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万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？; o6 W* A% L* X e, [: |
—进击的巨人
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6 \4 }7 g, o2 ~) H5 [一、背景新闻& N5 c/ a- O$ o. p
1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。* ]" s7 W8 p7 I( `
链接：# K9 ~+ T. o* p2 @
1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
8 a4 ]& [+ ]% S d8 W2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网6 Y+ n9 b$ R8 l
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html6 f! w* B: ~8 o+ T
! A( g' w) `' r: @, f2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。9 w, Z1 j* W; Y$ f! J7 v% F
链接：+ Z3 ]4 \0 v+ p1 ^ K& d
马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！
+ z, ]1 U a2 f/ u9 Ihttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
' z) U2 E) L' b6 {% t7 G: H" _2 C
, W: F& z+ { ~! P, e2 z3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。+ n; E$ G# h Z) L: X
链接：
; F+ q1 A. R; e Y7 E" Y/ l: y7 b1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型# s" ], _1 b0 \- G6 w& w' Y! |
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
: I) B' z; M4 x" n2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑) }' t3 h3 ?" D* Z b
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
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% A' G( X; e& o; j9 r; E二、万科想干什么？
/ X' p) f) M c" G) ?一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？
7 Q; \ A, n& C3 K4 l/ d万科的冲动：
6 \! l: x8 v6 M; i: Y! p' v! R1、打破自身利润率的提升瓶颈。/ h4 j! g2 d6 h! a3 B. L
根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。( j$ h" U0 m/ T+ c
2、房企下一批能网什么鱼？5 f# E6 W" g/ F
1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。2 P, |% d( i/ d+ n8 y8 r& K
其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。
1 K* ?9 J) T5 T万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？) a3 Y5 c# I) K1 M! _: z+ Q
3、应对互联网搅局者。
5 a- p* Y+ b/ x1 z, v3 B即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。8 m2 c( m, S; t v
互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html；万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html），而仅仅是一个契机。8 X" M4 c. c; K( p1 c
万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？/ P$ S9 y- ?7 q$ w5 |# S: t
0 V8 U& F: P7 {3 L0 _“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）9 j9 |. M1 T5 p, X h" N
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三、万科想怎么干？
4 L. Q2 w& u4 S万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。
+ L" t8 k1 U; y4 P$ h1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
* e0 i G( }& ]3 R! b! g2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：$ U4 C$ l4 b" e
1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；1 u0 w5 v" z$ N! w+ `; v
2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。
/ w+ v# s' b8 B0 a3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
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4 P, z1 x$ ]; i% n* y& M3 ^四、一个潮人未来可能的购房模式
5 o7 t: D" C0 ^. [9 R: b2015年; M; v- q; J2 _- ]( T# c, e' j
2月25日（周三）
/ w+ @# [$ X8 }( p4 w8 K. [19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；; K2 ^% m. l2 O" h/ T
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；" Q+ f( [; P2 d3 ^7 h6 \
21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；
1 x* n/ H2 k6 K, Y( u21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；7 o3 a4 k( b) ^9 u% h
22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。3 a! `4 l. p Q% A0 Q
2月28日（周六）. @9 V8 B% r# X; e7 y
全天看房。 A' |( L- q- E" c" T D
5月9日（周六）: c9 x4 f1 D c1 m. V
已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！0 @* Q5 y' r& `9 T/ r
5月10日（周日）
( T) ~# l5 ?1 w# e. B3 I D10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。1 x3 c6 \ B& s4 r) b
14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）9 }+ q% `5 E: Y7 H! [
5月31日（周日）; L/ {# Z. C: t! f: C5 F
10.00am 付房款189.98万元。
/ n2 L$ k/ c! h/ `+ s$ Q: F9月2日（周三）
9 v2 j2 k0 t# A- N11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。4 o, B7 ?8 |) ~! p
11.15am 淘宝上找验房师。8 A+ L- z0 M. l+ z
9月12日（周六）
) C' ?0 T5 o3 o; X- ?2 n3 U; x全天与验房师一起验房。% j m& l( t) o2 l3 C3 t
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
2 u0 P7 y: i6 j& O4 P" c* P& s# k10月1日（周四）7 A; h, i- ^* z' v8 C8 j
正式入住新家。# Z; G% k* [) v( g8 q% @# i8 O
5 {& y- X8 X% u五、无责任漫谈影响 Q& T$ G& Y. y
如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：
; ~/ G* g+ u) S! ~/ D. p. n1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；5 H! V, A: g/ K
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；6 v* r( D4 j8 R) }; T+ z4 m
3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；
2 ~' C2 |0 [. i" }0 W$ K- t4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；9 P' `* U, d1 p5 I- \3 n; g
5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。* }) P8 u- I/ V: u" K& t: e, h9 }
] Z' Y0 r1 R; \9 r
完毕，欢迎拍砖。
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雷达卡
发表于 2014-2-25 19:15:38
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