C2 l+ u& x
    就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

    该用户从未签到

    5#
    发表于 2014-2-26 15:20:00 | 只看该作者
    本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
    9 }8 B9 h: H# h3 V+ \7 U& y2 t
    % C9 V- W4 [  Y  e* u网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。. ^% M8 n( {& f6 [) A% I
    即使网上卖房,策划也许还是代理。3 P% R! t* Z5 n& B: ]
    验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。
    & M9 {" Y6 {$ m  u; [物业目前看连物流有问题。+ w; ?' G2 b9 R  X9 B4 M
    不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。
    + L/ C" C) \  ]: J
  • TA的每日心情
    无聊
    2016-3-30 10:54
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2014-2-26 16:06:26 | 只看该作者
    不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了
    0 _' ~5 G5 \6 `  N2 e# T; I
    ; j6 x7 R  ?( T8 l( O1 x所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。
    / Y- e/ x: s' `3 o3 T3 M* w这在房产上不太可能实现
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-6 00:24
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    7#
    发表于 2014-2-26 16:39:46 | 只看该作者
    互联网就是渠道, 没那么神.
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-28 12:53
  • 签到天数: 46 天

    [LV.5]元婴

    8#
    发表于 2014-2-26 21:34:20 | 只看该作者
    营销可以,卖房太难了

    该用户从未签到

    9#
    发表于 2014-3-30 08:31:26 | 只看该作者
    售楼中心和互联网售房比,真没多少优势
    , w# ]; H# f9 D/ R6 L! a互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。
    ) \( |0 {" n* o. ^) I因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

    该用户从未签到

    10#
    发表于 2014-3-30 11:11:38 | 只看该作者
    呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。
    $ R0 w1 [, D! S2 N$ j  F
    5 A6 O$ ]5 \1 p$ k/ F5 P% ]; G真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。
    2 o- Q. y. V2 R8 \& a2 j" _
    9 }# K. Y8 f% y* R+ i- |互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。

    该用户从未签到

    11#
    发表于 2014-4-1 10:39:53 | 只看该作者
    这样的话淘宝发了

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