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标题: 中国快走出房地产跌势了吗 [打印本页]

作者: 晨枫 时间: 昨天 03:36
标题: 中国快走出房地产跌势了吗
在两会政府工作报告上，“稳楼市”在工作重点中从上届的第六项下滑到第十项，表述也从“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，调整为“着力稳定房地产市场”。这或许可以看做宏观上跌势已经止住。

当然，楼市关系千家万户。到街上抓一个人问问，十之八九都会说“大环境不好”。到底是自己体感，还是把“大环境不好”当做口头禅了，谁都说不清楚。不过楼市肯定没有在升，回到火爆更加遥远。但人们可能未必想再看到楼市暴涨，政府也不想看到。副作用太大。

“控增量、去库存、优供给”还在做，盘活存量商品房、深入推进房地产发展新模式也不能停，房企债务问题还在，但在总体经济依然在增长的情况下，楼市止跌就是对总体经济的正贡献。随着对楼市损失的消化，总体经济负担越来越小，经济转型也在加速中，未来几年中国经济应该向好。可能已经走出疫情前开始的楼市阴影了。

都说世界两个最大经济风险是中国的楼市和美国的股市。中国楼市这边快要理清了，美国股市虚高还在持续，坑还在挖深，清算更没有开始。

要是美国股汇债市三杀终于到来的时候，正好是中国走出楼市黑暗的时候，那世界就好玩了。

作者: 旺旺的考拉熊 时间: 昨天 04:36
放心，美国经历过大萧条，经历过70年代滞涨，经历过次贷危机，经历过数不清的泡沫和虚高。市场总会有调整，但不会有什么三杀的。维持现在的趋势，中美之间的天平会一点一点的倾斜，但美国崩溃不了。至于国内房产，止跌回稳从趋势来看还得一定时间。

作者: 夏雨 时间: 昨天 06:04
早呢，中国房地产还需要跌一段时间。
但国家希望看到的时候一个阶段一个阶段的下跌，这样容易社会稳定。
比如房子从2000万跌倒500万，A从头拿到尾亏1500万肯定是不爽的，但如果中间过了4次手，A,B,C,D,E各自亏了300万，还是能说服自己的。

作者: 可梦之 时间: 昨天 06:50
从消费端看，还早着呢，现在房价对大部分年轻人还是太高了，很多年轻人女朋友都不谈了，更没买房的动力，何况租房他不香吗。

从金融和社会稳定性看，不能再猛跌了，否则金融系统、地方财政都会有大问题。

所以能看到有价无市，房价不怎么降，成交量不高。不过原先全民炒房本身就不合理。二手房降的更多，尤其是一些有“硬伤”的。

作者: 住在乡下 时间: 昨天 11:12
比房地产商更急的是地方政府，真没钱了，新城区不建，原拆原建没钱，拿什么保乌纱升官

作者: 龙血树 时间: 昨天 12:11
人口越来越少，房子需求下降是长期的。

下一步应该往高质量现代多风格建筑发展，逐步替代老破小、火柴盒丑建筑

作者: 史节 时间: 昨天 14:16
个人以为要看今年是不是能够拉出通胀来。

房地产销售面积从最高的18亿平米到去年的8.8亿。去年年底的时候，待售面积7.6亿，跟24年底差不多。应该到谷底了。但房地产里面其实住宅面积已经是大量去库存了，待售面积里面主要是商业地产积压的厉害。
估计今年建成5.4亿平方米商品房，销售大概7亿，今年年底估计库存会减少很多的。明年可能会有一个回升。

黄奇帆认为：中国已建成在使用中的房子约有500多亿平方米。如果按照50年折旧来计算，理论上每年折旧更新就是 10亿平方米。在此基础上，再加上约2亿平方米的结构性需求，每年相对稳定的常量是 12亿平方米。即便咱们普遍性建筑物比较新，但7-8亿每年也是超跌了的。

个人以为，如果今年能够通过套利基金回流，外来通胀输入，财政政策刺激等等拉出2-3%的通胀来，会看到一个消费市场的上升，那么跟着消费市场的逻辑，房地产也会进入回稳的区间。

作者: 常挨揍 时间: 昨天 19:52
房地产这个倒是好算。
现在城镇化率大概68%，之前40年大致每年城镇化率增加1%~1.2%。
这么持续40年，很容易感受到边际效用递减吧。
剩下就是算楼上@史节老哥说的，房地产市场靠更新维持了。
土共运气好在汽车不说完全吧，部分接住了房地产垮塌的一部分。
20年出口才100万，现在是600万

作者: 征久仁 时间: 昨天 21:52

旺旺的考拉熊发表于 2026-3-13 04:36
放心，美国经历过大萧条，经历过70年代滞涨，经历过次贷危机，经历过数不清的泡沫和虚高。市场总会有调整， ...

我觉着2008年金融危机以来，美国缺乏一个大破产来出清那些劣质企业，too big to fail就是不对的，凭啥资本主义不允许出清。
但是即使有大破产和出清，资产价格也是要保的，所以美国的房价问题不大。

作者: semtex 时间: 昨天 22:49

夏雨发表于 2026-3-13 06:04
早呢，中国房地产还需要跌一段时间。
但国家希望看到的时候一个阶段一个阶段的下跌，这样容易社会稳定。
比 ...

那是股市。房子哪有这么折腾的。

作者: 征久仁 时间: 昨天 22:53

史节发表于 2026-3-13 14:16
个人以为要看今年是不是能够拉出通胀来。

房地产销售面积从最高的18亿平米到去年的8.8亿。去年年底的时候 ...

通胀拉起来没什么问题。
油气价格暴涨可以助力。

问题是老破小太多了，要看政府的改造力度和手段了。

关键还是新生儿的出生人数下降太厉害了。

房价应该不会再跌了，尤其是新房，但是企稳不会回升的。

作者: 旺旺的考拉熊 时间: 昨天 23:21

征久仁发表于 2026-3-13 21:52
我觉着2008年金融危机以来，美国缺乏一个大破产来出清那些劣质企业，too big to fail就是不对的，凭啥资 ...

我那个说的是中国房价。而且我没有说美国不会有企业倒闭，实际上美国零售业很多企业都倒闭了，不过现在主要新经济增长点是AI，这个感觉还在爬升期，这感觉是一个类似于PC发明的东西，判断AI见顶还为时过早，有这个撑住，美国的经济不太会有大问题。当然短时间不超过1～2年的回撤/危机，那是随时都可能发生的，至于啥股债汇三杀，暗示美国经济要崩溃，那是想多了

作者: 旺旺的考拉熊 时间: 昨天 23:22

征久仁发表于 2026-3-13 22:53
通胀拉起来没什么问题。
油气价格暴涨可以助力。

至少目前国内这个房价最多只能说下跌速度放缓，大跌或许不会，阴跌不止还是可能的

作者: 旺旺的考拉熊 时间: 昨天 23:32

史节发表于 2026-3-13 14:16
个人以为要看今年是不是能够拉出通胀来。

房地产销售面积从最高的18亿平米到去年的8.8亿。去年年底的时候 ...

我觉得通胀和通胀是不一样的，如果是有闲钱，愿意为更好的产品和服务花更多的钱的通胀是良性的，代表经济运行良好。而由于供应链问题造成的短缺，或者特殊原因造成大宗产品价格上升产生的通胀是恶性的，时间长了只会影响经济。

如果要直接刺激消费，那些手段都没有直接发钱有用。看美国疫情期间发钱刺激通胀多有效，中国政府只是怕刺激过头，所以不敢这么干，但如果通缩再过一两年得不到改善，估计就要动手了

作者: 晨枫 时间: 16 小时前

史节发表于 2026-3-13 00:16
个人以为要看今年是不是能够拉出通胀来。

房地产销售面积从最高的18亿平米到去年的8.8亿。去年年底的时候 ...

问题是折旧不能这么算，还有时间因素。大量已有房产进入折旧周期是和当年的建设高峰对应的。问题就在这里：到时候会集中折旧，但在此之前会温吞水。

作者: 晨枫 时间: 16 小时前

征久仁发表于 2026-3-13 07:52
我觉着2008年金融危机以来，美国缺乏一个大破产来出清那些劣质企业，too big to fail就是不对的，凭啥资 ...

美国的房价应该和中国是完全不同的问题，除了个别城市，大部分还在相对合理的范围。中国也是，但这些城市的份量大大超过美国，北上广深加上带动的周边得有一亿人了吧？在加上新一线，再加2-3亿人？

作者: 晨枫 时间: 16 小时前

征久仁发表于 2026-3-13 08:53
通胀拉起来没什么问题。
油气价格暴涨可以助力。

老破小的改造会暂停，拆迁成本太高了。只能等城中老破小房价崩盘在整体改造。

老破小还有两种。一种是历史遗留的，像上海北京东路、马当路、中华路等，实际上已经“危房清空”好多年了，但按兵不动，不开发。这里的拆迁成本已经沉没，但开发成本还是太高，而且租户太不确定。高级住宅已经好多，不需要再大建；商业房地产现在已经大量过剩，更不需要大建。所以福州路、九江路这些地方反而当做老城面貌留下了。

另一种是70-90年代的兵营式联排豆腐块。这些有成片的，也有见缝插针的，现在也都不动了。居民密度高，拆迁成本更高。

远郊的大开发现在也放慢了。新房子卖不动了。通勤也实在太远了。就地消化的能力还不够。而且上海远郊能就地消化的行业，为什么不多走一步，直接到江浙长三角甚至更远的地方呢？

作者: 晨枫 时间: 16 小时前

旺旺的考拉熊发表于 2026-3-13 09:21
我那个说的是中国房价。而且我没有说美国不会有企业倒闭，实际上美国零售业很多企业都倒闭了，不过现在主 ...

AI不是见顶的问题，是变现的问题。

PC的时候还有大量硬件销售，现在AI的软件订购好像远远不及当年PC硬件销售的规模。

重要的是，当年PC销售的转折点在于消费者入场，现在AI似乎还是企业入场为多、消费者还在观望？

作者: 旺旺的考拉熊 时间: 16 小时前

晨枫发表于 2026-3-14 00:15
AI不是见顶的问题，是变现的问题。

PC的时候还有大量硬件销售，现在AI的软件订购好像远远不及当年PC硬件 ...

目前确实是，但是AI的变现不需要普通者购买，就好比普通消费者也不会因为使用google搜索给google付钱一样。虽然openclaw自己未必成功，可是openclaw代表了AI的新方向，只要类似的东西广泛进入了普通人生活，与此相关的上下游产业应该都可以获得一轮大的提升，甚至开拓新的上下游产业，这就是变现了。

作者: semtex 时间: 16 小时前

晨枫发表于 2026-3-14 00:05
美国的房价应该和中国是完全不同的问题，除了个别城市，大部分还在相对合理的范围。中国也是，但这些城市 ...

就说NYC周边吧，问题不是房价，而是房地产税，这个更要命。

作者: semtex 时间: 15 小时前

史节发表于 2026-3-13 14:16
个人以为要看今年是不是能够拉出通胀来。

房地产销售面积从最高的18亿平米到去年的8.8亿。去年年底的时候 ...

靠啥拉出通胀？房子？

作者: 晨枫 时间: 15 小时前

semtex 发表于 2026-3-13 10:38
就说NYC周边吧，问题不是房价，而是房地产税，这个更要命。

这个就是中美国情了。

中国不仅没有合理的房地产税，好像高管perk也不用交税。这里公司给高管配房配车都是要算入等效收入、交税的。

作者: semtex 时间: 14 小时前

晨枫发表于 2026-3-14 01:15
这个就是中美国情了。

中国不仅没有合理的房地产税，好像高管perk也不用交税。这里公司给高管配房配车都 ...

最神奇的是没有CAPITAL GAIN. 这个差大发了。

作者: 晨枫 时间: 13 小时前

semtex 发表于 2026-3-13 12:19
最神奇的是没有CAPITAL GAIN. 这个差大发了。

所以中国税制对富人太友好

作者: 旺旺的考拉熊 时间: 12 小时前

semtex 发表于 2026-3-14 00:38
就说NYC周边吧，问题不是房价，而是房地产税，这个更要命。

还是房价，要说税率，伊州才是最离谱的

作者: 征久仁 时间: 12 小时前

旺旺的考拉熊发表于 2026-3-13 23:22
至少目前国内这个房价最多只能说下跌速度放缓，大跌或许不会，阴跌不止还是可能的 ...

老龄少子带来的确定性太大了，年龄和人口所带来的趋势是最容易判断的。

作者: 征久仁 时间: 12 小时前

旺旺的考拉熊发表于 2026-3-13 23:21
我那个说的是中国房价。而且我没有说美国不会有企业倒闭，实际上美国零售业很多企业都倒闭了，不过现在主 ...

美国企业破产问题是我的判断，这个不是你的原意，是我自己的想法。
关于AI，我每天都在用，提高了效率，如何盈利我感觉还要观察。

作者: 征久仁 时间: 12 小时前

晨枫发表于 2026-3-14 00:13
老破小的改造会暂停，拆迁成本太高了。只能等城中老破小房价崩盘在整体改造。

老破小还有两种。一种是历 ...

这就需要创新了，市中心繁华加学区的诱惑太大了，只要能够盘活这些老破房子，又是一笔巨大的收入。

作者: 征久仁 时间: 12 小时前

晨枫发表于 2026-3-14 00:05
美国的房价应该和中国是完全不同的问题，除了个别城市，大部分还在相对合理的范围。中国也是，但这些城市 ...

这个数字差不多。

作者: 晨枫 时间: 11 小时前

征久仁发表于 2026-3-13 14:34
这就需要创新了，市中心繁华加学区的诱惑太大了，只要能够盘活这些老破房子，又是一笔巨大的收入。 ...

市中心繁华区的新建高档住宅不可能价格上平民友好，需求量还是有限的。

上海四平路海伦路那一段新建的高层住宅已经到了14万人民币一平方了。这样的豪宅没有200建筑平方不好意思打招呼。车位还是另外买的。这就是在原先一片老破小拆迁后造的。这样的住宅的市场肯定不会成为主流。

北京东路、中华路、马当路的价位比这还要高，四平路毕竟算“下只角”。这样的房子造出来，卖给谁？对城市的总体影响是什么？

作者: semtex 时间: 7 小时前

晨枫发表于 2026-3-14 04:42
市中心繁华区的新建高档住宅不可能价格上平民友好，需求量还是有限的。

上海四平路海伦路那一段新建的高 ...

周围的二手房呢？上海好像二手和新房好像差距很大。

作者: 晨枫 时间: 7 小时前

semtex 发表于 2026-3-13 18:43
周围的二手房呢？上海好像二手和新房好像差距很大。

四平路一带就是“正常”价格，20年150建筑平方大概1000万上下。北京东路那里没有“正常价格”，要么老破小，要么天价；中华路那里也是。马当路对过就是新天地，用膝盖想想就知道是天价了。

作者: 史节 时间: 5 小时前

semtex 发表于 2026-3-14 01:14
靠啥拉出通胀？房子？

开闸放水，输入通胀，其实还有一个狠招，基础生活物资普遍调价，比如说电费，水费，燃气费，公交车费等等涨一波。

作者: semtex 时间: 5 小时前

史节发表于 2026-3-14 10:48
开闸放水，输入通胀，其实还有一个狠招，基础生活物资普遍调价，比如说电费，水费，燃气费，公交车费等等 ...

开闸放水，这个早就被否了。
基础生活物资普遍调价，这个，咋说呢，老百姓本来就困苦，使劲轧，算是狠招。

你还有啥好点的吗？

作者: 史节 时间: 4 小时前

semtex 发表于 2026-3-14 11:23
开闸放水，这个早就被否了。
基础生活物资普遍调价，这个，咋说呢，老百姓本来就困苦，使劲轧，算是狠 ...

反内卷，去垄断，全国统一大市场，人民币升值，国民收入倍增计划。消费补贴，劳资谈判，普调工资等等。其实今年应该能够看到一大堆招落地。

作者: 旺旺的考拉熊 时间: 3 小时前

史节发表于 2026-3-14 12:16
反内卷，去垄断，全国统一大市场，人民币升值，国民收入倍增计划。消费补贴，劳资谈判，普调工资等等。其 ...

这里面只有消费补贴和普调工资有用，但是力度和效果有多大还有待观察。其他的有的只是口号，很难实现，或者说用政策强硬实现的代价太大，类似对房地产和教培的打击。归根结底是需要普通人的信心被提振起来，可是现在到处是降薪，本来的房产价值又在缩水。今年两会把今年的GDP已经下调到4.5~5%之间，虽然纯GDP并不代表什么，但这确实代表中央对经济形势也相当的不乐观

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