TA的每日心情 | 奋斗 2025-5-3 00:05 |
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就在7月31日政治局会议确认“坚决遏制房价上涨”政策要求的同时,深圳出台了住宅新政,宣布房地产行业调控加码。
- I) `( Q) t6 S) r到底是“择日不如撞日”,还是政治觉悟高足够敏感,反正相应中央号召的头啖汤,深圳是喝到了。$ M. B0 Q* ?6 q) p4 P; |
我不评价行政手段硬性调控房价,是否真的能够人定胜天,推翻经济基本规律。但在深圳出台的这份文件之前,网上流传的内部征求意见稿却使我们得以比较精准的一窥深圳房地产市场的现状。- g4 c& `4 k/ N Q
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1、过去五年深圳卖了多少新房,多少二手房?: u& f/ q; p2 D
2013年7月至2018年6月,企业购买新建商品住宅共2822套,占全市新房总成交量的1.35%;企业购买二手商品住宅10201套,占全市二手商品住房总成交量的2.21%。2017年,企业购买新建商品住宅785套,占全市新房总成交量的3.05% 6 {6 [" z5 D+ ~% [5 m
OK
0 X, S. m( w8 n; \, a9 j7 l" C- z) V过去五年深圳新房总成交2822/1.35%=20.9万套,平均每年4.18万套
+ D( s2 {0 M9 l4 {1 J$ O1 w! C6 b% b过去五年深圳二手房总成交10201/2.21%=46.16万套,平均每年9.23万套2 k4 o/ C/ @3 b1 l" ?
2017年深圳新房销售量785/3.05%=25738套: |7 `% r2 r9 G5 I# o, K
# I$ p$ Q# H+ I, A深圳新房供应和销售量,在2017年是极度缩减的。* B9 z+ N; C- F, H8 V
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2、全深圳一共多少商品房?
, s6 v* A! q4 |3 D, T; h ^2015年7月至2018年6月,我市居民个人购买的新建和二手商品住宅共40.34万套,占目前全市存量商品住宅(截止2018年6月30日,我市产权登记的商品住宅共170万套)的23.7% ; l& z+ k5 _8 }! F9 Q
全深圳商品房一共170万套,对应深圳户籍人口400万人,常住人口1800-2000万人. i9 A$ a8 k/ ~2 M J( e
不要担心人没有地方住,事实上深圳大街上也没有多少无家可归的流浪汉。深圳目前有体量超出商品房5倍不止的小产权房、城中村、工业公寓和宿舍,相对低成本的满足居民的住房需求。
$ P: Z3 w; D) m8 Q: ?% H换句话说,深圳的商品房总套数,最多也就是深圳住房类房产总数的20%。从这点上来看,明明是非主流嘛。$ N: V+ N6 A. e: m* H d+ o0 d
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3、深圳卖了多少公寓,一共有多少公寓?
! H9 X; r1 J2 e8 X& k7 i2017年初至2018年4月下旬,我市企业法人购买一手商务公寓2011套,占总套数的16.9%。 2013年7月至2018年6月,全市新建商务公寓和二手商务公寓分别成交3.45万套和1.01万套,占目前全市存量商务公寓(截止2018年6月30日,我是产权登记的商品公寓共5.5万套)的81.1% 7 C" ^9 i* G# K ~8 l
一年多时间,深圳卖了2011/16.9%=11900套公寓,而近五年新建公寓卖了3.45万套,二手公寓1.01万套,整体市场5.5万套
" H8 v' s& U; f# v) ~说明深圳公寓市场比较新,这也解释了为啥深圳公寓在市场的声音比较小,因为供应量本来就不大嘛。
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4、有多少人离婚买房?
5 b! J+ V5 h6 G2 }% o. }2017年,离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%,占全市新房总成交量的10.8%;离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%,占全市二手住宅总成交量的4.2% ' h5 u* Q6 I2 h# `7 ^3 U! m& K
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乍一看,无论新房还是二手房,离婚买房的比例很高啊?但问题是,人家真离婚了那也得买房住啊,我们可以通过2017年深圳新建和二手住宅成交量反推出2年内离婚买房的人数。
c) y+ x/ d! o4 j0 E) Q2017年深圳一手住宅成交25820套,二手住宅成交63678套,所以离婚买一手房的人有10.8%*25820=2789套,离婚买二手房的有63678*4.2%=2675套,合计5464套。: f X( n0 d2 ?; B0 n, N) L* f
通过离婚规避限购或者获得三成首贷资格的人,占比大概是5464/(63678+25820)=6.1%。0 v) O8 o$ k8 \1 O
深圳2017年有多少人离婚呢?25449对【来自深圳民政局的统计数据】
5 t' J* ^- ` u; L3 ~' E考虑到离婚买房的,通常是确定要买之后才去办手续,所以离婚买房的人占离婚人数的比例,应该是5464/25449=21.4%% S3 m4 m% u- m& K9 g3 @; n1 j
大概是每五对离婚的夫妻,有一对是假离婚真买房的。
* g" ?9 m! c4 n只能说买房是离婚的重要原因,但为腾房票去离婚的人,占购房者总人数的比例其实不高,也就是说深圳人并不缺房票。+ t C7 x0 j6 Z* o* ]( ]
那为啥感觉我的周围都是大把没有房票的人呢?4 c8 [+ k$ s/ ^' [
我觉得还是“幸存者偏差”在作怪吧。
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: e% d8 v" E1 J: R# `; l过去五年,深圳户籍人口增加了100多万,增幅33%+,常住人口增加了至少200多万,而新建商品住房只有21万套不到1 O5 s9 W( E7 _8 Z9 w) G
这个供求关系,大家各自琢磨吧 |
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