爱吱声

标题: 日本要强制继承父母遗产老房子 [打印本页]

作者: 晨枫 时间: 2024-5-2 07:46
标题: 日本要强制继承父母遗产老房子
日本强制后代继承空置房为“负遗产”买单
符祝慧东京特派员

处于高龄及少子化的日本，住房过剩所引发的空置房问题让政府头疼。根据最新数据，日本全国无人打理的空置房近900万套，比20年前增加1.9倍。这些空置房大多都已破旧不堪，不仅破坏景观，且存在倒塌等风险。当局正在着手以增税和罚款来督促后代为祖先遗留下来的“负资产”买单。

根据日本总务部4月30日发布的住房和土地统计调查，日本全国的空置房数量激增，占房屋总数的13.8%。换言之，日本每100套房子就有14个空置房。

和歌山、德岛县和山梨县是出现最多空置房的地区，占20%以上，东京及其周边的埼玉县和千叶县分别为11%、9.4%和12.3%。根据统计，在900万套空置房里，一半属于“无主屋”，即屋主死后无人接手更名。

《朝日新闻》引述官方报告称，空置房扩大的主因是日本人口老龄化。随着日本小家庭变得越来越普遍，独居老人数量也在增加，他们死后或搬进老龄设施，这些房子就无人打理。

由于日本社会老龄化，最近就出现“8050”问题，即50来岁的人继承80来岁老父母留下的房子所遇到的难处。

新闻评论员中川透（51岁）以自身经验说：“目前，年龄在50来岁的日本人继承父母遗产之际，最难处理的就是破旧的老房子。以我的情况为例，我已经有自己的房子，母亲去世后，父亲要住进养老院。对于还有十多年就退休的我而言，最大的难题是为这一老房子花钱整修，不然老房子就很难卖出。最烦恼的是，卖不出去时，还得承担土地和房产税。”

去年12月，日本修订《空置房屋特别措施法》，新条例扩大了“问题空置房”范围。根据条例，即使房屋损坏程度小，也可能被判定为“管理不善”，就会被排除在低房产税外。为了强制后代继承老房，当局也规定必须在屋主死后的一定期限内完成更名手续，不然就会被罚款。

据了解，日本政府要以罚款解决空置房，主要因为空置房给居民带来麻烦。一名40岁男子称，自继承父亲留在东京郊区的一套房后，不断接到邻舍的投诉电话。

他说，他们投诉空置房花园里的一棵树已经触到电线，或是要他把院子里的常春藤移走，不然就会出现蜜蜂窝，以及要求他砍掉树，因为树长得太高，挡住邻舍的景观。结果，他只好花钱来解决问题。

研究空置房问题的Sompo保险公司研究员宫本万理子说：“日本市区老公寓的空置房将来会更棘手，尤其是每年增加的管理和维修费是一大负担，成为继承祖屋的负资产。”

https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20240501-3540216

==============

这个问题有意思！

老人进养老院或者死后，老房子无人打理，最后成为社区的负担。

中国有一天会出现同样的问题？按照4-2-1模式，独生子女可能继承祖父母、外祖父母、父母三套房。要是开征房地产税，而这些老房子卖不掉、租不掉，这是还真是不好办。

中国住宅还主要是钢混高楼，修没人修，拆又不可能，怎么办？

作者: 老票 时间: 2024-5-2 14:26

未来可以预见城镇化会进一步加强，农村人口更多的移入城市，也许城市房屋空置问题可以得到一定缓解？

作者: 五月 时间: 2024-5-2 18:45

压迫群众最后的结果就是火灾呗

作者: semtex 时间: 2024-5-2 19:56
中国的住宅普遍是高层。一栋几百户。这个以后肯定是大麻烦。时间长了，维修需要花钱。这个钱很难收上来。所以这种高楼就是一次性的。

作者: 天狼星 时间: 2024-5-2 21:20
先解决有无的问题，至于将来，“相信后人的智慧”

作者: 大哈瑞 时间: 2024-5-2 22:50
老年人会逐渐离世。
4-2-1的家庭家族结构。
现有投资投机购房的强烈意愿。
地产商积极的炒作。
政府的远期住房政策的预见性不足。

以上因素是构成大量空置房的基础。

现在已经有了些苗头。出现这种情况只不过是时间问题。如果未来住房供应量持续大于求，失去平衡的地产业，必然会造成房价步步下跌。市场供求关系的无形之手是谁也阻止不了的。

晨枫老大一针见血。

提问1：如果出现房产无人认领和管理的现象，有没有可能由政府征用、没收、拆除和归公等方法缓解？

提问2：儿女继承房产花点钱修缮再出售回本得利，这种方式为什么在日本行不通？

提问3：继承后不修缮直接出售，让接盘人自己装修。这种方式为什么在日本也行不通？美国有大量地产商抢着收购破旧房屋。房子到手后由自己的团队重新装修，然后再高价出售赚取差额利润。这门生意火的很。难道日本没有人买得起房子？

作者: 晨枫 时间: 2024-5-2 23:15

大哈瑞发表于 2024-5-2 08:50
老年人会逐渐离世。
4-2-1的家庭家族结构。
现有投资投机购房的强烈意愿。

可能关键在于是否有人买。如果到了实在没人买的地步，装修再买、政府包揽租出，都不行。

政府包揽租出还有一个问题：不便宜就没必要敢这是，便宜就进一步压低房价，可以廉价长租，为什么要买房？这其实和前几年零利率时一样，借贷成本为零，为什么要还贷？只是反过来了。

作者: IceCow 时间: 2024-5-3 00:27

大哈瑞发表于 2024-5-2 22:50
老年人会逐渐离世。
4-2-1的家庭家族结构。
现有投资投机购房的强烈意愿。

如果人口移出或者下降，房子就会没人租，也没人买。
日本乡下大概和中国农村一样，房子大量空置和失修破败。

作者: WiFi 时间: 2024-5-3 01:33

IceCow 发表于 2024-5-3 00:27
如果人口移出或者下降，房子就会没人租，也没人买。
日本乡下大概和中国农村一样，房子大量空置和失修破 ...

我小时候住在矿区，就是在煤矿周围。我们矿应该有接近5，6万人，整个矿务局应该有4，50万人。2005年后，政府改善居住条件，几乎所有矿区周围的房子确定为棚户区，矿务局+个人集资在矿区外盖了几个巨大的住宅区，把几乎所有矿区的居民搬迁出来。我们矿据说现在还有几百人住在矿上，整个矿区就几乎回归自然，房子价格自然也就归零。我家孩子都离开后，提前几年搬到城里，老房子还卖了几千块。百度地图看，那一片现在已经只剩下残砖瓦砾了。

作者: huma 时间: 2024-5-3 08:29
日本的继承税太厉害了，卖又卖不掉，修又不值得。田中真纪子老爹死了，她也得卖房子交继承稅啊

作者: 李根 时间: 2024-5-3 10:58

大哈瑞发表于 2024-5-2 09:50
老年人会逐渐离世。
4-2-1的家庭家族结构。
现有投资投机购房的强烈意愿。

美国只有在人口增长区域才能这么搞翻新房子出售，人口移出区域，没戏啊。

日本整体人口减少，自然更加萧条。

当然，祝日本那啥，你懂的。

作者: 史节 时间: 2024-5-3 11:00

晨枫发表于 2024-5-2 23:15
可能关键在于是否有人买。如果到了实在没人买的地步，装修再买、政府包揽租出，都不行。

政府包揽租出还 ...

我认为主要的问题是继承税的问题。
日本出现这个问题牵扯到好多事情，主要我认为是继承税的问题。老屋本身极难出手，而本身又在城市工作，无法使用，如果只是继承其实不是什么大问题，但继承税导致这个问题更为致命。印象中很多人需要支付几百万到几千万日元的继承税。而日常开销又是负数。因此旧房改造出租出售在成本上就不可行。

我认为我们能解决这个问题。举个例子，我亲戚家以前在矿区，能有上万人，但很早矿挖完了，后来人陆续迁移出来了。最近去看，说是人完全迁出了，完全没人了，楼封存了，危楼拆除了，矿渣进行环境整治。这其实也是一种解决之道。
现在我们的很多边远居民点集体迁移放弃，就是在做这样的事情。无主不要的房子最后交给政府，到了一定程度上，居民对房子的价值也没信心。那么就可以进行集体迁移到更好的区域安置。
城市也可以类似，老楼居住环境越来越差，陆续迁出。政府以低价购买或者市场化运营，城市里面总归还是有居住需求的。比较麻烦的是塔楼，住户多，也可以采用目前城中村改造的方式。
说到底，得有一个强政府，得有gcd。不然，很麻烦

作者: 雷声 时间: 2024-5-3 11:18

大哈瑞发表于 2024-5-2 22:50
老年人会逐渐离世。
4-2-1的家庭家族结构。
现有投资投机购房的强烈意愿。

日本政府是非常非常官僚化的。所谓官僚化，就是严格按照规定和程序，没有规定就什么都不做。官员最大的事情就是别出事别多事。上司拨一下就动一下，否则就不要多走了一步路多说了一句话。中国政府因为官员有非常强烈的要出政绩的动机，所以会主动自发的各种胡搞。这种动机日本政府是没有的。
目前因为没有授权政府做这些回收再利用的事情，所以政府绝对不会做的。今后估计可能会有各种权宜之计，但是政府绝对不想拿到这种权力，老百姓也不想。因为给了政府回收房产的权力，就意味着开了一个政府可以合法地侵犯私有财产的口子，尽管这个财产是没有人要的，但是架不住有初一就有十五啊。
另外一方面，政府也没有兴趣要这个权力。多了无数事情自己又没有好处。所以压迫继承人迫使继承必须继承就是最自然最合理最省事的选择了。
问题是，无儿无女的越来越多，很快就会继承人都找不到了。
房产作为财产，真值钱的话是不可能没有人要的。没人要的不是财产，是债务。
日本的房子多数耐用期限有限，原主死了的话，基本上使用价值就很有限了。拆了房子卖地的话，多数地方的地产价格连续几十年下跌，算上税的话可能无利可图，白白费事。大家都忙得要死。真没那个美国时间。
我在日本最后租了一个一户建，住了三四年。原主住养老院去了，子女把房子装修了来出租。我们是第一个租户，浴室厨房都是新的。地板也是新铺的。住得感觉也还凑合，就是四面漏风，冬天风大的时候屋子咣咣响，夏天暴热冬天巨冷。我自己装了三个空调加两个煤气暖炉都不行。房子旁边两棵大桂花树，有两层楼高。秋天有那么几周香得简直象住在香水瓶子里。每年都收集很多桂花做很多罐桂花糖。可以吃一整年还送人。
后来我们退租之后好像挂了半年多，再过了一年我再去搜索有关信息，发现已经开始挂在那里出售了，而且第一次连房子卖没卖掉，第二次把房子推倒了，只卖地，又降了一百多万日元，才卖掉了。算上推倒房子的成本，降了三百万左右了。
那房子的地方还算不错的，在大东京圈里面，离JR车站20分钟步行距离。即使这样也不好卖。可想而知更乡下的地方怎么样了。

作者: 史节 时间: 2024-5-3 12:24

雷声发表于 2024-5-3 11:18
日本政府是非常非常官僚化的。所谓官僚化，就是严格按照规定和程序，没有规定就什么都不做。官员最大的 ...

非常同意对日本的看法，不仅是日本政府，可以说日本上上下下都是非常非常官僚化的。
想起有一年日本地震，好像是311，中国紧急援助了一批毯子，因为不符合规格要求而被海关拒收。丰田这样的公司面临EV车的冲击还在自欺欺人的说电车不是趋势，还在搞氢能源家用车。几乎没人思考该怎么办，每个人考虑的都是当一天和尚撞一天钟。老旧房产的问题无非是僵死社会中的某个具体表象罢了。
日本这个德行，看样子，除非搞的大家都受不了，改了规矩怕是才能动一动，否则，几乎所有人还觉得可以如此生活到老，或者骗自己可以生活到老

作者: 老票 时间: 2024-5-3 15:44

大哈瑞发表于 2024-5-2 22:50
老年人会逐渐离世。
4-2-1的家庭家族结构。
现有投资投机购房的强烈意愿。

先说俺的判断：暂时还不必担心这个问题

1.房价下跌是大趋势，但不等于房价清零。  只要有经济价值（价格），就会有市场操作的空间。这两年TG政府竭力打压房地产行业，即使是经济下行也只是缓释，至今不肯彻底给房地产限购政策松绑，在可预见的未来也不会。    因此判断国内整体房价已经逐渐接近底部（五六线城市还有下降空间，一二线城市还是政策在压制，全放开肯定反弹），大幅跌价的可能性不高。

官方消息，七普数据：“内地人均居住面积于升至41.8平方米”，而广东消息：“广东近六成城镇家庭人均居住面积不到30平米”，房地产行业的人口红利并未完全结束。  内陆经济不发达地区人口向沿海经济发达地区的流动还会持续，这对房价也是个持续的支撑

2.中国城镇人口93267万人，乡村人口47700万人，城镇化率66.16%。而日本的总人口约为1.27亿,其中农村人口约为3,720万,城市人口约为9,480万。城镇化率高达75%，这里还有很大的提升空间

再加上中国农村很多地方的自建房（单砖或土坯）被废弃的损失也不大，主体价值还在宅基地的归属权这一块。

3.关于小城镇的钢混高楼，大多是开始于15-20年前购买，购买者当时大多30多岁，现在50多岁，他们的子女可能也刚有了子女，不少业主会工作到65岁-70岁回老家养老，按照国人平均年龄78岁计算，废弃问题最近20年还不用太发愁。

出差多，经常有机会和各地一些专车司机、小饭馆老板聊天，他们的宏伟志愿基本都是65-70岁退休后回老家享受。老家一般都有个小院子，半数还有小二楼。目前这类房产的空置率确实有点高，几近7成以上。不过，拆除成本很低

因此，@晨枫  晨兄所说这个问题，估计20年内暂时不用太担心。    20年后逐渐显现的时候，继承税这一招几乎是必然的。

到那时，可以考虑政府集中低价购入空置房产（再搞一次拆迁），然后统一用途改造然后出售。       这一点对于TG的基层执行力有信心。

说的不对的，请各位多拍砖哈~

作者: 小木 时间: 2024-5-4 15:47
实际上现在15-20年的大城市小区都开始大批量出现弃管问题了，弃管的下一步就是贫民窟化然后废墟化，这个过程现在完全靠行政力量踩刹车或者说靠财政兜底，财政自己近期都开始兜不住了，不太乐观。

另外，中国城市小区还有一个应该是别处都罕见的问题，就是物业费奇低且收不上来。
我估计有一半业主老老实实交物业费的都是模范小区。同时，公共维修基金杯水车薪，管理不善，可能早已被挪用，而且动用困难。结果就是，即使不弃管，大多数小区从建成交房起，就没有像样的实质性的维护工作，直接开启废墟化进程。就是钢筋混凝土，也只能保骨架结构不太需要维护，房子整体不维护也会废墟化。
然后初始装修估计就砸了不少墙，然后三天两头转手，重新装修，过程中继续砸墙。于是结构也未必能多靠谱。

总的来说前途相当灰暗。。。。

作者: 大黑蚊子 时间: 2024-5-4 21:54

小木发表于 2024-5-4 15:47
实际上现在15-20年的大城市小区都开始大批量出现弃管问题了，弃管的下一步就是贫民窟化然后废墟化，这个过 ...

这个要看地方
我很久之前去沈阳看项目，大概得是十年以前了，就感觉沈阳一手房和二手房是俩割裂的市场
沈阳人民给孩子置办婚房一般不考虑买二手房，都是买新房
那新房怎么说呢，小区里买之前是欧洲，买之后是非洲，可能很重要的一点是收缴物业费困难
好像沈阳人民就没有缴物业费这个概念

我以前真的没有收物业费困难这个概念，不就是银行托收连水电煤气一并扣么，结果发现
绝大多数地方还真不是

作者: 石工 时间: 2024-5-4 22:59

小木发表于 2024-5-4 02:47
实际上现在15-20年的大城市小区都开始大批量出现弃管问题了，弃管的下一步就是贫民窟化然后废墟化，这个过 ...

我父母退休搬到海南的时候，就是考虑到这个情况，紧盯住了市政府公务员小区的楼盘，溢价部分算是给建筑质量和未来的服务质量上了个保险。十多年下来，证明当年多花钱还是对的，小区越搞越好，绿化卫生安保都保持高水准，当初承诺的后续服务项目全都逐步到位，基本没有见过催缴物业费的通告，而且附近还搞了一所相当不错的小学。

我父亲搞过不少基建项目，在单位也管过住房，处理过私自打掉承重墙，打通外墙的破事。他来加拿大也对比过这边的物业管理和小区运作，总结一句话就是，看看一个人，就知道他的房子是啥样，看看房子，就知道这个人是啥情况。他的看法是，在国内，只有政府背书的公务员小区，才可能支撑得起房屋建筑质量和维护，其它的楼盘，都是糊弄老百姓的，根本撑不到七十年。

作者: ltpub 时间: 2024-5-6 20:02

史节发表于 2024-5-3 11:00
我认为主要的问题是继承税的问题。
日本出现这个问题牵扯到好多事情，主要我认为是继承税的问题。老屋本 ...

现在城市的高层住宅存在的问题是老化后维修维护费用极高（电梯，供水，排水，消防），居住环境恶化后有能力的人迁出，仅存的人口更不愿意支付均摊上涨的维护费用，然后进一步导致环境恶化，很快陷入致命的衰败螺旋。最后，住又不能住，拆又拆不起，沦落为城市的一片片溃疡

作者: ltpub 时间: 2024-5-6 20:08

小木发表于 2024-5-4 15:47
实际上现在15-20年的大城市小区都开始大批量出现弃管问题了，弃管的下一步就是贫民窟化然后废墟化，这个过 ...

老兄关于物业费、维修基金、结构强度的论述，实在不能同意更多！
随着老龄化的发展，各个小区的衰败应该比想象的更快
看看各个城市的原来中心核心区的那些老校区就能窥见一二了

作者: semtex 时间: 2024-5-6 20:35
核心还是人口。如果人口下降趋势不逆转，鬼故事慢慢就来了。

欢迎光临爱吱声 (http://aswetalk.net/bbs/)