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本帖最后由 晨枫 于 2024-10-10 17:32 编辑 ) X8 m _0 `/ s6 y B
' S2 `8 s( G3 K* W }这篇文章有意思。
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https://www.zaobao.com.sg/forum/views/story20241008-4969202% e; X/ c' c! ?" J+ I4 Z0 O7 H
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先不评论,其中的一些数据有意思。
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1、到8月末,商品房待售面积7亿3783万平方米,同比增长13.9%。其中,住宅待售面积增长21.5%。
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$ x; a! ~% q+ u+ @9 [* K' c# ?以每户3人、每套100平计算,7.4亿平方米的待售面积相当于740万套房子,涉及2000万多一点的人口。对于14亿人的中国来说,其实也没有多大的事。但以全国房屋每平3万计算,这就涉及22万亿人民币了,这又是很大的数字。这也是政府财政接不了的盘。. T5 V, c4 T1 q+ N' R+ I! n
, k) m) [7 F. p2 Q4 V+ d2、联合国房价收入比指数是3至6,即居民购买一套满足基本生活住房,只要花三年至六年收入就足了。目前中国一线城市房价收入比都在30以上,南京、杭州在27以上,连成都和武汉都在18以上。
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考虑到世界平均储蓄率在25%左右,中国则是45%左右,这可以看作实际生活开支的差别,包括不同生活习惯导致的开支差别。不知道是否可以把联合国的房价收入比直接折算?那中国的“合理”的房价收入比应该在5-10?
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+ i. v+ k% Y$ b$ {$ {. O0 e即使往高值算,中国的一线城市房价收入比都达到“合理”房价收入比的3倍。要么收入增加到3倍,要么房价降低到1/3。' N0 u+ ^8 p* h3 A% C T& q
( Z" k9 h7 s" t; L房价降低到1/3肯定是不行的,那收入提高到3倍呢?假定收入于人均GDP直接挂钩,当年中国人均GDP约12000美元,4000美元是在2010年左右。也就是说,按照过去的发展速度,需要15年能将收入提高到3倍。
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- [: ^& C1 p0 e2 E8 h2 }当前经济发展速度降低了,但按照中国人的秉性,可能也不需要到房价收入比为10的时候才能见到房地产复兴。两相抵消,可能房地产需要15年才会回归正常?6 q/ p3 o7 D/ {+ K. |' ]
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这当然是很长时间,但房地产走到现在这样的困境也花了至少那么长的时间。% q. C- G& C! G) ]$ S' G
, t, F3 L3 d3 B没有2010年中国平均房价收入比的数据,感觉那时的房价收入比不会比现在好太多。但要是能找到上一次房价收入比在10左右的时间,再对比那时的房地产情况,可能会很有意思。
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5 ~) m3 X# Z2 [: m# ]4 @* x3 k! ?但是,当前的股市暴涨可能是另一个必须考虑的因素。4 s) a& G( a9 Q
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股市与房市没有必然联系,但中国股市暴涨,引来外资涌入。美联储降息也释放了大量美元资产的外流。在全世界都“闻风不动”的时候,中国股市的暴涨成为大洪水中的洼地。这对美国资金尤其难受,美国已经禁止“国有”养老基金投资中国,在这波暴涨中,半导体、医疗也是热点,又是美国“禁止”投资的领域。但这是垂在眼前的金苹果,怎么办?怎么办?
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- ?9 I- K- ?( U8 _ p资本闻到钱味,永远有办法前来,就看华尔街的“创新思维”吧。
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水涨船高,rising water lifts all boats。: B5 I0 Z) ~+ `6 @
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“绿金”会流入久旱的中国房地产市场吗?会间接帮助中国房地产止跌回稳吗?这是有意思的问题。 |
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