爱吱声
标题:
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
[打印本页]
作者:
bangu0828
时间:
2014-2-25 19:15
标题:
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
万科互联网化第一步：互联网全面售房时代的到来？
! B8 @1 q& }) j) j; B( o
—进击的巨人
# W9 b* K) k7 _
$ o) P! t) P+ S) N8 ^, ^/ P/ |
( L% E+ i! o& B, P7 I
一、背景新闻
3 z0 A+ t/ [/ d3 H. R; R
1、2013年年底到2014年初，万科CEO郁亮率高管团队密集拜访阿里巴巴（淘宝+天猫）、腾讯（QQ+微信）、海尔（极具互联网思维的中国制造业企业）及小米（互联网手机销售最成功的企业）。
& w/ \ p$ n5 T% W9 a
链接：
5 ?- ]) `4 ]& ~( d4 t
1）郁亮率万科一路拜访阿里腾讯海尔小米，思考：如何从“卖房子”到让用户“用房子”？
http://www.wealink.com/shequ/view/8109751/
~ b; C. ]# Y( S" V- C
2）让买房变用房 万科牵头拥抱互联网
% Y) T6 w1 u* ~ C( n+ h0 D
http://tech.hexun.com/2014-02-21/162360218.html
4 O. K+ `* J. q8 O
% S& X: p: `8 S7 V
2、2014年2月15日，张孟宁（网名马佳佳）受邀请在万科演讲：《房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房》。
/ I% Z) A; W! A2 g7 P
链接：
" f/ I) k* A5 T j% b
马佳佳万科演讲：房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房！
' V" s/ u" u/ y% X* y
http://biz.jrj.com.cn/2014/02/15142516676193.shtml
" i5 ^/ o! \% I0 z3 A+ j! a" q
/ f# k {) `4 k6 b7 o- I$ D) b# m% o
3、房企的净利润率连续数年下滑，在可预见的未来仍将持续下降，房地产可能正如郁亮所说，已走入了下半场。
+ Y( ^2 h7 t- a
链接：
( k2 _# d Y. z: B) ]
1）上市房企2013年利润率全线下滑 倒逼房企转型
* l9 b' K; S ^) \/ g0 m+ h
http://stock.cngold.org/c/2014-02-13/c2408729.html
0 U |" }2 j; a9 {$ k& ~' b
2）65家上市房企营收1547亿 净利润率连续四年下滑
- N1 M0 O' r! S+ i0 @0 Q
http://business.sohu.com/20130822/n384774442.shtml
7 @& a8 E1 y8 r* ?8 D
0 p$ Y/ q0 v5 a2 X
二、万科想干什么？
0 a2 _7 c0 T0 k& y! ~8 y
一个可能的猜想是，万科是不是准备大规模进行互联网售房了？
' ~. K1 Q, J# a1 k
万科的冲动：
4 ~* v+ A. l- S" L$ l: T: w$ j6 X
1、打破自身利润率的提升瓶颈。
- ~9 l% j& \$ s
根据公布的数据，2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元。按照目前房企的营销成本占比，住宅商品房的销售代理费率一般为销售额的0.5-1%，广告费率一般为1.5-2%；商业地产的销售代理费率一般为销售额的1-2%，广告费率一般为2-3%。简单的算一下，假设万科销售的都是住宅，万科2013年支付的销售代理费为8.5-17亿元，广告费为25.5-34亿元，两项合计34-51亿元。管理费用不详细讨论。互联网售房在很大程度上（如果不说是绝大程度的话）可以削减上述的费用，提升万科的利润率。
! `' c. {1 K3 O9 ^# a% k1 q
2、房企下一批能网什么鱼？
/ X7 b& n. C/ u9 y/ K
1986-1990年的婴儿潮一代（新生人口都在2300万以上）已成为现在乃至未来10年的主力购房人群。谁网到这群鱼，谁就能在房市下半场活下来。而马佳佳所代表的90后，现在或许并不是房屋购置主体，但已经开始对其父母的购房决定起到越来越大的影响力。他们现在买不了房，但他们可以影响购房人在哪里买房，买什么价位的房，买多大的房，或者干脆不买房。用比较低俗的话来讲，他们可以做“搅屎棒”！而这批85后，可以说都是真真正正的互联网一代，对互联网售房没有多少心理抗拒。
) | J1 r' J( @0 a8 z. g6 u
其实，这些85后的父母辈，也在社会的潜移默化和其儿女的“身教”下，越来越多地加入互联网购物大军的行列，这是文化反哺现象的一个典型例证（向我的老师周晓虹先生致敬，他是“文化反哺”概念的提出者，参见周晓虹：《试论当代中国青年文化的反哺意义》，《青年研究》1988年第11期）。
; w3 E3 D3 U8 ^) a
万科已经意识到，互联网售房的根基—接受人群—已经在过去5-10年中被培育起来了，网上蓄客已成为可能。互联网能卖手机，为啥卖不了房呢？
' ` _( p' Q4 r. s) J7 i% ]
3、应对互联网搅局者。
n) J4 ^. G" H8 b p
即使房企的净利润率连续四年下滑，房企行业目前的利润水平在有心人看来仍然高企，特别是如果能成功进行互联网“改造”，还有很大提升空间。
& F: N9 b! ]( ]# b! g8 {
互联网大鳄，如阿里巴巴、腾讯、百度，从客源、大数据管理、交易平台、软件应用包括资金平台方面，都已布局完毕，唯一缺失的，也不是房源的供应（因为总有跳出来吃螃蟹的房企，SOHO做过互联网售房的尝试，万科自己也做过，链接：万科网上卖房 14城市甩卖10亿元房源
http://www.yicai.com/news/2011/12/1247199.html
；万科联手淘宝网络售房
http://sy.focus.cn/news/2012-06-20/2091691.html
），而仅仅是一个契机。
3 N4 t. e/ r, Y `7 @* U0 i) T( ?
万科如果迟早要面对互联网搅局者，它会不会选择自己首先做一个搅局者呢？
C. q; Q- Y* L" l1 o( e
& ^4 H* L; O. J9 ?4 q6 L
“战斗啊！不战斗就会死，但赢了就可以活下去，而不战斗就不会赢。” ——《进击的巨人》（向谏山创先生致敬）
8 n; c& i% }' T+ N2 Z2 m
, F! O2 y4 A. }. z" [- s
三、万科想怎么干？
8 N7 \" V, @6 Z- A' c9 q; ]) Y
万科想怎么干，从交易平台的角度讲，答案不外乎三个：自做、合作和不做（借助他者提供的平台）。
! ]% O' }! o8 g& ]2 \
1、万科自己搭建售房交易平台，可能性不大，原因不详细分析。
{% x! ~1 g( P2 U6 F0 o) w
2、万科与人合作搭建售房交易平台，可再分为两类：
- W2 x$ ^, N) {) X* ^
1）与包括房产信息网站如新浪乐居等、房产销售代理如易居等合作，可能性有，不大，因为与他们合作没有无缝打通上下游通道，原因不详细分析；
9 [) s2 ~5 F1 \' Y- s2 o
2）从BAT（阿里巴巴、腾讯、百度三家互联网大鳄）中选择一家，签署战略协议，合作搭建交易平台（搭建一个以上平台的可能性几乎为零），可能性有，也不大，因为以后肯定有跟风者，那相当于“多对一”的博弈，王石、郁亮不大会做这种选择。
% D4 a* K: c X( e6 ` b( j
3、万科自己不做交易平台，选择BAT中一家或多家现有的平台，合作的双方博弈是“多对多”，而且万科的体量在这里，或许还能有便宜赚，可能性较大。如果选择此种模式，互联网大鳄能得到PV、各种流水（定金等）、广告收入和细分后的高质量消费客源（各家电商都垂涎欲滴）这些明面上暗地里的好处，相信对万科来投那一定是相当的欢迎。
5 K# y7 s- K6 N1 T
4 o% i$ G0 r1 ]2 L4 ]4 q1 b
四、一个潮人未来可能的购房模式
# r" b5 p4 C) V% `1 ` B
2015年
& g* m h1 Z- F7 I! k# A
2月25日（周三）
6 T; f& Y- |- \) U: m
19.30pm 360浏览器在淘宝房产网上搜索上海普陀区200万以下的精装修房源信息；
' H% V- ^; c; L6 a; @: S
21.30pm 选择三个要去看房的在售楼盘，通过支付宝支付10*3=30元预约看房挂号费（预约看房以后可能也有挂号费，就像现在的三甲医院，但放心，这个挂号费是看房后返还的，就像现在阿里巴巴补贴快的打车一样）；
; @& b9 J* X8 _$ P% }1 s3 q$ {* t
21.45pm 旺旺告知：你预约的三个楼盘的样板房都可以在2月28日（周六）接待你；
2 M9 n7 D, \1 b/ d8 y7 H
21.50pm 通过丁丁地图规划看房路线；
. `8 q6 o `% l3 o/ H
22.00pm通过快点打车预约出租车（希望到那时候阿里巴巴还补贴快的打车）。
% B; I) v) a# s; i x( n
2月28日（周六）
$ [1 e5 M( B- e# C$ s
全天看房。
% x) w6 E7 w6 m' E6 b
5月9日（周六）
! y+ g7 Z- q6 ^- J! q) `& q
已连续看房10个周末，阅尽魔都普陀区楼盘样板房！！！
! d/ F9 q2 l E" a. V$ B
5月10日（周日）
( o( q u1 a' b0 o0 |' ]
10.00am通过支付宝支付丽春苑小区3#1502室为购房定金50000元。（购房后返还，不购者退回）。
: n5 q7 K7 O/ v+ }3 y' k
14.00pm 中行按揭（希望以后余额宝也能做住房按揭！）
+ C/ l8 }, N g% Q/ e+ N! }) P
5月31日（周日）
+ W2 g+ I* d% G5 J; y G8 X9 ^
10.00am 付房款189.98万元。
1 R; v J1 h& R0 o4 B
9月2日（周三）
( e7 ~1 t+ W; Y6 \1 R S1 ?
11.00am 旺旺告知：你购买丽春苑小区3#1502室于9月12日（周六）交房。
: R8 g% ^/ a5 ?7 Y; Q7 Z
11.15am 淘宝上找验房师。
* G& l/ }- N* T& }; e% q
9月12日（周六）
5 D, P- c: r$ j: a8 E1 e7 W
全天与验房师一起验房。
* m+ b- E% L( |; U, Q" R0 J, k
其后是承建单位根据验房意见对房屋进行整改、居家大采购等。
* x/ s% z, X6 y
10月1日（周四）
% l6 J. O6 W* M- `0 I
正式入住新家。
( r4 Y/ \0 d j2 T! Y6 F2 ]
" H8 I0 v* j: M+ r+ c# e
五、无责任漫谈影响
1 N% d# S1 ^ n ?- Z. ?/ J+ U
如果以上能实现，有什么影响呢？以下是无责任漫谈：
* P, c+ p, N0 m+ O. {4 v
1、楼盘网上透明竞争，房价波动加剧，房企之间竞争更趋白热化；
m/ _0 H% Q1 ]
2、世联行、易居为代表的房产销售代理公司与报纸、杂志等纸质媒体将受到极大冲击，销售代理公司作为一个行业可能会消失（如果世联行有融资融券该多好啊）；
. g0 u2 y# u7 G1 ]% h. p% X4 _
3、独立验房师会形成一个行业，大量的房企员工将会转入这一行业；
# S9 I8 B: T( e/ d
4、社区的物业管理可能成为互联网对房产行业改造的第二步；
" V" g$ F9 p. w: S
5、互联网大鳄（Cyberdyne Systems？）将更加深入地渗入国民经济生活的各个方面。
1 H; Q3 X- @) r% U/ \$ s$ i6 n( \1 p
. w: p& K3 C$ D4 m1 }5 i/ B# Y
完毕，欢迎拍砖。
0 W5 j9 ^) t$ v$ ^+ P4 O" s
作者:
为什么不可以
时间:
2014-2-26 08:33
能真这样很好啊
作者:
skygrass
时间:
2014-2-26 10:58
互联网通吃？好像挺有难度的
作者:
bangu0828
时间:
2014-2-26 13:32
skygrass 发表于 2014-2-26 10:58
0 S3 q) V2 y5 c; t' L% d5 P/ u& w
互联网通吃？好像挺有难度的
4 y6 n! T+ j# K! t# [* N
现在技术上已经没有障碍了。更多的阻力可能来自政策方面。
- K1 F+ }+ {% W
就像以前的电气化改造一样，互联网有把它所有感兴趣的行当都改造一遍的原始冲动。
作者:
水杉
时间:
2014-2-26 15:20
本帖最后由 水杉 于 2014-2-26 15:22 编辑
4 x; b; k& Y: ]9 i& l
% O- @5 |6 j2 H* i& R( e
网上卖房子最后也得看累积客户，然后才好定价格，万科的房子好卖，和其他房企没啥竞争。
8 p4 L3 D% Z& h* y) N2 |
即使网上卖房，策划也许还是代理。
# _2 l4 h S2 j! ^2 U
验房师没有用的，装修房子质量只能呵呵。
% z) W% z4 m1 C
物业目前看连物流有问题。
/ V d6 x" E0 s
不是有了网络平台就可以的，最后还要落实到人。
# O G, P) I) @( \& |' z
作者:
田做
时间:
2014-2-26 16:06
不太可能吧，lz提供的链接有点老，有的都是11年的了
9 I# g* c" I _ d$ B* m3 T
; I# D0 n: H; M( O. f
所谓互联网，就是让屌丝看来免费使用的机会，之后养成习惯后赚取他们的钱。
% {4 v( z2 Q9 @2 I" J' Q
这在房产上不太可能实现
作者:
profer
时间:
2014-2-26 16:39
互联网就是渠道, 没那么神.
作者:
奉孝
时间:
2014-2-26 21:34
营销可以，卖房太难了
作者:
nimenkanne
时间:
2014-3-30 08:31
售楼中心和互联网售房比，真没多少优势
9 e' f( j8 ~& }" e5 v# U4 Y
互联网还省了给售楼员的提成，可以直接用户降低房价上。
/ o% @( I+ C) l) C& c0 C/ |
因为国内03年至今都是买方市场，实际上卖房人员也不需要太多的专业知识就可以从业
作者:
花差花差农民
时间:
2014-3-30 11:11
呵呵，虽然卖房的利润非常高，电子化售卖是可以降低成本，但这仍然是一锤子买卖。
5 k/ z7 r( h4 _
3 {! G/ J# y( {$ L
真正的变化是做后售后服务，把钱赚成长流水。万科推出的生活APP，关注下，呵呵。
. V3 l. ~5 W- s! X- A
6 c+ ]4 `. b% ?& o& N3 g e+ J7 \2 C6 n
互联网会是基础服务，但怎么玩得看你会不会。
作者:
沧浪水濯缨
时间:
2014-4-1 10:39
这样的话淘宝发了
欢迎光临 爱吱声 (http://aswetalk.net/bbs/)
Powered by Discuz! X3.2
0 S3 q) V2 y5 c; t' L% d5 P/ u& w
