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万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
6 @; t4 e! O* U1 K2 f3 `—进击的巨人
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一、背景新闻
2 ]+ B6 f& g$ s X# @9 }* M' W1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。( A& v# M' T- Z+ a: [
链接:
P1 ^2 Y: ^6 E7 Z' P% G& F2 }" U1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/' b, x# s0 Q2 p, O, h4 a9 a
2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网# F$ C& A' m- Z# x2 T% b- `
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html% h" ?$ S: \ W6 @3 D0 S' P( T+ r9 N, }
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2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
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马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!
2 e! R1 o; y9 v% S n" Z5 O7 B, Ohttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml5 B& c" R% a# o) D) K+ C+ O, t. `, u
4 Y% T# e% x" D/ c! K3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。
( o8 y6 Y" G6 }! [+ w3 e( G链接:# k9 W$ J: j- }
1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型$ m9 X! q0 s. ~6 b
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html9 ?* x7 T+ @! h
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
8 C ~) j! D6 c3 Phttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
0 d5 g4 x: {+ H) V( P) l& T6 g7 Z( O: F: G+ i$ c$ l6 b& C8 Y- J$ E
二、万科想干什么? c7 H8 F& g& l/ Z. F- s
一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
l0 b, `/ j8 Y& P- T9 J万科的冲动:9 C' w. g" N* U9 _
1、打破自身利润率的提升瓶颈。/ h7 y/ A ~# o3 V' K
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
( O# A! c/ p; u6 q5 e* s! m2、房企下一批能网什么鱼?
' J- M! p* w! w0 |' }9 j2 I1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
$ G2 m( [: [3 U: ^8 t8 f其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。
/ }% {# V+ ^3 T5 P. p2 B* X3 t7 z: R万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?" l; P6 s5 k" x& W& z; {0 b5 X
3、应对互联网搅局者。
( @ |8 F1 t# [+ j即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。# I+ L$ T5 h) [$ k! t, J
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。
& I# U) x3 {' S/ ?万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
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“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)9 P/ `- d: X+ P# c
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三、万科想怎么干?
' L: t/ m; H) }% j2 |' M万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。9 K8 \0 c6 T/ I0 y% N
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。0 F# g9 \+ }+ e: N; l m+ |
2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
5 b- N% Q" C; Q/ D) l1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;; x# k; k @1 U0 g/ I$ {/ f
2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。
! [: @1 o f9 ~) [3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。% U9 Y4 v+ w. v0 f2 w
& l. `8 g2 o/ u/ Z1 }5 n q四、一个潮人未来可能的购房模式, s# m# H1 n$ _1 F) C
2015年
( J) e$ E. L; W# a- x4 E2月25日(周三)
" G3 ]9 W1 W3 u8 e9 H19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;+ ]- ^' |* [- Y8 s3 h3 }, x2 h6 z
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);
9 [! J6 z' v8 I: G21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;8 `, t. k0 g# j% R" u
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;! i6 V, S1 F O0 N1 i6 A
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。- N5 m7 u# k* k5 G# f' k
2月28日(周六)
2 ^9 B g2 J* f0 m全天看房。
% r( N, y: U, G8 r5月9日(周六)
% o* G% X9 {- I2 U已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!$ w) e2 ^' a1 k3 G: A8 W
5月10日(周日)
( ^' r6 ]; D, A! I, ]10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。! `" Z( l. q% {& d1 M
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)/ R/ ~( T, F7 q: m4 c! Q; W' ^
5月31日(周日)5 O: n" L# Z9 ?! u1 J* m# l; c
10.00am 付房款189.98万元。2 r6 o; C* s( O& ~
9月2日(周三)
& R& }9 |3 C* h! w/ D: G11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。6 Q( d8 K# F( E7 p t) h
11.15am 淘宝上找验房师。+ a! p# x, N( i4 K u2 p5 R. V
9月12日(周六)% u- |' G: ?# ^5 u. h
全天与验房师一起验房。
@( _) l& ^: m2 `: q其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
& ^/ c+ g1 U9 g% S0 l10月1日(周四)
7 X; a l; M; r正式入住新家。5 q4 v3 {; a& u, j- j. K
- t2 o& J( |. t. y五、无责任漫谈影响
; r1 I8 E# w' } e8 `" H如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:7 S' P/ \8 S& z7 U) j8 n
1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;* p6 J& z' y. f' g* B
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);1 A; b: g, _+ o- ^
3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;3 {' w9 o2 I4 T5 X0 i( D: ` @
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
) o1 {; i* V/ \5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。: T7 N' b. r1 f( P9 g# d5 J
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完毕,欢迎拍砖。
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