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万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?+ j+ W$ m! Q/ Q' o; B# _
—进击的巨人
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4 C7 e0 R/ v0 }2 C5 G5 X' [一、背景新闻" D3 C0 _ }& [
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
! y% x$ G \. z. ~9 _链接:
5 F& G8 Z+ R% B1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
4 c/ c$ o0 `2 B* y- r" I2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网8 Y8 X3 p- b- w( V' k* I
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html4 S) Y; w z# X# F
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2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。5 V2 X5 d$ c) { }& _# L
链接:/ O" f; U- L b
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房! r3 ~8 V2 w& V9 J+ @; a
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml5 N8 g* \! u% z4 D! U" x% a
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3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。6 F; {& n9 ` ~# x1 p1 B" g
链接:
# D8 n. @! _/ n& B8 q R" A1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型% H$ t3 ]3 ~% s" H+ V6 s
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html: }/ C- O$ ^" g- ?0 i
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
* x7 d$ K" y g' ^/ ]/ Xhttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
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2 @0 i- S+ t9 t二、万科想干什么?
! _7 v; e1 F* x$ [1 w; D% w+ X一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?3 w3 ?' w0 x. i2 ^, B
万科的冲动:
' t$ @6 Z2 F+ V; ^7 Q1、打破自身利润率的提升瓶颈。
2 A( @7 c! j9 P& q- p根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。& A$ U* H/ W+ v6 |) V
2、房企下一批能网什么鱼?* h, Q) L- H+ O3 \" y
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
" y/ O$ F3 x+ P5 ^) k0 j5 c其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。 Y X; U$ b' k6 d1 j2 ^
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
0 a, g6 P4 m3 B2 ?+ j9 z# i/ Z |+ U3、应对互联网搅局者。: U- [4 I J, d4 h a
即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
; X7 a1 o7 G7 V: m# i; I9 Y互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。9 Y) w" @- N" B+ j) [) c
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?7 }3 I0 \* m& }/ F! K
6 a @0 v h) h% J0 m! u) L6 [- @' u5 d6 ]“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
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2 [) M S; g5 T+ J三、万科想怎么干?; o1 F# S2 `% k t
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。+ K/ S+ @! T/ j- N2 P1 N: M- {5 T
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
6 H) j9 h# f/ c/ B% ~' {, Y1 i2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:# i) T, B2 |- ~. h
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
Q6 s0 ^) T" x2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。2 }, ]5 l* K+ A2 e) A3 q- U- U+ y
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
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# ~! A, V9 F& u% g5 t# H# W四、一个潮人未来可能的购房模式- Z. f; f. I2 _' Z! }
2015年
; ^: p4 U! J. W2月25日(周三)2 y/ E: Z7 d, }( C
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;0 g5 g1 G: H1 A' C8 u1 B
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);
, Q' Z/ {: p% t1 N21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
5 C, d9 w4 v5 y- [# C% X21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;8 @; X) A$ p, h9 S, ]( l- B
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。
4 e+ L% x1 X* K8 w. ]2月28日(周六)6 L$ H8 \# c" K3 D9 Q0 u
全天看房。
5 x/ ]( O M! ~5月9日(周六)- u: c; E l) ]6 y# G, M2 U
已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
! u4 L. a# x5 g- p& P n5月10日(周日)$ V8 e) J: S( x
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
$ [' S( t( K5 _/ s6 ? l14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
. Y2 N" x: J+ g5月31日(周日)0 x' g7 ^7 s; l( W$ B/ p# h
10.00am 付房款189.98万元。
% ~: X# `2 C1 ^6 O, L" O9 P1 J9月2日(周三)
. @9 a( j; r6 l, t |. P3 H11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。3 @4 W! U6 p6 @: v* P* J0 ~% ?
11.15am 淘宝上找验房师。
/ H4 Z3 M, M2 ~+ d9 h) j% q! ^! d9月12日(周六)( C/ w7 g- c1 S, r2 I0 t |8 k1 z
全天与验房师一起验房。% S) I6 n8 d$ j- j% Y
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。- z9 q5 O. D+ l6 G/ Z
10月1日(周四)
8 X! F; p* R3 d3 j正式入住新家。
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五、无责任漫谈影响! L$ P7 K2 Q2 ~& f7 T
如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:( t0 t8 W$ M' L$ M* q
1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;7 H6 }+ H, S/ a5 i9 A) @. @9 @
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);# Q7 Q! I8 m' ]) e$ m2 r
3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;+ ~4 \" v/ G0 c- I* B* L* X
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;1 f9 w; g/ j* u i7 U m2 I
5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。+ ?$ S$ [0 m* L' L1 F6 L8 w6 n
Z6 t6 ?* p% S, ?5 P% }7 K6 _) r- T完毕,欢迎拍砖。
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