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万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
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2 a8 x. S8 V3 ] u一、背景新闻+ P5 o8 f4 B! }) `6 @/ I
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
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1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/; I! N; g/ f. Z" |
2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
0 i" b# W& P y; t% qhttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
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2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。4 X9 b* ]2 ]& H$ D3 R" Q( S
链接:
8 L1 p8 P- L3 u7 z! Y马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!0 o8 N6 ~) f; t# |, a
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
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3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。
: Q# K; z2 Z( @7 g; e链接:2 }/ _/ q$ f# a# E B
1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
' @0 L' _% X+ t. phttp://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html2 u) W D1 t+ {9 N
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑; K" `; B* f3 F! U1 o! w
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml" S0 r9 s- V* D( V' X
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二、万科想干什么?& E3 b! h$ [+ \3 r- N
一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
2 t- E; I& J n! k) P2 l; n+ W `万科的冲动:& \; P4 Z6 W- U4 d* [
1、打破自身利润率的提升瓶颈。' ^" y! ?0 Y: E5 X9 W
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。' p5 J% {1 a# \* R$ {! M# {
2、房企下一批能网什么鱼?
& m0 c& g; c" {8 c% w; E1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
( D( t4 X6 s" ~/ i; Z; e! f其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。, I _7 \, e8 D1 o+ R( z0 Y3 }: K. x
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?$ p( c. J% B8 ]/ W7 f7 K9 d
3、应对互联网搅局者。' u6 d6 g( _7 m# `5 A. O( h# O/ K
即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
v! V# v& b+ f) |+ ]$ b互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。 c% J5 n% E0 F& ?) p9 F
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?; ~( T4 m/ A! }# R# C
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“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬). r; y% z x0 \$ |% C) \
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三、万科想怎么干?0 U1 b% _; I9 U9 h5 G5 o
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
- [ b0 p+ h W% ~1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
8 [. i4 k5 X* [9 e1 {2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
( e' q/ p: m3 y' B6 }0 V$ B7 k1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;% ^' n5 A; }. }* O" U5 ^& m
2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。
. V5 W/ i( C. A1 Y' l8 ]5 Q3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
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四、一个潮人未来可能的购房模式6 A) v' I9 s2 k- f
2015年
6 B! Z, t+ p: K3 g$ t2月25日(周三)
* n, k) o! y3 N# r19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
" e0 `4 l- X/ F1 Q! s. m2 d4 D21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);
" e8 b `/ i3 H, c" A21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;( h+ A" P9 ~+ Z: \7 ]
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
" L1 e% b' p, f2 f+ {; D. f" `22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。, J) G; x- ^( ^' f
2月28日(周六)- A( U! g4 X2 j) n
全天看房。4 ] F9 V7 \; q. n1 V
5月9日(周六)+ F% Y% l0 \/ m8 V6 V7 s
已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
0 o. l: n- Z4 W" v8 R- L5月10日(周日)
9 N. m2 x/ D. J5 b4 M( z10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
4 e5 _( T3 k. D5 B9 }( R1 y7 u c# T14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
- \1 i* C% ], h! F A5月31日(周日)
: M/ R1 }7 M) e; p10.00am 付房款189.98万元。6 M( h E. h+ \" P5 a* h: ~! _5 r9 J
9月2日(周三)9 q) D- O, w+ M
11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。6 M+ b, A+ @: x8 t1 y5 W
11.15am 淘宝上找验房师。( L# o! e; S. Q& R1 n2 x0 N
9月12日(周六)
* Y. l3 `1 n. f% @全天与验房师一起验房。
4 [7 h3 \9 L; L1 ~' X其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
8 U3 ` u c& d2 s: `* N. Z' o10月1日(周四)
! @; f* q+ l5 k/ y5 Z正式入住新家。
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, J' x' R6 ^8 K+ L五、无责任漫谈影响
2 ^0 ^' S1 s. _9 O0 ?如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:9 N1 ?* Z% R& m9 U8 p
1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;# S; l( E& H1 J( p( ^" V, S) \
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
, M0 y- Z7 Y; b/ J3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;8 \( p# P( B1 j; Y; _5 c
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;. s R1 ^4 I- C: u2 V- h# ?# X
5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。) H) x1 |! W% D: A+ O. V' @
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完毕,欢迎拍砖。+ g& w& h' c( c5 ~
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