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标题: 万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？ [打印本页]

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作者: bangu0828    时间: 2014-2-25 19:15
标题: 万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
—进击的巨人
- [" Q) o# h0 O4 A
) a9 L. O: J$ j# D2 h3 Y
8 m7 O3 |$ ]% M! n: P4 l0 G一、背景新闻
* M; a7 g- _8 |1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。
链接：
1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html

2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。
链接：
' B- r4 q! P9 E) C; L马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！
6 U3 @) n* {6 D  g8 h5 n- R- jhttp://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml

2 p; ^8 n( D7 Q4 G* I" k# P3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。
; G' L: G9 @  Q7 x0 K链接：
1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
/ c/ F, \0 r! ?3 v' bhttp://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
* n4 y/ K2 ?" j+ y2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
# z' i6 z3 ~5 b' L: h8 }9 qhttp://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml

% y/ `+ h0 s) C4 t% S# U二、万科想干什么？
一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？
万科的冲动：
( G9 t. z( A9 |' e& T1、打破自身利润率的提升瓶颈。
根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。
# \& A# X* U, g' q. ^- r2、房企下一批能网什么鱼？
1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。
# f8 k% z! B9 p) c0 g其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。
5 {# B! u# X% `万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？
* Z" Z& e* }6 N' N, e3、应对互联网搅局者。
即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。
2 j, ~' G; C: _2 _3 r5 h4 G: b互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html；万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html），而仅仅是一个契机。
/ ^7 T# r9 x$ G) L万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？
- k& \" i2 n7 x$ O  h+ A- d
; Y8 N0 C: Q  v$ I8 v9 |“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）

三、万科想怎么干？
万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。
6 B9 d/ _! @2 b) S8 X6 X3 }1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
8 K. T% s* I) ~# c3 r0 z2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：
1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；
2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。
3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。

四、一个潮人未来可能的购房模式
2015年
8 ?9 M0 v' k7 E! B% G! S9 d$ E) f2月25日（周三）
# ~% f+ G6 S! ]: H  z4 k" c' N7 ~+ ]19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；
21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；
6 K) O5 {( Q3 m# B1 r0 X; M! p22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。
) m! S1 f0 b: G9 t: I4 f2月28日（周六）
/ O1 g9 V! O: y# _% t- m* t全天看房。
. p# d% g; b! l1 B( H4 d5月9日（周六）
: z) g% p, @, D! G- j已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！
1 ^) O: z* {( ^0 W0 P! S; K$ ?9 v/ l5月10日（周日）
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。
. `: O$ N, T$ j$ E# A' x14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
5月31日（周日）
10.00am 付房款189.98万元。
8 ]" C6 J) l  g9 z' @2 Q+ \9月2日（周三）
! ^9 T- b: f0 E- |2 T, S! x" B11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。
3 b7 k9 R6 u) T11.15am 淘宝上找验房师。
9月12日（周六）
% P% U8 S( o" B: j2 C* H1 D4 m全天与验房师一起验房。
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
- h1 Y8 m. l: Y0 G+ N) K, s6 r" `; }10月1日（周四）
正式入住新家。
' c: |+ w+ V6 d- ^4 ^- G
五、无责任漫谈影响
9 F& L) J7 z" m8 A9 I0 X/ Q如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：
- {! w7 F3 s: V* ~! H% _1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；
5 ~3 M$ |, A& Z/ x% ^3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；
, K2 V' x* C  B; D5 Z5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。

: U0 b! Q) ^( ?2 R: X: i% p完毕，欢迎拍砖。

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作者: 为什么不可以    时间: 2014-2-26 08:33
能真这样很好啊

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作者: skygrass    时间: 2014-2-26 10:58
互联网通吃？好像挺有难度的

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作者: bangu0828    时间: 2014-2-26 13:32

skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
$ a9 g% c. T/ X互联网通吃？好像挺有难度的

现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
就像以前的电气化改造一样，互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。

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作者: 水杉    时间: 2014-2-26 15:20

) H  s% i" e# ^* E
网上卖房子最后也得看累积客户，然后才好定价格，万科的房子好卖，和其他房企没啥竞争。
即使网上卖房，策划也许还是代理。
' [' |, L' O: N; P8 Q" G验房师没有用的，装修房子质量只能呵呵。
3 T! R" D" X7 R& `$ b4 N# k物业目前看连物流有问题。
不是有了网络平台就可以的，最后还要落实到人。
" E& i% i  P# m5 @2 e

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作者: 田做    时间: 2014-2-26 16:06
不太可能吧，lz提供的链接有点老，有的都是11年的了

所谓互联网，就是让屌丝看来免费使用的机会，之后养成习惯后赚取他们的钱。
9 X/ n. ^" y% p% D+ e1 @5 v这在房产上不太可能实现

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作者: profer    时间: 2014-2-26 16:39
互联网就是渠道, 没那么神.

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作者: 奉孝    时间: 2014-2-26 21:34
营销可以，卖房太难了

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作者: nimenkanne    时间: 2014-3-30 08:31
售楼中心和互联网售房比，真没多少优势
互联网还省了给售楼员的提成，可以直接用户降低房价上。
因为国内03年至今都是买方市场，实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业

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作者: 花差花差农民    时间: 2014-3-30 11:11
呵呵，虽然卖房的利润非常高，电子化售卖是可以降低成本，但这仍然是一锤子买卖。
; n) c) H% D5 X
+ a' w" ^4 E" t$ V真正的变化是做后售后服务，把钱赚成长流水。万科推出的生活APP，关注下，呵呵。
9 W" z0 z5 A1 Y4 S4 S. o
! ?, G& l) j- p" u互联网会是基础服务，但怎么玩得看你会不会。

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作者: 沧浪水濯缨    时间: 2014-4-1 10:39
这样的话淘宝发了

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