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标题: 万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？ [打印本页]
作者: bangu0828    时间: 2014-2-25 19:15
标题: 万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
; U% Z0 V. u% u% T1 l—进击的巨人9 O% o4 z' X1 H

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! B5 W! U4 _/ _/ v9 x0 F一、背景新闻/ z0 `  k' C- V7 ?6 A4 b, R0 d
1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。
* l$ d: o( K: o链接：
% H; ]6 O1 ?1 _& L6 H8 z1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/6 Z2 ^' S  V4 L, s" \6 G
2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网6 m6 F. Z$ H. k- r/ G5 T0 S+ x
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
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2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。9 @6 ]) f* v5 R' g
链接：. W" \0 K; L+ V: i! H5 w- P# V
马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！, K! K9 L1 V2 _* E& M# D) v
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
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3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。' E! M4 _0 v: l* L
链接：$ M. W5 v, D7 {# h+ {
1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型' @) q3 z: D# l' r
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html) D+ u3 \1 e/ B; p) [4 [3 D
2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑* f* r" ^0 y7 M8 D
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml1 U* W+ K5 G5 [/ D' {, v
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二、万科想干什么？
) V' H& N9 o! ?3 p8 g一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？' k3 O8 A" P$ t7 X
万科的冲动：# a" i+ a1 m3 j  q
1、打破自身利润率的提升瓶颈。
- r: S, V& j  B4 \根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。! I6 f6 d. K. `/ @
2、房企下一批能网什么鱼？- v- Z! q8 ]) B; Y" T7 F( V' M" l
1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。! p; q* p5 u; P9 @; T
其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。
% }  U5 e) s% r4 s+ ^/ j万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？
/ N) ~( T2 P9 T8 h3、应对互联网搅局者。& P7 z0 C+ [6 }- V
即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。6 g5 a6 |, T# q# x9 ]1 [
互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html；万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html），而仅仅是一个契机。" j5 \* E7 O' m" [# F# h5 h
万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？
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“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）
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5 f/ F, s" H! X1 Z三、万科想怎么干？
1 ~% V# \& C. X+ q/ O) i9 l: W万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。8 }" B1 t/ ?. B$ B  A1 [
1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
7 Z7 u$ w3 x6 f. g( _- ?; [2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：
& [3 M  o" p: e( J6 a' E+ `; z7 R1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；
7 W. o) J# L3 q, w9 N) M+ H8 K2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。
$ A/ T1 j( R& {9 B0 D3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。- }0 C5 k* \1 k: u
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四、一个潮人未来可能的购房模式$ w( \3 ?4 a/ I" |4 I* L# W" |
2015年9 k  d/ m7 g2 p' ~$ m4 W& z! Z
2月25日（周三）
% v5 I  c% }4 I0 v+ N3 u& {1 u19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；1 R" G( @0 _1 g0 l/ d) i
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；
; ~( j3 I/ g! t  M21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；6 O) _7 U6 K8 {* s# }; Y
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；
* z4 z; @. H. {. n22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。0 ~7 H3 X" F1 d: \1 T
2月28日（周六）
2 c! L, v8 y- U全天看房。: a4 ]! v8 X7 q0 y8 z
5月9日（周六）: z6 j+ v' g' f, L8 U9 q
已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！
: Q" ]# Y8 J. ~, d7 M* Z5月10日（周日）
. H5 S$ A8 a" X& o) l10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。8 K2 T) z$ [" [* p
14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
1 K4 S6 E! L2 l( }' P+ S5月31日（周日）
2 Q" g5 r  G# s+ r3 ^& \10.00am 付房款189.98万元。
7 a& a+ x" x: C6 X6 e- _% K: g' }5 r9月2日（周三）: B6 X; e/ P; _
11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。$ ^6 u. ?3 Z: P( _3 D0 m
11.15am 淘宝上找验房师。  ~( h/ L+ Q- `9 y. `0 ~& g
9月12日（周六）$ s& m: C! o. r
全天与验房师一起验房。; ]' n6 N: l" \0 ]. o
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。8 C/ x0 U, S' M) A) r' r
10月1日（周四）+ |1 E5 R9 |+ y1 N+ }$ T; L7 P
正式入住新家。7 P( Q3 F: V, `

9 A: I# B+ K: j+ i* n五、无责任漫谈影响& l6 z  r. I8 U4 ?; U- s1 j
如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：
" _9 h7 y; }. ^1 z: V" P1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；" N9 m) ]+ S; w/ `. i
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；+ _+ C9 f/ G, ]6 M* g: U- p  E. a
3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；3 |! _( H0 X6 R$ l- g0 H6 J
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；
" t& s# j( K5 W) |3 ?/ r5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。2 a8 V2 v1 [, E' d! x% [
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完毕，欢迎拍砖。
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作者: 为什么不可以    时间: 2014-2-26 08:33
能真这样很好啊
作者: skygrass    时间: 2014-2-26 10:58
互联网通吃？好像挺有难度的
作者: bangu0828    时间: 2014-2-26 13:32
skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
  J/ J1 W6 j5 E+ M) u互联网通吃？好像挺有难度的
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现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。! I1 s% ]) ]8 `+ D4 E
就像以前的电气化改造一样，互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。
作者: 水杉    时间: 2014-2-26 15:20
本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑 3 i% K( T: Y" o0 k
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网上卖房子最后也得看累积客户，然后才好定价格，万科的房子好卖，和其他房企没啥竞争。
# }8 s7 U9 V# ^! Y  ]$ w% \即使网上卖房，策划也许还是代理。
! D7 P  f: }1 U3 a$ g验房师没有用的，装修房子质量只能呵呵。
- x7 H! I# P( h1 D( U8 l: f' i物业目前看连物流有问题。
7 X4 P  `1 {0 g( H. l. [不是有了网络平台就可以的，最后还要落实到人。
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作者: 田做    时间: 2014-2-26 16:06
不太可能吧，lz提供的链接有点老，有的都是11年的了6 |$ E: G" m# t
3 ~5 W- a+ T+ R# b2 W6 @
所谓互联网，就是让屌丝看来免费使用的机会，之后养成习惯后赚取他们的钱。8 ~; h9 K. X( V) h+ U1 S
这在房产上不太可能实现
作者: profer    时间: 2014-2-26 16:39
互联网就是渠道, 没那么神.
作者: 奉孝    时间: 2014-2-26 21:34
营销可以，卖房太难了
作者: nimenkanne    时间: 2014-3-30 08:31
售楼中心和互联网售房比，真没多少优势
/ }9 I6 I: V$ a; R) E3 x! Q# y( w互联网还省了给售楼员的提成，可以直接用户降低房价上。0 {/ e! B+ D) c  ^
因为国内03年至今都是买方市场，实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业
作者: 花差花差农民    时间: 2014-3-30 11:11
呵呵，虽然卖房的利润非常高，电子化售卖是可以降低成本，但这仍然是一锤子买卖。
3 o0 R& ?& Z- J. x- V/ h) W& C4 `' Q* o& D- j1 u
真正的变化是做后售后服务，把钱赚成长流水。万科推出的生活APP，关注下，呵呵。
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互联网会是基础服务，但怎么玩得看你会不会。
作者: 沧浪水濯缨    时间: 2014-4-1 10:39
这样的话淘宝发了



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