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万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?) r+ O( M( @) n
—进击的巨人
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, [% }6 L5 H2 C一、背景新闻
z0 {. j! ^7 o1 v' q1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。+ x9 c! U$ t& w Z8 K4 z
链接:( S/ w, M# S1 m" j9 ]( `/ C
1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
3 `. C$ B, z& r4 i0 Z* j( V; I2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
- P" G/ a% W# ^( E( ^( ^http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html1 s" q( `4 X9 U2 _* A# N
6 {9 ]9 G: G$ ]5 R/ p9 u$ R2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
+ Q2 ^, p4 v& ?& r" o; }/ k链接:
' B3 l* u y1 R+ r马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!
9 t @3 z$ ?+ R3 i2 Y- Lhttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml# Y! z/ [5 R* |; |
3 a) E# I) [8 s/ M# } J5 f; Z9 U3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。7 Z( L% i9 e7 _4 |. c5 O8 }+ l
链接:" r- e7 K+ V" b2 v0 I
1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
0 I6 x. f4 |- [http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
! S" J$ {/ R5 J2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
& U, |1 L* K: |' I7 \4 [5 Ghttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml: Q/ m2 c6 x p# y
& f+ k7 s5 Y0 ?二、万科想干什么?
. X5 w1 Q% I6 v; i- A一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
7 I7 Z/ U @7 D( k1 K2 D万科的冲动:
6 _- a6 ]$ t# H7 a1、打破自身利润率的提升瓶颈。
" h% u: s; A+ K/ ?6 Z根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
; s% I! f6 a2 F% G2 K2、房企下一批能网什么鱼?4 W5 n/ e) Q0 J: \: f8 K; w! M( U
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
# Q: I% O2 Y5 `3 F6 J6 s其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。0 T6 L6 T- ^/ u+ c- m. p! ^: T
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?% o4 Q& C# m9 p" o. c* i
3、应对互联网搅局者。7 u# T0 p2 B) f" j8 M1 s/ G
即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。' h u `* D7 T) g4 n! \9 K* O% A( @
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。 `* L6 i7 s& l
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?
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“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)
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9 Q, N8 R8 U, D. R7 U( o% Y三、万科想怎么干?
$ ~ ^. ?: Y, X. u3 T万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。) ]( I; P9 @& |# o8 w$ n% Y* i& _8 p
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
, r" z( H" h y- ^$ J# O3 Z7 f2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:3 x/ m) A7 t4 o5 g8 d. d4 H
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;& b2 ]6 y- o5 S& B
2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。
0 L/ k3 {1 v7 g; a1 g3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。! q6 Q7 C3 j/ w
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四、一个潮人未来可能的购房模式
) o! ~3 P& S) v2015年6 ~( g! h: E! R; m! n+ {
2月25日(周三)* `5 q$ x8 \, v; M- S5 k6 T9 G
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
1 L+ h/ Z. m% k% {3 [21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);
' L: A( c, r u" i, ?3 W$ v21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
8 F) T2 D- D% V% X& \; i21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;5 l% e% `5 `& [& n' t
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。
+ Z/ P! q4 A: Y; F ]' J' W9 s$ l2月28日(周六)
- z7 f! m1 b4 @全天看房。
1 b1 P; e- {/ J$ P2 i5月9日(周六)
. H I6 J0 ?$ V2 @& V已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!$ P9 O: Q& D' Q, c( A
5月10日(周日)! C/ [" G; A5 A( [5 Q
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。' E7 G8 h ~2 r4 f
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)% V$ t" U i2 a/ A* L
5月31日(周日)2 D: ]) t7 X: {* H& p# E) l- J
10.00am 付房款189.98万元。5 A C$ Z/ z; i+ {7 S! }5 Q
9月2日(周三)
" q* h1 W; \; M. v1 N0 k/ L11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。& n, m6 N4 ~5 m6 m p
11.15am 淘宝上找验房师。
2 F3 I& `5 B" g4 Q/ s( L& N, D9月12日(周六)0 i# ?$ F2 X( t- V4 X) V
全天与验房师一起验房。- A3 Z6 _# ^) d: p
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
: }" F6 E8 q; z0 B4 z1 ]10月1日(周四)" _' T( g# ?7 Y, j' m7 Q
正式入住新家。 \! Y5 F: k' k1 R( M
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五、无责任漫谈影响
+ l x+ t0 ]. w; T$ M, G# h: |如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
' ^1 [+ G0 i7 M& P1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
9 {$ Z# O( S8 m* _3 f5 u2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
6 Q: f& c1 K; c- |" u# b3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;! @5 O7 h3 e3 ]/ k+ ]% u
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;. t) K7 w4 Y" s
5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。& a8 B6 y! R& W- m3 T
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完毕,欢迎拍砖。
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