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[经济] 万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?

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发表于 2014-2-25 19:15:38 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
6 @; t4 e! O* U1 K2 f3 `—进击的巨人
& }+ t/ ?$ w" F* H) A+ \' G( [
% w% i" h* s: G! C3 m, ~1 ]* b) {3 X8 D& E
一、背景新闻
2 ]+ B6 f& g$ s  X# @9 }* M' W1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。( A& v# M' T- Z+ a: [
链接:
  P1 ^2 Y: ^6 E7 Z' P% G& F2 }" U1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/' b, x# s0 Q2 p, O, h4 a9 a
2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网# F$ C& A' m- Z# x2 T% b- `
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html% h" ?$ S: \  W6 @3 D0 S' P( T+ r9 N, }
- }& }, @  h/ t3 ~+ ?+ z
2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
: n( ?7 f- c% r: c, `/ \链接:. s5 Z2 A6 c) F  u0 a; ?
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!
2 e! R1 o; y9 v% S  n" Z5 O7 B, Ohttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml5 B& c" R% a# o) D) K+ C+ O, t. `, u

4 Y% T# e% x" D/ c! K3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。
( o8 y6 Y" G6 }! [+ w3 e( G链接:# k9 W$ J: j- }
1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型$ m9 X! q0 s. ~6 b
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html9 ?* x7 T+ @! h
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
8 C  ~) j! D6 c3 Phttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
0 d5 g4 x: {+ H) V( P) l& T6 g7 Z( O: F: G+ i$ c$ l6 b& C8 Y- J$ E
二、万科想干什么?  c7 H8 F& g& l/ Z. F- s
一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
  l0 b, `/ j8 Y& P- T9 J万科的冲动:9 C' w. g" N* U9 _
1、打破自身利润率的提升瓶颈。/ h7 y/ A  ~# o3 V' K
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
( O# A! c/ p; u6 q5 e* s! m2、房企下一批能网什么鱼?
' J- M! p* w! w0 |' }9 j2 I1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
$ G2 m( [: [3 U: ^8 t8 f其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。
/ }% {# V+ ^3 T5 P. p2 B* X3 t7 z: R万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?" l; P6 s5 k" x& W& z; {0 b5 X
3、应对互联网搅局者。
( @  |8 F1 t# [+ j即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。# I+ L$ T5 h) [$ k! t, J
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。
& I# U) x3 {' S/ ?万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
; p* Y6 Q9 R; d+ y0 e6 |! T8 p: i9 w4 l. {, Y3 R" [
“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)9 P/ `- d: X+ P# c
; B+ K, }; y( L# K
三、万科想怎么干?
' L: t/ m; H) }% j2 |' M万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。9 K8 \0 c6 T/ I0 y% N
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。0 F# g9 \+ }+ e: N; l  m+ |
2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
5 b- N% Q" C; Q/ D) l1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;; x# k; k  @1 U0 g/ I$ {/ f
2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。
! [: @1 o  f9 ~) [3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。% U9 Y4 v+ w. v0 f2 w

& l. `8 g2 o/ u/ Z1 }5 n  q四、一个潮人未来可能的购房模式, s# m# H1 n$ _1 F) C
2015年
( J) e$ E. L; W# a- x4 E2月25日(周三)
" G3 ]9 W1 W3 u8 e9 H19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;+ ]- ^' |* [- Y8 s3 h3 }, x2 h6 z
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);
9 [! J6 z' v8 I: G21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;8 `, t. k0 g# j% R" u
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;! i6 V, S1 F  O0 N1 i6 A
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。- N5 m7 u# k* k5 G# f' k
2月28日(周六)
2 ^9 B  g2 J* f0 m全天看房。
% r( N, y: U, G8 r5月9日(周六)
% o* G% X9 {- I2 U已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!$ w) e2 ^' a1 k3 G: A8 W
5月10日(周日)
( ^' r6 ]; D, A! I, ]10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。! `" Z( l. q% {& d1 M
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)/ R/ ~( T, F7 q: m4 c! Q; W' ^
5月31日(周日)5 O: n" L# Z9 ?! u1 J* m# l; c
10.00am 付房款189.98万元。2 r6 o; C* s( O& ~
9月2日(周三)
& R& }9 |3 C* h! w/ D: G11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。6 Q( d8 K# F( E7 p  t) h
11.15am 淘宝上找验房师。+ a! p# x, N( i4 K  u2 p5 R. V
9月12日(周六)% u- |' G: ?# ^5 u. h
全天与验房师一起验房。
  @( _) l& ^: m2 `: q其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
& ^/ c+ g1 U9 g% S0 l10月1日(周四)
7 X; a  l; M; r正式入住新家。5 q4 v3 {; a& u, j- j. K

- t2 o& J( |. t. y五、无责任漫谈影响
; r1 I8 E# w' }  e8 `" H如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:7 S' P/ \8 S& z7 U) j8 n
1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;* p6 J& z' y. f' g* B
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);1 A; b: g, _+ o- ^
3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;3 {' w9 o2 I4 T5 X0 i( D: `  @
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
) o1 {; i* V/ \5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。: T7 N' b. r1 f( P9 g# d5 J
( I" k; U! j# Z# o' O2 l4 Z
完毕,欢迎拍砖。
4 d. J" m9 y9 x  M( Q
  • TA的每日心情
    开心
    2018-9-20 11:05
  • 签到天数: 60 天

    [LV.6]出窍

    沙发
    发表于 2014-2-26 08:33:03 | 只看该作者
    能真这样很好啊
  • TA的每日心情
    开心
    2019-4-30 12:43
  • 签到天数: 737 天

    [LV.9]渡劫

    板凳
    发表于 2014-2-26 10:58:00 | 只看该作者
    互联网通吃?好像挺有难度的

    该用户从未签到

    地板
     楼主| 发表于 2014-2-26 13:32:57 | 只看该作者
    skygrass 发表于 2014-2-26 10:58 8 E9 G2 V  V5 U" k: @3 T: a. d
    互联网通吃?好像挺有难度的
    0 h/ j1 h, O8 L* {
    现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。+ u  ?( e% s0 r5 f
    就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

    该用户从未签到

    5#
    发表于 2014-2-26 15:20:00 | 只看该作者
    本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑 ! h: I' i+ ?5 A
    # }/ o) g8 @- ]
    网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。* q7 L  b4 s- S8 }/ \) \. }
    即使网上卖房,策划也许还是代理。
    % d" A! w. R5 U5 S" e3 o验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。3 C8 H. k8 O% y
    物业目前看连物流有问题。
    , ]- a* n( G1 u: N' l7 F0 j. T. k- H不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。
    # O. o: H4 }4 m/ Y' L: \% x! M; t7 Y
  • TA的每日心情
    无聊
    2016-3-30 10:54
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]炼气

    6#
    发表于 2014-2-26 16:06:26 | 只看该作者
    不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了' z/ m( |0 X/ P7 n# B

    7 C: k% H4 I; W. e  Q8 J  }所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。
    ( O( [4 d" T' J- u这在房产上不太可能实现
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-6 00:24
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]炼气

    7#
    发表于 2014-2-26 16:39:46 | 只看该作者
    互联网就是渠道, 没那么神.
  • TA的每日心情
    奋斗
    2018-1-28 12:53
  • 签到天数: 46 天

    [LV.5]元婴

    8#
    发表于 2014-2-26 21:34:20 | 只看该作者
    营销可以,卖房太难了

    该用户从未签到

    9#
    发表于 2014-3-30 08:31:26 | 只看该作者
    售楼中心和互联网售房比,真没多少优势8 Q( Q$ {* R) d4 e9 c
    互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。3 ^6 I" I6 M- n* e' z7 i
    因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

    该用户从未签到

    10#
    发表于 2014-3-30 11:11:38 | 只看该作者
    呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。
    * p% l3 t* S. c+ s. e
    2 E0 O% o1 W) }真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。8 G9 I- D1 e# b) o0 s. A4 `; t

    - b( B! h3 E7 B0 d0 Q互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。

    该用户从未签到

    11#
    发表于 2014-4-1 10:39:53 | 只看该作者
    这样的话淘宝发了

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