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标题: 万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？ [打印本页]
作者: bangu0828    时间: 2014-2-25 19:15
标题: 万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
6 j* U2 m& V2 l# b0 Z6 P9 @—进击的巨人
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! i+ @9 g( c0 _
一、背景新闻$ w4 {( ]* D' _" I- O$ U, b
1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。6 q7 r- O, D& B) m5 A
链接：: U8 L" B  N; L6 F2 e
1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/% `' n. @: i/ O7 S
2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网1 p, M! F2 b7 R9 M$ j
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html8 n( C/ o5 U9 O2 s8 Z3 ]

% g6 L( g$ n/ o2 k; W; ^2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。
2 R1 C% o: C- i: S; K: R链接：, f6 z2 ^& @* c1 d' Q9 G
马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！6 f/ p# O  [3 X: A: A
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml" k: ~7 z, b. W% S2 n6 [4 e

: r: U. R2 g4 c/ I  F0 |3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。/ i3 q2 s, e9 X* \8 m9 [' x
链接：' }$ r" y( e" z- ~0 q
1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
( n% c3 A* ]+ |1 p" Jhttp://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
8 W( G/ X' s; j7 [1 L; b4 ^! r2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑7 }4 T) e# i! C2 D7 i0 u
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml2 f# `/ C* ^+ q' V2 D

" A8 r1 g# E/ E" L: i二、万科想干什么？# g2 k" Z* q8 R
一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？) G# y4 c. n: S: {) O
万科的冲动：
4 o2 [5 W2 E1 ~2 b1、打破自身利润率的提升瓶颈。- O1 Q6 H6 q3 R
根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。* ?  {) [, B: V! f9 P
2、房企下一批能网什么鱼？0 P  J8 g# c2 G/ V
1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。6 Q! X# Y8 l1 V; \+ ~( s: l* q& g
其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。5 Q! y0 X. j! _0 H  v. h
万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？) \4 v. f/ ^/ i' F) u9 T- v1 W
3、应对互联网搅局者。
6 q7 g! V) Y6 F8 l% W即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。; |5 e; [/ A: @- N
互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html；万科联手淘宝网络售房http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html），而仅仅是一个契机。
2 v5 i: Y& l  V  {万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？
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“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）4 y! o$ l, ?! @

+ v: k9 o4 h2 ], z, Y, \; g三、万科想怎么干？% K) g. g( a, ~2 V( C
万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。! P* d% @! u7 p0 E5 s! c( _; J
1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。3 q5 ]6 r6 y; ]8 s3 X$ m9 K9 L( j
2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：
$ {! T) i9 O, t& W' [8 {1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；' o8 P2 t$ y' A  b/ @# _7 o
2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。$ i/ f/ f0 d2 M% v3 D- j  O
3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。* C' n) ]! j( x6 F6 g; z

1 A7 c' {3 D, Z2 ]四、一个潮人未来可能的购房模式' @/ W% O1 g: g& z, g
2015年
- |6 l" Z( g3 v% y2月25日（周三）
" y! Y) P: r) ^: F; j! ?6 J19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；/ W0 I7 }% z5 h; e& S& x
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；# R+ V% S3 r" P
21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；% j' Y( a% |* i4 v
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；
, Y! I0 E3 x9 y0 D; v0 Y22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。
2 Z2 K( `7 t* l; U1 u3 {( H2月28日（周六）
4 N+ l3 i6 B3 }' I3 Q  Q全天看房。! N& w9 U2 N8 k9 n" X+ D
5月9日（周六）
6 v2 m  T% @" k6 N7 }4 n8 d已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！* Q' o( m" R' _3 x0 C
5月10日（周日）
6 h0 V- a2 U+ C+ z# B! a8 z) ?10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。) g- l! u# o! V1 B
14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
5 ~0 ]* k2 w* V5月31日（周日）
: q* B& c; h3 G7 @4 I10.00am 付房款189.98万元。
* R- @. g: U4 S) E- `% S9月2日（周三）
# T' F& x6 ^- k. K2 h' u11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。7 m, p+ z4 x) a5 i- P% j3 N
11.15am 淘宝上找验房师。/ x; ]& R: m! ^, {
9月12日（周六）  f: x8 n9 k; ?5 y1 u: W6 Z
全天与验房师一起验房。* x. C' U' J, o& O3 G: Q8 S
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。7 y$ {6 r9 T5 b' [$ |4 W8 S( E
10月1日（周四）
* K5 V; _7 y0 Q( _5 V! v8 l正式入住新家。! X; T# f) w1 _3 u1 k" \! o
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五、无责任漫谈影响9 F5 H# a- k3 z  r% s% H
如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：, ~5 W% h$ k0 f6 B" V) h2 n
1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；. Q$ L% S: T2 P9 w& I, N9 N) V) O
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；, n3 r9 @- e' o+ y: b( N
3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；/ Z( J* J8 b- C; T1 f+ A
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；& y! S, f# B3 W! _" l& [
5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。& K- `8 J- O; W+ m7 f& @6 G/ L
7 t5 w5 r5 Z  C# D
完毕，欢迎拍砖。9 ~) {' ^7 H7 u. O% j8 T. Y
作者: 为什么不可以    时间: 2014-2-26 08:33
能真这样很好啊
作者: skygrass    时间: 2014-2-26 10:58
互联网通吃？好像挺有难度的
作者: bangu0828    时间: 2014-2-26 13:32
skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
7 [; A6 R# o/ {互联网通吃？好像挺有难度的
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现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
7 ~. W' J8 E( \就像以前的电气化改造一样，互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。
作者: 水杉    时间: 2014-2-26 15:20
本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
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网上卖房子最后也得看累积客户，然后才好定价格，万科的房子好卖，和其他房企没啥竞争。; H# t3 _4 W8 m% s$ \- A: J% [
即使网上卖房，策划也许还是代理。
) X' D1 F3 Z$ f验房师没有用的，装修房子质量只能呵呵。
+ l$ _! r% q, \" m7 w( r  u+ {物业目前看连物流有问题。
( v& \( D3 E* G7 k: d6 J# B3 b! H不是有了网络平台就可以的，最后还要落实到人。' _5 P: R) s1 ~; A7 y1 ~$ n
作者: 田做    时间: 2014-2-26 16:06
不太可能吧，lz提供的链接有点老，有的都是11年的了1 H  R7 P0 q9 a1 o5 o/ I
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所谓互联网，就是让屌丝看来免费使用的机会，之后养成习惯后赚取他们的钱。
& b' J9 X; z& p- M这在房产上不太可能实现
作者: profer    时间: 2014-2-26 16:39
互联网就是渠道, 没那么神.
作者: 奉孝    时间: 2014-2-26 21:34
营销可以，卖房太难了
作者: nimenkanne    时间: 2014-3-30 08:31
售楼中心和互联网售房比，真没多少优势
' ~- W9 |# @6 T% v互联网还省了给售楼员的提成，可以直接用户降低房价上。
% n+ K( q' J% M$ n因为国内03年至今都是买方市场，实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业
作者: 花差花差农民    时间: 2014-3-30 11:11
呵呵，虽然卖房的利润非常高，电子化售卖是可以降低成本，但这仍然是一锤子买卖。
7 b& Z5 s2 c1 ~5 i9 ]# r4 d5 A" W( g/ E8 o
真正的变化是做后售后服务，把钱赚成长流水。万科推出的生活APP，关注下，呵呵。/ Z( [0 Y$ s" a& H  [

8 l! n1 Y& @8 X; U* e互联网会是基础服务，但怎么玩得看你会不会。
作者: 沧浪水濯缨    时间: 2014-4-1 10:39
这样的话淘宝发了



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