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标题: 老破小怎么办 [打印本页]

作者: 晨枫    时间: 2026-3-16 00:17
标题: 老破小怎么办
本帖最后由 晨枫 于 2026-3-15 13:25 编辑 6 @- j5 Q6 E$ }* z; l- [
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按照坊传的自然资源部38号文,各方对“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展,原则上不用于经营性房地产开发”的表述都在解读,也都在分析对未来楼市的影响。一般认为,这是只未来楼市建设主要来自存量建设用地,如旧城改造、低效用地再开发,以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地本身已是建设用地,不属于新增建设用地范畴。即便现在存在通过新增建设用地(农转非)来实现供地,其比例也极小。/ X$ ~, d7 p! [& s! t# [

' t$ P! M4 v  D' i0 I  k( \这意味着远郊新建小区、新城将不再是主流。
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1 B. F$ N0 w' {0 s旧城改造是冰火两重天的事。一方面,动迁成本很高;另一方面,地段好、交通方便、设施齐全,就是考虑孩子上学,一般也有就近的优质学区资源,毕竟名校大多是有点年头的。' N3 Q: t) h. h# r2 k# n( H$ \! a

) a: H; n' g! O% o* g问题是,这样的改造房的售价低不了。动迁成本肯定要打进去,地段溢价更是少不了。没人义务劳动。所以也注定这些不可能是廉租房、公益房,市场有限。都说“有钱人多”,那都是在看别人。只有都觉得自己有钱,那才是有钱人多。现在肯定不是这样,都在叫唤日子艰难呢。
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3 b: }, ~8 s( K所以大量老破小会长期留存,即使政府批转作为旧城改造用地,真的启动还会遥远。
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" A) P- h7 E3 b6 G  x# f) r这对“控增量、去存量”有好处。但老破小干什么用的问题依然存在。8 L/ T8 k2 V) D% Y7 o2 ~
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老破小不是不能住,问题是严重落后于现代生活的要求。真老破小可能煤卫都不全,这样的现在不多了。但卫浴、洗衣机常常还是问题,冰箱更是只能放在餐厅或者起居室里,厨房里是没有地方的。电梯的问题在解决中,很多筒子楼开始加装了,但取决于房主意见是不是一致、费用是否分摊得下去。( k  u& z% x0 J- M7 \' i( U

. }4 |( K3 R0 F" F# {4 X" g( n& U/ R& Z9 o现在老破小的新住户以民工、家政、学生、新市民、小夫妻为主。随着老城区老年化的加深和老一代的搬走(去养老院等)、离去,还有民工、家政的需求会降低,这一类的住户会减少。学生会是长需,新市民、小夫妻也是,但都是短期就要轮替的,老破小只是过渡。最终老破小需要长期稳定的出路,否则会不断凋零。
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凋零是缓慢的,带动的是周边的商服设施。凋零降低了动迁的成本,但压低的周边商服也使得改造的吸引力下降。这事没有两全。% h7 c1 ~2 m6 \0 H, O5 N0 h

/ L  @( R& A9 Q' d; _: A" C3 e改变用途或许才是有意义、可持续的出路。
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7 t& k9 b3 s, s比照欧美的先例,老房子改做某种商服是一个出路。比如说,一座老豪宅,地处当年的市中心,现在太噪杂,改做律师事务所,既有服务客户的便利和显眼的位置,又解决了老房子没人住的问题。5 v* L6 C* R' s

7 p  ], }6 n, K: D2 t0 v4 s4 r中国这样的“废弃豪宅”不是问题,但老城区的老破小不少。改做律所、诊所、美容、理发、直销等等,是可行的。很多不需要多大的面积和特别设施,一家一户的空间里就能单枪匹马开起来,服务周边的熟客。在“像家”的环境里,但不是自家,其实不错。真的自己家里腾出来营业面积,大部分没有这个空间,老破小里更加不可能,但那里才是客源所在。
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而且现在服务业的门类大大扩展了。比如说,“AI代装/代卸/代训”就是,更加广义的居民IT服务也是。现在很多人家里都有电脑、平板、网线、网关等等,除了问题要么找熟人,要么去小铺,需求还是不少的。
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- t' K3 F5 S$ T# }9 K6 e老人家对智能新玩意又怕又离不开,小一辈也需要老人“连在网上”,但自己管不过来,有这样的社区商服挺重要的。* _/ f% I- F# u, a

7 |- u9 Y, l0 n- u1 i实际上,这也与消费转型相关。# j3 Y8 D- e* [
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现在说起来消费不振,都想到吃喝、购物。实际上,不管兜里有没有钱,现在老百姓的吃喝、购物大体不影响,该吃吃,该买买。兴之所至的少一点,但那些本来不是稳定的消费。' v6 `3 u( h1 N& _
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这样的“初级消费”也与人口和老龄化有关。人口少了,老人吃不动了,这样的消费必然减少,至少增加不动了。从这一点来说,即使今天政府大撒钱,也未必能拉动起来多少,至少是不可能稳定拉动。还真能一天吃八顿大餐啊!+ }9 ~  j* A" C, U  O$ _) t+ y

( L" z6 m- Y9 W( X! @7 ?% }但服务型消费才是消费的大头。美国GDP里,消费和服务占近70%,更精确一点是68-69%。这些都是个人消费(household consumption),加上政府开支和公司之间的商务往来服务开支,就是81.6%了。0 x2 c, I2 p8 O5 A% ?* x& F

, ^0 O7 [5 Z! u: }! m* n* D& b个人消费包括购物、食品、住房、医卫、律政等,其中服务占47%。
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! R/ j# `% m4 @; z) f个人消费占比一直在增长中,但在60年代已经达到64%了。
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但是,美国2024年(最近的数据)零售总额为7.26万亿美元,当年GDP为29.18万亿美元。也就是说,零售占GDP的25%。与服务的47%相加,超过了67%,这是计算口径的误差。重要的是,零售只略高于服务的一半。* f, M2 h4 h/ D1 T+ c( f

, @+ k! L+ g! e. Y1 `: b# e; b相比之下,2023年中国总消费(包括个人和政府开支)占GDP约56.8%,其中个人消费约占39-40%,政府约16.6%(略高于美国的13.4%),2025年零售总额50.12万亿人民币(约合7.15万亿美元)。有意思的是,中国电商占零售总额约26%,美国只有18%。
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9 n; O9 a% d" b; i' j* G缺乏同一年份的数据,只能忽略年份差别,反正近年来消费增长乏力是共识,占比和构成应该没有多大变化。倒过来推算,2025年中国GDP为140.19万亿人民币,零售占比35.7%。延用2023年个人消费占比39-40%,服务占比只有区区5-6%。与美国相比,这是不可思议之低。而零售消费,实际上中美在总值上相差不多,在占比上,中国的零售占比还高得多。# s) {& c& @/ o/ V
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什么中国人不肯花钱?中国人花钱买吃喝买东西起劲得很,比美国人还厉害得多,但在服务消费上非常抠抠索索。服务正是中国消费增长的必经之路。
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) l' Q% u. q1 c8 t- W2 y在这方面,老破小及其改造可以起很大作用。2 f( t4 W" p' |' ^, v5 p. n. g
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老破小也分两大类:沿街砖木结构两层(或者一层)与砖混筒子楼。% v+ }. n9 E$ U2 O9 W) k- b' B

- R" T& Q1 g1 o* C) Z0 J前者的底层已经基本开发完毕,但这不够。砖木结构便于改造,邻屋打通,上下打通(不是说开天窗,是楼上楼下都成为同一商业单元的服务面积),扩大使用空间,改造空间和设施,这些都可以搞起来,而且是增加房地产价值的。有商业盈利,改造、装修成了有源之水。/ R$ u2 d2 ]: `$ V0 e% X5 f0 I' O
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筒子楼麻烦一些,但在结构工程师和原蓝图的指导下,科学改造是可能的。那么多筒子楼野蛮装修,实际上证明了当年的设计余量非常大。关键是改造不能蛮干。7 O) Q$ h& @; T

; j& V9 \% N  N8 @2 R; }% G扰民的问题需要解决,但也不是不能解决的。
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大量老破小的短期出路或许不在于改建,而在于盘活。
作者: semtex    时间: 2026-3-16 03:47
去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。
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! w4 M8 `% a: t7 z2 _" J你这些主意,谁掏钱呢?
作者: 晨枫    时间: 2026-3-16 04:06
semtex 发表于 2026-3-15 13:47. N. t$ ]' _/ ]. F. G
去年夏天,我注意到大连很好的地区,临街的店铺,三成都关门了。7 a  X: A) L# i4 w7 {5 ?4 B* c

( E* @8 B0 ]* ]6 h$ {你这些主意,谁掏钱呢? ...
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关键要把思路从店铺扩大到更加一般的服务。掏钱当然是服务的业主,不是政府。
作者: 方恨少    时间: 2026-3-16 04:37
商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。6 f/ f! |3 a4 T0 L; ~( S- i; s, k
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老城区人口不断减少,剩下的都是消费能力较低的人群,只要改造成特色商业区,要不真的不容易振兴,如果东西南北都有新城区,大家约个饭可能还会约在中心区,否则都不爱舍近求远。
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十多年前听一个上海人说过一个故事,上海老城区拆迁,由于面积都比较小,政府出台一个政策,户口本上一个人补偿50万,结果一个老太太家,实际只有老太太一个人住,户口本上有几十个亲戚,光这一户补偿款就2000多万,开发商表示拆不起。后来政府把很多老城区改造搁置了,户口只许迁出不许迁入,准备等若干年后人口凋零的差不多了再动。
作者: 晨枫    时间: 2026-3-16 07:57
方恨少 发表于 2026-3-15 14:37
. K# m; S; k2 R& }2 E7 Z8 N8 ~* C商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。
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5 A% J6 n' c3 X6 D5 u5 z1 {: D4 I老城区人口不断减少,剩下的 ...

$ t' N! j' T' p; h/ A  I/ u拘泥于商业区的改造是注定没有出路的。现在不是商家不够多,而是太多了。
作者: 隧道    时间: 2026-3-16 09:34
方恨少 发表于 2026-3-16 04:37
" j  f! V$ i2 E3 A1 X) t4 i1 F& x0 y! K商业化改造只有临街的一层,最多把二层打通,三层以上只能做员工宿舍和仓库。
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老城区人口不断减少,剩下的 ...
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市中心更没戏,现在消费都是郊区化。
' n  u) o$ m# k6 P没啥太重要的事,没人会去市中心找堵。
2 M$ H; G# ^( v3 B. n) B5 ~' K( _市中心约饭,更是想当然了,一般都是可一方折腾,而不是所有人都折腾。
2 I8 ]9 C, P/ b( t当地有家横竖两条中心地铁线交汇的地方,两条地铁站出口都直通的商场都快倒闭了。
& T) q& G2 i* [( u) v虽然衰退的很慢,但的确一年不如一年。
作者: 住在乡下    时间: 2026-3-16 10:28
本帖最后由 住在乡下 于 2026-3-16 10:33 编辑 ) Y2 K3 L; Z! X$ c" p

/ |# X# j$ S2 t% x1 w6 X8 }3 O纸上谈兵,问题是社区里的就业率,便宜租金有活的人拼命租,靠养老金的,就不花钱。/ h8 p' [/ c" A* }! a
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有空,码点字,我那熟人买了3套老破小,分割租单间给山里出来打工的,每月1间300.




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