bangu0828 发表于 2014-2-25 19:15:38

万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?

万科互联网化第一步:互联网全面售房时代的到来?
—进击的巨人


一、背景新闻
1、2013年年底到2014年初,万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴(淘宝+天猫)、腾讯(QQ+微信)、海尔(极具互联网思维的中国制造业企业)及小米(互联网手机销售最成功的企业)。
链接:
1)郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米,思考:如何从“卖房子”到让用户“用房子”?http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
2)让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html

2、2014年2月15日,张孟宁(网名马佳佳)受邀请在万科演讲:《房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房》。
链接:
马佳佳万科演讲:房地产迟早被颠覆,90后压根就不买房!
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml

3、房企的净利润率连续数年下滑,在可预见的未来仍将持续下降,房地产可能正如郁亮所说,已走入了下半场。
链接:
1)上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
2)65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml

二、万科想干什么?
一个可能的猜想是,万科是不是准备大规模进行互联网售房了?
万科的冲动:
1、打破自身利润率的提升瓶颈。
根据公布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比,住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%,广告费率一般为1.5-2%;商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%,广告费率一般为2-3%。简单的算一下,假设万科销售的都是住宅,万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元,广告费为25.5-34亿元,两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上(如果不说是绝大程度的话)可以削减上述的费用,提升万科的利润率。
2、房企下一批能网什么鱼?
1986-1990年的婴儿潮一代(新生人口都在2300万以上)已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼,谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后,现在或许并不是房屋购置主体,但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房,但他们可以影响购房人在哪里买房,买什么价位的房,买多大的房,或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲,他们可以做“搅屎棒”!而这批85后,可以说都是真真正正的互联网一代,对互联网售房没有多少心理抗拒。
其实,这些85后的父母辈,也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下,越来越多地加入互联网购物大军的行列,这是文化反哺现象的一个典型例证(向我的老师周晓虹先生致敬,他是“文化反哺”概念的提出者,参见周晓虹:《试论当代中国青年文化的反哺意义》,《青年研究》1988年第11期)。
万科已经意识到,互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了,网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机,为啥卖不了房呢?
3、应对互联网搅局者。
即使房企的净利润率连续四年下滑,房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企,特别是如果能成功进行互联网“改造”,还有很大提升空间。
互联网大鳄,如阿里巴巴、腾讯、百度,从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面,都已布局完毕,唯一缺失的,也不是房源的供应(因为总有跳出来吃螃蟹的房企,SOHO做过互联网售房的尝试,万科自己也做过,链接:万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html;万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html),而仅仅是一个契机。
万科如果迟早要面对互联网搅局者,它会不会选择自己首先做一个搅局者呢?

“战斗啊!不战斗就会死,但赢了就可以活下去,而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》(向谏山创先生致敬)

三、万科想怎么干?
万科想怎么干,从交易平台的角度讲,答案不外乎三个:自做、合作和不做(借助他者提供的平台)。
1、万科自己搭建售房交易平台,可能性不大,原因不详细分析。
2、万科与人合作搭建售房交易平台,可再分为两类:
1)与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作,可能性有,不大,因为与他们合作没有无缝打通上下游通道,原因不详细分析;
2)从BAT(阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄)中选择一家,签署战略协议,合作搭建交易平台(搭建一个以上平台的可能性几乎为零),可能性有,也不大,因为以后肯定有跟风者,那相当于“多对一”的博弈,王石、郁亮不大会做这种选择。
3、万科自己不做交易平台,选择BAT中一家或多家现有的平台,合作的双方博弈是“多对多”,而且万科的体量在这里,或许还能有便宜赚,可能性较大。如果选择此种模式,互联网大鳄能得到PV、各种流水(定金等)、广告收入和细分后的高质量消费客源(各家电商都垂涎欲滴)这些明面上暗地里的好处,相信对万科来投那一定是相当的欢迎。

四、一个潮人未来可能的购房模式
2015年
2月25日(周三)
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息;
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘,通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费(预约看房以后可能也有挂号费,就像现在的三甲医院,但放心,这个挂号费是看房后返还的,就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样);
21.45pm 旺旺告知:你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日(周六)接待你;
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线;
22.00pm通过快点打车预约出租车(希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车)。
2月28日(周六)
全天看房。
5月9日(周六)
已连续看房10个周末,阅尽魔都普陀区楼盘样板房!!!
5月10日(周日)
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。(购房后返还,不购者退回)。
14.00pm 中行按揭(希望以后余额宝也能做住房按揭!)
5月31日(周日)
10.00am 付房款189.98万元。
9月2日(周三)
11.00am 旺旺告知:你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日(周六)交房。
11.15am 淘宝上找验房师。
9月12日(周六)
全天与验房师一起验房。
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
10月1日(周四)
正式入住新家。

五、无责任漫谈影响
如果以上能实现,有什么影响呢?以下是无责任漫谈:
1、楼盘网上透明竞争,房价波动加剧,房企之间竞争更趋白热化;
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击,销售代理公司作为一个行业可能会消失(如果世联行有融资融券该多好啊);
3、独立验房师会形成一个行业,大量的房企员工将会转入这一行业;
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步;
5、互联网大鳄(Cyberdyne Systems?)将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。

完毕,欢迎拍砖。

为什么不可以 发表于 2014-2-26 08:33:03

能真这样很好啊:victory:

skygrass 发表于 2014-2-26 10:58:00

互联网通吃?好像挺有难度的

bangu0828 发表于 2014-2-26 13:32:57

skygrass 发表于 2014-2-26 10:58 static/image/common/back.gif
互联网通吃?好像挺有难度的

现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
就像以前的电气化改造一样,互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

水杉 发表于 2014-2-26 15:20:00

本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑

网上卖房子最后也得看累积客户,然后才好定价格,万科的房子好卖,和其他房企没啥竞争。
即使网上卖房,策划也许还是代理。
验房师没有用的,装修房子质量只能呵呵。
物业目前看连物流有问题。
不是有了网络平台就可以的,最后还要落实到人。

田做 发表于 2014-2-26 16:06:26

不太可能吧,lz提供的链接有点老,有的都是11年的了

所谓互联网,就是让屌丝看来免费使用的机会,之后养成习惯后赚取他们的钱。
这在房产上不太可能实现

profer 发表于 2014-2-26 16:39:46

互联网就是渠道, 没那么神.

奉孝 发表于 2014-2-26 21:34:20

营销可以,卖房太难了

nimenkanne 发表于 2014-3-30 08:31:26

售楼中心和互联网售房比,真没多少优势
互联网还省了给售楼员的提成,可以直接用户降低房价上。
因为国内03年至今都是买方市场,实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

花差花差农民 发表于 2014-3-30 11:11:38

呵呵,虽然卖房的利润非常高,电子化售卖是可以降低成本,但这仍然是一锤子买卖。

真正的变化是做后售后服务,把钱赚成长流水。万科推出的生活APP,关注下,呵呵。

互联网会是基础服务,但怎么玩得看你会不会。

沧浪水濯缨 发表于 2014-4-1 10:39:53

这样的话淘宝发了:lol
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