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标题: 万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？ [打印本页]
作者: bangu0828    时间: 2014-2-25 19:15
标题: 万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
7 j$ |, [+ Y2 d$ p" p% H—进击的巨人
! I7 ?' z& T% C  E3 ^' p/ h& T# U% w4 G9 ]) s
  k/ Q& I2 U: n/ Z, Y) E2 v
一、背景新闻  X- f% O$ z" W5 O" }- Q. {
1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。
5 Q; q7 x- T( B8 D) m  b链接：
- U) \9 O3 y+ o, x- V% o1 `: z8 ]6 v1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
( ~3 N7 B7 N" s& l% f2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
7 }0 j# n$ M5 y* e9 Lhttp://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html( x+ e  E  b6 v  s% a

$ Y1 D' f9 K* |* l: m: L# U2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。
, g) X! _) ?% z2 a9 G0 V9 U链接：7 X: s# ~4 Z/ m
马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！5 ?% S+ v/ B+ h
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml  L1 C$ \. |9 N9 f: x) d

+ ?; a$ }4 c6 t0 V9 h3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。8 c& f  ]  @6 j3 B+ V. j
链接：/ W' I+ k  z" J
1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
- e+ B. j  T/ Y! Bhttp://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html, l" x# b' r/ g# Z! L
2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑+ A  |; c6 p% h0 B
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml7 |  x" K' P5 |, ?- A2 ^
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二、万科想干什么？3 O; f% H5 |  [7 u6 Y
一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？2 K' x; k7 R' P- v" _! E4 c
万科的冲动：2 a3 B8 s6 r, q
1、打破自身利润率的提升瓶颈。
" z  O6 r; I" u, Z- i" [根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。
# r! K- h+ q  y. y  Y1 O) l& l2、房企下一批能网什么鱼？' t; H0 w+ u! f6 Q7 n' F
1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。  _3 E" e) ^7 ?" g9 K
其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。
8 a' o, g( J3 u& O万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？, F* p  E, l" y
3、应对互联网搅局者。' D8 ]9 j9 e+ ]- `: J& e$ F% w
即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。( ]8 Y+ V& H* n
互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html；万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html），而仅仅是一个契机。  F. ?" X/ V% K# }
万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？) a+ n+ X" I, h) r; {& G2 X5 \  [7 F! \

: Q4 z' Q6 X1 M( t* R: N- m- M“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）; Y1 T9 ]# k, |2 a( A5 M

3 C- W$ B% J. ]  x$ D" \三、万科想怎么干？
* T! m) T7 n& s万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。( U/ n6 p% }. g7 b
1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
/ p! E2 F/ H7 j2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：
( z% Q, i6 @, H" h1 D2 F3 L1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；7 G* V. o# b: \9 C' ~' @
2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。0 U0 t9 N! P' J8 t* p! A
3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。9 K6 y# [5 n; I, {2 R( t7 b$ V
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四、一个潮人未来可能的购房模式& N( }; k5 m" |
2015年% h: x8 N8 i, y
2月25日（周三）
# K" A% W$ M, p4 @19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；
4 T4 @$ a7 z3 p- Q3 r5 f21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；* W4 K1 I9 B3 K) o
21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；7 j9 W% o" I7 G6 h: r8 \
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；4 Z) c1 q# L+ }# b. m
22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。: A) V, h+ o& P' V
2月28日（周六）6 H) P" [& R6 H$ L' F+ S/ E' Q' E
全天看房。7 Z" X7 K  D- R% s) I* Z+ {' p1 f, D
5月9日（周六）& c, N' F& N5 O1 p* P7 w
已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！
% a/ o; M' ]8 R5月10日（周日）
2 N; ]6 Z+ M( ^& h) O% |* q10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。4 J! V1 E$ K1 Z: }9 q* B
14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
. O* h( U& E: n; Y/ q& T  B. V5月31日（周日）
4 ?6 o! K) t  P' I, U* m10.00am 付房款189.98万元。
+ F3 u, _( r+ L* k1 N8 X  @0 R9月2日（周三）$ l: O( N; k( d3 y$ y$ J7 Z8 k
11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。( i- N2 p; N/ O+ d5 T
11.15am 淘宝上找验房师。
5 g5 l, X/ G( J$ T9 x" |$ \/ P4 d9月12日（周六）
/ Y' [9 [7 {( s- c+ w. C: e全天与验房师一起验房。& e0 Z6 l, z  _& J+ ^4 a# r) {
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
! H( {2 z- A/ |' E) y10月1日（周四）
& f6 j: w1 G- W# t8 m  V& M正式入住新家。& z1 R  }' p- H8 K( P

( ]# t( U2 F7 J6 @+ Q8 z五、无责任漫谈影响
- i3 P& F7 K( M8 a如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：& w& Z- b1 v1 ]# Y# x( G
1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；
9 x' N3 H0 d5 @+ w. c0 i2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；6 l7 }# {) s$ W% |3 t/ y5 `0 w
3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；
: {' Z+ p2 o$ u- T, u( g4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；* |9 _+ }( Q- Q5 P% V+ x+ z# r  C
5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。  x/ n0 W+ j8 r) e( X! f/ m

! O1 [4 M5 p( r完毕，欢迎拍砖。
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作者: 为什么不可以    时间: 2014-2-26 08:33
能真这样很好啊
作者: skygrass    时间: 2014-2-26 10:58
互联网通吃？好像挺有难度的
作者: bangu0828    时间: 2014-2-26 13:32
skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
- ?; r. e% E. M5 E$ F& N% S互联网通吃？好像挺有难度的

2 v6 g- W; p. Z% n4 F0 C: k现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
2 I3 n4 P5 e/ h, a" J就像以前的电气化改造一样，互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。
作者: 水杉    时间: 2014-2-26 15:20
本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
$ C* M4 B- E6 H6 |6 j% b1 w. s% G' Z5 q" ]1 q/ D; d3 K8 Z
网上卖房子最后也得看累积客户，然后才好定价格，万科的房子好卖，和其他房企没啥竞争。
' S$ D5 P" Q  C即使网上卖房，策划也许还是代理。
7 Z  [9 f$ R7 z' s; p: V" ^' z验房师没有用的，装修房子质量只能呵呵。; Y4 A1 w# q% ?. [( J( B9 Y
物业目前看连物流有问题。
& N* r) H4 M: Y/ h/ V不是有了网络平台就可以的，最后还要落实到人。
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作者: 田做    时间: 2014-2-26 16:06
不太可能吧，lz提供的链接有点老，有的都是11年的了. Q" l% J* B5 B' x
1 p3 g& f% l. w. P) P& q8 n3 Y
所谓互联网，就是让屌丝看来免费使用的机会，之后养成习惯后赚取他们的钱。
3 d# c3 C& k* F+ l这在房产上不太可能实现
作者: profer    时间: 2014-2-26 16:39
互联网就是渠道, 没那么神.
作者: 奉孝    时间: 2014-2-26 21:34
营销可以，卖房太难了
作者: nimenkanne    时间: 2014-3-30 08:31
售楼中心和互联网售房比，真没多少优势
3 Z' e- q6 ^: b* q6 B6 a互联网还省了给售楼员的提成，可以直接用户降低房价上。  j7 X/ g0 O* Z$ I
因为国内03年至今都是买方市场，实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业
作者: 花差花差农民    时间: 2014-3-30 11:11
呵呵，虽然卖房的利润非常高，电子化售卖是可以降低成本，但这仍然是一锤子买卖。
* L5 r8 }0 M# h; {& z. i
: a% l3 F. w0 C" v5 g9 N- O  H真正的变化是做后售后服务，把钱赚成长流水。万科推出的生活APP，关注下，呵呵。
' \+ X" b! ~! m! @- P" ~9 {; p, C) U, R  w8 B% T( ?0 Y
互联网会是基础服务，但怎么玩得看你会不会。
作者: 沧浪水濯缨    时间: 2014-4-1 10:39
这样的话淘宝发了



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