房产税之谜 四

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2016年7月6号的新闻

政府运行需要钱。古今中外，人类历史上政府搞钱的模式千奇百怪。各种模式在人类社会这个大丛林里演化、竞争、淘汰，最终发达国家进化出最“合理”的搞钱方式：中央政府收个人所得税和消费税 + 地方政府收房地产税（地税）。这个模式被广大发展中国家继承、学习，从而成为最流行的政府搞钱方式。

据不完全统计，在世界上180个国家中，大约有20个不征房地产税。其中大部分是小国，或者阿联酋这样的土壕。



有两个引人注目的例子：中国大陆（简称中国）和香港

（注：中国有个别地区征收房产税，例如上海和深圳。不过征收方式聊胜于无。为了方便，以后对每个地区的个别例外情况不做解释。同时为了论述速度，将忽略很多细节，争取取其大略。）

香港是个很有意思的地方。不但没有房产税，而且个人所得税很低。但是香港政府的收入并不低。HK政府通过一种独特的方式搞钱：卖地。

香港政府人为地控制土地供应，将土地的卖价提高到天价。鉴于香港是个物理上封闭的城市，而每个人都离不开衣食住行，因此，开发商高价买地的钱最终来自于香港老百姓为衣食住行支付的溢价。这个溢价就是一种税。而香港的开发商就是一群包税人。

香港的税类似一种人头税。因此它是极不公平的。它同时也是典型的房地产税。香港房产的法定“使用年限”一般是99年。香港的“房地产税”有几点奇妙的地方。

既然每个人都需要或多或少地交这个税，这个税就带有人头税的属性。我们知道，人头税是一种既不公平，也不科学的税种。它对社会的内生增长是不利的。

一般民众交了税之后，交了就是交了，不会收到什么“对价”。燃鹅，香港居民交了“人头税+房产税物业税”之后，会收到房子。而这个房子是可以住，可以流通的。也就是说，香港政府为了征税所卖的地，其实是一种货币。这种“房币”像真实的货币例如黄金和白银一样具有使用功能，具有交换功能，具有储藏功能，甚至具有稀缺的特性。既然是货币，那么房子天然具备金融属性。

这种“房币”既然具有使用功能，自然带有天然的租值。一个市民购买了房币，相当于给政府交了一笔铸币税。该市民将房产出租，相当于金融上的投资收益，并且往往是带杠杆的投资收益。炒房收益，当然相当于不同币种之间的外汇交易收益。

当一个事物具有金融属性事物，除了需要使用这种事物的人以外，还会吸引大量的投资者（或者投机者），以期通过金融属性牟利。而这一特点更为政府欢迎。货币发行越多，使用的人越多，政府的铸币税则越高。

一般人一辈子只会买一套房子。房子的土地使用期限是99年。相当于永久使用。也就是说，政府在征收这种税的时候，将它伪装成为一种货币，一次性从民众手里征收了99年的物业税。这种征收方式，肯定让世界上绝大多数每年征一次税的政府羡慕妒忌恨到骨子里。也正因为这种好处，它一下子被大陆政府看上了。借鉴香港的卖地+不征房产税的方式，大陆迅速将这个模式在神州大地上推广起来。中国的房地产行业诞生了。中国式的政商关系也诞生了。中国式的开发商和消费者的关系也诞生了。

历史告诉我们，政府征税基本考虑三个方面：

1. 征收成本
2. 税负痛苦指数

至于其他方面，例如税源多寡，稳定性，长期性等政府也不是不考虑，只不过只要满足上述两个条件，政府就会不管三七二十一，先征了再说。以后的事情以后再说。

税负痛苦指数搞不好会诞生人类灯塔的。征收成本过高，那还不如不征税。很容易可以看到，“卖地建房+无物业税”这种征税方式，征收成本相当低，税负痛苦指数相当低，简直是无敌的征税工具。

孟词宗

现代政府在现代经济条件下其实不靠税收过日子。

以前搞实物税的时候，税收的确很重要，政府要量入为出。以前搞实物货币制的时候，税收的确很重要，因为政府没法凭空制造金币、银币和铜币。到搞本位制的时候，税收的重要性就降低了，这是因为政府发行纸币可大量超发。而到了现代完全废除货币本位制度后，世界上没有一家政府是靠税收过日子的了。这是因为只要有完整的铸币权，政府可以无限印钱。例如美国，每年岁入才4万亿美元，支出要6.2万亿美元。基本年年如此，都是赤字经济。

中国更是如此。2023年，全国一般公共预算收入216784亿元。其中，税收收入181129亿元，非税收入35655亿元。同年，全国一般公共预算支出274574亿元。分中央和地方看，中央一般公共预算本级支出38219亿元，地方一般公共预算支出236355亿元。（出处：财政部 2023年财政收支情况 ） 也就是说，2023年中国财政有57790亿元的赤字。如果用税收的181129亿元来看，更是入不敷出。

这要放在古代，国家早就破产好几回了。但为啥现在各国啥事都没有？关键在于生产力。货币真正对应的不是金银珠宝，而是生产力。货币在现代经济中的意义不单单是一般等价物，更重要的是对于劳动力的计量单位和劳动成果的分配凭证。调节资本就是调节劳动力的投入。在生产力允许的情况下，政府可以无限发钞，从而调动劳动力。

现代税收其实是抑兼并，均贫富的常用手段。现代政府基本都搞中央集权。虽然各国集权程度不同，但基本模式一样。中央政府掌握铸币权。任何中央集权体制天然要抵制权力的分裂倾向。而要搞分裂，不但要有人还要有钱。任何分裂都是从掌握自己的财源开始的。所以现代税收不论是西方开始的累进制度，还是东方以前搞的利润上缴，都是为了削弱潜在威胁，不让潜在威胁有机会用自己的小金库坐大。即使是由金融寡头控制的国家，也要保持寡头之间的平衡不能让一家独大。

回到各国的房地产税上。各国的房地产税的设计目的之一同样是要抑制兼并，均贫富。只不过有些国家，例如美国把这个权利下放到县市乡一级，结果反而变成了富人防止穷人进入富人社区的门槛之一罢了。中国的房地产税的设计目的则应当是要贯彻“住房不炒”，稳定房价。不论中外，自主的第一幢房的房地产税都应当是最低的。即使是美国，绝大多数地方对于第二幢房以上不论是贷款利率还是房产税率都要比第一幢房高。

至于说中国地方政府卖地相当于一下子收了三十年的地产税。那三十年前魔都最贵的房子才八百一平米，所谓的三十年税收岂不是个笑话？从纯粹税收角度说，难道中间房价涨起来的利润不该抽税？

石工

香港有物业税，不过指的是实际发生出租所产生的收入税，为租金收入20%。一般意义上的房地产税，在香港叫“差饷”（Rates），即“差役饷项”，税基不是房价估值，而是推定的租金估值，税率为5%，2025年起改为累进制，最高可达12%。 差饷不管房屋是自住，空置还是实际出租，都要征收，如果实际出租的话，可以在物业税中抵扣。以香港租售比3.4%来算，差饷相当于房价的0.17%，不算高。

不过这还不算完，香港还有地税和地租，英文里都是Government Rent带上一大串补语，分别对应割让的港岛九龙和强租的新界，也是以推定的租金估值为税基，税率为3%，所以总的实际房地产税率为0.27%，还是不高，但毕竟是真金白银往外掏。

这是香港立法会秘书处资料研究组发布的《政府收入的主要來源 》
https://app7.legco.gov.hk/rpdb/t ... 022_20221110_tc.pdf

这是香港政府统计处发布的《政府收入（一般收入帳目及各基金）》
https://www.censtatd.gov.hk/tc/web_table.html?id=193

两者参照着看，可以大致看出房地产税在香港的分量。

可以看到，香港的差饷是200亿港元上下，地租被归拢到其他经营收入中，没有单独数据，大致也应该是100多亿水平。在《政府收入的主要來源 》表三中，这两者都列为主要税项。地价收入则是1000亿港元水平，卖地占到香港政府收入的1/6，差饷和地租合计的房地产税则占到5%，并非可有可无。

作为参照的新加坡，其房地产税和差饷的设计差不多，税基“房产年值”就是根据市价推定的租金估值，自住房税率较低，非自住房税率较高，且均为累进制。大体上看，新加坡房地产税的均衡机制更强。

回到“差役饷项”的最初意义，差饷200亿，正好对应香港警队薪金及津贴186亿（2021年）水平，说明这个税项还是不忘初心嗯哈。

国内如果能达到香港的水平：0.25%，对地方来说就是一个很大的财源了。