万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？

bangu0828

万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
—进击的巨人

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# R; S: y2 u/ e. J! A一、背景新闻
( l2 n8 X$ r( ], C. c1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。
链接：
1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
) b9 G$ j0 m& [2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
( x# I) Q0 v9 h# W" Z! U: whttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html

( h( A& Y. I3 w  }3 ]& H- ]2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。
$ g7 P) D; D* Y) a- y4 \+ x链接：
; R: ~3 D4 a/ q  P" [1 ~马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！
' {+ `+ q8 u1 \, W: Zhttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
" V# L' V: f, E4 V7 _! Y
3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。
链接：
+ H4 u* a  g$ t5 ]* D* F3 }* C1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
/ U6 l: X/ C9 _5 qhttp://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
0 ?+ \, a+ k- ]$ [5 q1 w2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
3 f8 W" t' l/ whttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml

二、万科想干什么？
一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？
! k% x' u  v2 [0 f万科的冲动：
- p! U" I  v9 ^2 n# X, `1、打破自身利润率的提升瓶颈。
根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。
! Q1 a$ S/ J# R: T  m7 A% k2、房企下一批能网什么鱼？
* L( d, ~$ [* s/ C1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。
其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。
万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？
3、应对互联网搅局者。
4 Y6 E$ K% ~3 K/ J8 C" ^5 b, S即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。
互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html；万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html），而仅仅是一个契机。
( K( u0 c1 w! j( E万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？

2 `! X7 j0 o5 w* t0 \$ P“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）
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% r5 z, {  x8 b1 U" l( G三、万科想怎么干？
& S' A9 Y$ f& U1 R7 q" J万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。
" b  e# ~0 T$ w; m3 }1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
2 g9 u. J; p& Q4 f. V2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：
) @3 t- R0 @9 c- `# Y1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；
+ v) g* E! z% G% f; @2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。
: w) K* \4 p& H3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。

四、一个潮人未来可能的购房模式
  |/ C- Y) N5 {! X) O$ O& i( r2015年
2月25日（周三）
9 d" X( j5 g* O  k. j# a' N19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；
/ C8 E) F% a# {: H21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；
1 W- r+ v3 f2 c21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；
22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。
0 g. S! T0 l% Q7 o2月28日（周六）
全天看房。
5月9日（周六）
5 z  [1 S& |7 o+ A8 Q% c5 B已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！
, ~" A9 [$ Y8 X" I( Z5月10日（周日）
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。
14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
5月31日（周日）
5 ?' _) e. e4 R0 S( v10.00am 付房款189.98万元。
* a- S2 o6 l% s7 z9月2日（周三）
2 S: z* ?  Q" N, ?% `& q11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。
11.15am 淘宝上找验房师。
5 `7 W7 u7 f3 J$ D6 P9月12日（周六）
全天与验房师一起验房。
) ~& S# W5 d  v, l其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
' ~% S% z, q5 ]8 E& @, h( P. i10月1日（周四）
正式入住新家。

五、无责任漫谈影响
% G8 v7 \$ {' g, B( Q如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：
1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；
, q5 |) S1 C# @) F+ I' n- D2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；
" G: O2 a) @3 F% h) H5 n4 X3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；
5 @7 T* P7 ^. P5 q5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
+ N4 {" N* o1 [! ?$ P+ H2 s
完毕，欢迎拍砖。
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为什么不可以

能真这样很好啊

skygrass

互联网通吃？好像挺有难度的

bangu0828

skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
互联网通吃？好像挺有难度的

现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
) h( f% i; P7 G, W7 d& {$ Q  \就像以前的电气化改造一样，互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

水杉

网上卖房子最后也得看累积客户，然后才好定价格，万科的房子好卖，和其他房企没啥竞争。
即使网上卖房，策划也许还是代理。
8 g+ `: s1 V& P* V9 M% F验房师没有用的，装修房子质量只能呵呵。
  T% b8 a! R" ?) b3 o$ D物业目前看连物流有问题。
2 M" O2 D# V! Y3 h7 P7 \0 p  q# a不是有了网络平台就可以的，最后还要落实到人。

田做

不太可能吧，lz提供的链接有点老，有的都是11年的了
, n  \$ o( b# @+ `( X& [; \. Y5 g
4 u5 d' @% ^/ C9 Z; a3 j所谓互联网，就是让屌丝看来免费使用的机会，之后养成习惯后赚取他们的钱。
这在房产上不太可能实现

profer

互联网就是渠道, 没那么神.

奉孝

营销可以，卖房太难了

nimenkanne

售楼中心和互联网售房比，真没多少优势
; [- v5 ~& @. P# {$ f互联网还省了给售楼员的提成，可以直接用户降低房价上。
* z4 Q( s; N2 ]8 Y因为国内03年至今都是买方市场，实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

花差花差农民

呵呵，虽然卖房的利润非常高，电子化售卖是可以降低成本，但这仍然是一锤子买卖。

真正的变化是做后售后服务，把钱赚成长流水。万科推出的生活APP，关注下，呵呵。

; ^4 c) V5 r" t7 r互联网会是基础服务，但怎么玩得看你会不会。

沧浪水濯缨

这样的话淘宝发了