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标题: 烂尾楼的业主断供的问题 [打印本页]
作者: 晨枫    时间: 2022-7-22 13:27
标题: 烂尾楼的业主断供的问题
本帖最后由 晨枫 于 2022-7-22 10:07 编辑

中国各地不少楼盘停工，愤怒的业主集体断供，拒绝继续支付月供。据报道，累计断供已经超过21亿人民币。现在还不至于影响金融稳定，但风波继续扩大的话，有可能成为大问题。这是楼花模式的问题。

有说法楼花模式是从香港开始的，现在楼花已经成为新建楼房的主要出售方式了。楼花在大楼还在建造甚至只在筹划阶段，就开始出售。由于是预售，有可观的折扣，也早早锁定房价和房源。在房价不断上涨和房源抢手时代，尤其吸引人。

但楼花说到底是投资，只有在交房时才能兑现。至于升值不升值，那更是投资问题了。

投资有风险，入市要谨慎。这句话重复了不知道多少遍，但总是有人不断地以血的教训验证其正确。但楼花又不同于一般的动产投资，这是不动产投资，只是还没有实现的不动产，风险与不动产的未来价值有关，但更与实现过程有关。现在的问题正是出在实现过程中。

在楼花过程中，业主、银行、开发商的三边关系好比投资人、银行、期货。期货如果跳票，这是投资人的失败，并不是银行监管不力的过错，投资人不会因为期货跳票了，就可以拒绝向银行还贷，这是很简单的道理。但期货换成楼花了吗，为什么就不一样呢？

如果楼花成为烂尾楼，也是有各种法律权利和手段向开发商追索，但这是业主与开发商的问题，不是银行的问题，因为是业主买的楼花，不是银行。当然，银行出资、再做二道贩子，卖给业主，这又是另外的问题了。且不说这样做是否合法，这也不是当前断供潮的问题。

“楼花是买来住的，这是我的基本人权，怎么能和期货这样的投资相比？”

从借贷和法律角度来说，两者还真是没有差别。要是有人借贷治病，这更是人命关天，要是还不出了，债主可以出于人道理由免除债务，但没有义务。楼花是一样的道理。

“无良开发商留下烂尾楼，国家不管，我们只有断供！”

国家一再劝告，投资要谨慎，不能升值赚钱的时候庆幸自己投资英明，遇到烂尾楼了就责怪国家不管。

“我们一家六个钱包都在里面了，这叫我们日子怎么过啊？只有断供！”

这依然是投资风险的问题。超过风险接受能力的投资不宜涉足，这说起来轻飘飘，但真是血的教训。只是“别人的教训”现在成为自己的血了。

说到底，楼花是相当于期货的投资，期货投资失败该怎么办，楼花成为烂尾楼就该怎么办。如果这里面涉及非法行为，国家必须出手，严厉打击。如果这是开发商的经营失败，该怎么收拾就怎么收拾。开发商通过楼花进行庞氏炒作脱底，应该按照相关法律惩治。但就一般的投资失败而言，国家并无责任对业主格外保护。

另一方面，楼花也不必成为纯期货。比如说，楼花作为特殊投资，要求开发商按照一定比例提供担保和抵押，避免在烂尾楼的时候业主损失过大。由业主委员会根据工程进度释放款项是另一个办法，但首先需要业主能组织起这样的委员会，或者委托专业管理人，但这相当于开发商的开发商，叠床架屋，成本和效率都很糟糕。由律师来按里程碑分段放款是类似的办法，需要在协议里清楚规定里程碑，但律师也是不会义务劳动的。这些措施都必然提高楼花成本，也使得大批实力较弱的开发商退出，间接提高楼花成本。在公摊面积都成为争议热点的现在，任何提高楼花成本的做法都必然遭到业主的反弹。说到公摊面积，这究竟应该另算，还是打入居室成本，羊毛出在羊身上，只是算法不同，开发商是不会做雷锋的。但这是另一个话题了。

另一个办法是走保险路线。保险公司根据楼花价值、开发商的信誉、楼花地段的保底价格、业主投保风险楼盘的历史、建造周期等因素，决定保价。出现烂尾楼的时候，由保险公司理赔。这也要提高购房成本，但大大降低了风险。另一个办法是由开发商买保险，作为开业的必要条件，这是开发商的必要而且合理成本，最终必然打入楼花成本，但也同样降低风险。

每一个大项目作为单独独立法人结算，避免财务“大锅饭”，权责不清，可能也是必须的。这对烂尾楼清算也有利，避免牵涉同一开发商名下其他进展良好的项目。

在眼前，业主抗议断供怎么办？必须说，他们很有可能得不到法律的保护，损害可能是长期的，不光影响当前的购房，可能对日后买车、信用卡等都有影响。在极端情况下，银行有权要求法庭支持拍卖业主财产，偿还债务。

这也不是法不责众的问题。业主不能承受这个损失，要银行承受，但银行的钱是储户的，业主只是在要求储户分担他们的损失。烂尾楼对业主不公平，但损失分摊到储户就公平了吗？储户的存款出现大面积问题，村镇银行就是先例。这是违法导致的，但迫使房贷银行“合法侵吞储户存款”，后果是一样的。

至于“银行有钱”、“银行的钱还不是国家的”，这样的糊涂话在30年前还情有可原，现在还在说这样的话，那真是不知道说什么好了。

出现大面积烂尾楼，这是不幸，需要出台系统性的预防方法。但对于已经出现的烂尾楼，也需要开发商、业主、政府监管机构协作，避免不幸成为更大的不幸。

在某种程度上，或许可以参照IMF援救模式。如果一个国家因为债务而濒临破产，IMF会三管齐下：
1、受援国紧缩开支，迅速恢复经济健康
2、债权人共同接受“平均剃头”，豁免部分债务
3、IMF提供低息贷款，帮助受援国度过难关

对于烂尾楼来说，可能可以这样
1、清算破产开发商的财产，由新的具有可靠信誉的指定开发商接管。对于涉及多个项目的清算，需要有根据完工程度、资金缺口、楼盘当前价值等有一个合理的划分办法
2、降低完工标准，降低完工成本
3、国家特别基金提供低息贷款，偿还义务有业主负担，期限可适当延长

这当然需要业主同意，不同意就只有走法律流程了。
作者: 住在乡下    时间: 2022-7-22 14:23
涉及到房地产，把所有的人和事都往坏了想。最后一句完全是不接地气，执行难，讼棍横行，不等房住的，还没确定赔，明确了是真赔。好多事你没见过，民间借贷的，烂尾没确定还能借钱。确定了，什么都没有了。各种商贷，政绩工程事太多了。
作者: colin1992    时间: 2022-7-22 15:58
有关中国的房地产，需要加强对于购房资金的监管。开发商拿到购房者的的资金，应保证完成交付，才可以开始预售。
不可以简单比拟做期货。
作者: 野草魂    时间: 2022-7-22 17:07
固然有人买房抱着投资心态，但把买在建房比拟为投资
作者: hsb    时间: 2022-7-22 19:39
有人介绍过，香港楼花制度中，有律师行等中间，按开发商进度放款，似乎有较严密监管，等等一干配套制度。大陆是把对购房者保护的部分剔除掉后引进的。
作者: 晨枫    时间: 2022-7-22 22:15
colin1992 发表于 2022-7-22 01:58
有关中国的房地产，需要加强对于购房资金的监管。开发商拿到购房者的的资金，应保证完成交付，才可以开始预 ...

如何保证？
作者: 晨枫    时间: 2022-7-22 22:17
hsb 发表于 2022-7-22 05:39
有人介绍过，香港楼花制度中，有律师行等中间，按开发商进度放款，似乎有较严密监管，等等一干配套制度。大 ...

律师还管分段放款？那是购房协议里就写明分段标准吗？
作者: 晨枫    时间: 2022-7-22 22:17
野草魂 发表于 2022-7-22 03:07
固然有人买房抱着投资心态，但把买在建房比拟为投资

在建房难道不是投资吗？
作者: WiFi    时间: 2022-7-23 00:44
晨枫 发表于 2022-7-22 22:17
律师还管分段放款？那是购房协议里就写明分段标准吗？


09年在温哥华买新独立房，预售只交10%。当时只是一个大坑，地基都没有完成。4个月后房子完工，验屋通过后才交全款，完成合同。预售交全款本来就完全不合理。
作者: 石工    时间: 2022-7-23 01:30
本帖最后由 石工 于 2022-7-23 01:32 编辑

郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”，房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.

https://www.guancha.cn/economy/2 ... 8.shtml?s=zwyxgtjbt

这个帖子还在, 但里面提到的视频已经从国内消失了, 所有"郑州银行 房管局"的国内视频都404了, 只留下谷哥的链接证明它们曾经存在过.

好在这个视频已经润到了油管上, 404不到这里.

http://www.youtube.com/watch?v=M-QaJ6yzrgc&t=43s

2:03分是实锤.

做点语言学分析:

作为一个郑州人, 我可以说, 郑州市是多年的全国普通话推广优秀城市, 在正式场合, 一个人说普通话的话, 一般都会得到普通话回应. 这个银行发言人是标准的郑州市区口音, 也就是说他从小接受的就应该是普通话教育. 郑州话的常用词除了"的"用"le", 跟普通话只有音调差异, 一般郑州人都可自如切换毫无障碍. 在接受客户用普通话质询的正式场合, 他说的是郑州话, 即便不考虑语调语速, 也可以大体判断: 他真的急了.

现在房管局已经开始要求追究银行责任, 希望这位不要被和谐掉.
作者: 鳕鱼邪恶    时间: 2022-7-23 01:34
未交付就给全款？这事儿确实有点儿奇葩。
作者: 晨枫    时间: 2022-7-23 01:37
本帖最后由 晨枫 于 2022-7-22 11:39 编辑
石工 发表于 2022-7-22 11:30
郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”，房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.

https://www.g ...


违法必究，这毫无问题。你不会是指所有的楼花和烂尾楼都是违法操作吧？

现在的问题在于合法操作后，依然烂尾楼了。怎么办？怎么防止？
作者: 晨枫    时间: 2022-7-23 01:38
WiFi 发表于 2022-7-22 10:44
09年在温哥华买新独立房，预售只交10%。当时只是一个大坑，地基都没有完成。4个月后房子完工，验屋通过后 ...

这正是楼花模式，而不是简单的预售。
作者: 桃李不言    时间: 2022-7-23 01:47
贷款的抵押物是房子，不还贷款让银行收房子就是了，断供者背个坏征信做为代价。可国内不是这样，风险全部在买房者身上就是耍流氓了。
作者: colin1992    时间: 2022-7-23 04:57
本帖最后由 colin1992 于 2022-7-23 05:03 编辑
晨枫 发表于 2022-7-22 22:15
如何保证？


制度的设计需要更多的专业知识，预售制度可以参考淘宝的机制设计。预售房款由购房者支付后，应存放在特定账号。由开发商申报施工进度，房管部门核实后，银行发放款项。所有流程，应全程保持购房者知情，并有申诉的权利。

省心的就是现房交付，如果开发商想申请预售，他们就需要承担相应的约束和付出成本
作者: MacArthur    时间: 2022-7-23 05:40
晨枫 发表于 2022-7-22 12:37
违法必究，这毫无问题。你不会是指所有的楼花和烂尾楼都是违法操作吧？

现在的问题在于合法操作后，依然 ...

出问题的大部分都涉及预付款被挪用。。。

国内房地产公司跟银行多年以来一直都是这么玩的 -- 风口上的猪。。。

现在风停了，猪“啪唧”一下摔地上了。。。
作者: 老兵帅客    时间: 2022-7-23 06:38
石工 发表于 2022-7-22 12:30
郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”，房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.

https://www.g ...

这位估计要不小心把自己淹死在茶碗里了。
作者: 老兵帅客    时间: 2022-7-23 06:41
MacArthur 发表于 2022-7-22 16:40
出问题的大部分都涉及预付款被挪用。。。

国内房地产公司跟银行多年以来一直都是这么玩的 -- 风口上的 ...

预付款应该是被银行锁定的，以便出事的时候退给客户，就像北美买房时的定金处理那样。那么是谁允许这笔钱被开发商拿走的？显然这是银行的责任，该银行赔偿。

现实中可能吗？
作者: 可梦之    时间: 2022-7-23 07:00
石工 发表于 2022-7-23 01:30
郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”，房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.

https://www.g ...

都不是啥好鸟。

房管局又不是银行的直接领导，银行为啥要听房管局的话，自然是也符合银行的利益才这么积极。要是不符合银行的利益，自然有的是冠冕堂皇的借口顶回去。

让你们做好事的时候这个啦那个啦，干坏事的时候积极着呢。出了事就互相推诿，我当初也是逼不得已啥的。

房地产商、银行、房管局，都有不可推卸的责任。谁也别说谁冤，是不得已的，花天酒地的时候没见你们不得已。
作者: 老财迷    时间: 2022-7-23 08:37
本帖最后由 老财迷 于 2022-7-23 08:39 编辑
石工 发表于 2022-7-23 01:30
郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”，房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.

https://www.g ...


就此视频而言，银行这哥们回答的有理有据。
“房管局已经开始要求追究银行责任,”，如果银行这哥们说的是真的（我倾向于是真的），那银行就没责任，无非是拿出拨付依据。
看打谁的脸了

---
以后买房子，还要看下它的预售款放在哪家银行了。
大银行制度、执行还是要更好一些。
作者: hsb    时间: 2022-7-23 08:37
晨枫 发表于 2022-7-22 22:17
律师还管分段放款？那是购房协议里就写明分段标准吗？

香港的“卖楼花”，内地根本没抄全
https://www.163.com/dy/article/HCJIM72A05359IL8.html

作者: ltpub    时间: 2022-7-23 08:41
colin1992 发表于 2022-7-23 04:57
制度的设计需要更多的专业知识，预售制度可以参考淘宝的机制设计。预售房款由购房者支付后，应存放在特定 ...

现在的制度就是这样设计的，根据施工进度开发商从监管账户拿钱，但是实际情况是进度没到监管账户里的钱就已经到开发商手里了，傻子才去苦哈哈的盖楼
作者: 晨枫    时间: 2022-7-23 13:09
桃李不言 发表于 2022-7-22 11:47
贷款的抵押物是房子，不还贷款让银行收房子就是了，断供者背个坏征信做为代价。可国内不是这样，风险全部在 ...

那是现房贷款，不是期房。问题正是出在没有造好就烂尾的楼。要说耍流氓，那整个楼花模式就是耍流氓了。
作者: 陈王奋起挥黄钺    时间: 2022-7-23 18:33
石工 发表于 2022-7-23 01:30
郑州银行称预售资金拨付是"听招呼干活”，房管局让拨付就拨付, 而且有房管局下指令的证据.

https://www.g ...

监管银行的责任还真不大，监管责任在当地政府。因为需要查验楼房的建设进度，因此监管资金过去主要是房管局负责查验进度，然后通知银行放款。

现在地方政府因为地方债务私通房地产公司，房地产公司采用过高杠杆导致危局，恶意划拨资金救自己，这才导致烂尾楼。
作者: 石工    时间: 2022-7-23 19:48
陈王奋起挥黄钺 发表于 2022-7-23 18:33
监管银行的责任还真不大，监管责任在当地政府。因为需要查验楼房的建设进度，因此监管资金过去主要是房管 ...

郑州银行是彻头彻尾的地方银行, 信用社改制而来, 所以和地方财政息息相关, 说它是地方政府的夜壶也不过分, 不比全国性银行, 多少还能顶得住压力. 现在这把操作实在是夜壶也憋不住了, 才让大家闻到了骚操作的味道. 问题是到底是不是只有郑州一家这样?
作者: 蓦然回首    时间: 2022-7-23 21:32
没大事儿。
国家一直在喊保交付。建安成本一线城市精装修3300元/平米，毛坯房3000元/平米，二三线城市更低，一般也就两千多。以前国内都是要求住宅类结构出正负零开始预售的，商业和办公楼七层以下封顶八层以上主体结构起一半儿才给预售许可证。高周转的时候有时候手松，我就亲眼看到万达的工地挖个大坑预售许可证就到手了，还听说过平地搭两三层架子坑也没挖就拿到手的。这两年地方政府也警惕起来了，很多就要求结构封顶了才给预售许可证，总包方也给搞怕了，坚持按进度付款不敢垫了。本来行业内众所周知的秘密就是房地产公司是空手套白狼的，不需要自有资金。只要勾到地，土地出让金有开发贷，工程进度款有总包垫，缺钱了各种信托主动找上门。业内都是普遍要求从勾到地开始12个月内达销，一达销了大把大把的个人购房款就从银行转过来了。挺好的一门官商勾结，权利和资本的盛宴，被要求结构封顶办预售证，现金流一出问题就转不动了。其实也无所谓，对于国家来说肉都烂在锅里，土地出让金是大头，交了土地出让金的大不了国家垫钱保交付，一点儿没动也不会超过3300元一平米。土地出让金交不上的按规矩罚款收回来重拍。
恒大现在就是想死死不了，国家队直接接管，按着把预售了的房子交掉。国内首套房预付款三成，二套五成以上，房价没拦腰斩谁舍得真割肉？不过是担心拿不到房还得还全款而已。要房就给你房，这点儿事儿国家要处理不了就不是GCD的天下了
作者: 陈王奋起挥黄钺    时间: 2022-7-23 22:13
石工 发表于 2022-7-23 19:48
郑州银行是彻头彻尾的地方银行, 信用社改制而来, 所以和地方财政息息相关, 说它是地方政府的夜壶也不过分 ...

就像下面的坛友说得一样，这种烂尾楼数量有限，占总楼盘比例并不高。这个里面多数恐怕还是房地产商买通关键的科长、处长签字，这些人拿了钱就跑了。地方政府弄钱的模式就是把地价炒高后由城投公司买进，银行贷款，自己做杠杆给自己。
作者: qqq54    时间: 2022-7-26 21:27
可梦之 发表于 2022-7-23 07:00
都不是啥好鸟。

房管局又不是银行的直接领导，银行为啥要听房管局的话，自然是也符合银行的利益才这么积 ...

地方银行，地方打招呼肯定好使。中央管的银行能强不少，我单位有个从外省邮政分行考回来回家的，他们单位管信贷的经常和省金融办的人打架，还动手了
作者: 勤劳工作的猪    时间: 2022-7-27 23:21
本帖最后由 勤劳工作的猪 于 2022-7-27 23:34 编辑

喝了酒回家来，胡乱议论几句，如有错请各位指正。

实际上关于房地产风险的防控已经有全面的法律法规了，但是中国特色有一点是，全面立法，普遍违法，闹出事来的就来个选择执法。这是中国很多法律的现状

黄奇帆说中国房地产是金融行业，不是基建也不是制造。高杠杆是最大特征，勾地，开发贷，按揭贷款，上足了1：9的杠杆，甚至有达到1：12的。

预售在房地产前期可以解决资金不足，后期就被经念歪了。地方政府有土地财政的冲动，有GDP的考核，对本地和外地开发商资金有巨大渴求。即便三令五申要求自有资金拍地，实际上核查资金来源一项就是形同虚设。各地政府都知道大开发商拿来拍地的钱肯定不是正规自有资金，睁只眼闭只眼卖地收钱就OK，等到自家监管资金要被大开发商挪走去支援其他地方政府土地财政时（拍地），也是听之任之：我不放钱走，钱也不来我这里，大家（各地方政府）都普遍违法违规，银行见了住建局的红章就把款子放给开发商，管你开槽没开槽封顶没封顶，有的话稍微卡一卡揩点油也是常规操作。

现如今大火从躺平的开发商烧到银行，这是矛盾开始自然而然转向了对房地产资金链最薄弱的环节发起冲击，这个祸本质是地方政府默许建设局违法违规操作，银行装傻，从流程上放水。板子要打各地方政府，但是全国地方政府都这操性，没法打，就像酒局上，大家都喝开了，你劝那个那个都不听，一个比一个猛；卖地，搞地王，修路搞基建，冲刺GDP，这烈酒上了头哪管身后事，一二把手反正三两年拍屁股走人，当下有地当下卖，莫待无地空叹息。

即便银行说自己是背锅侠，他也不怨，放贷考核加上房贷诱惑，任谁都说真香。三方监管协议，银行监管责任也写的明白。银行提前放款是一错，放任监管资金挪走是二错，房屋贷款不进监管账户是三错，哪一条都助长了开发商的贪婪。

我这些年搞产业地产开发，接触过很多房地产圈的区域总裁，地方大小老板。他们根本不管建房子，他们眼里只有三个词：钱，地，上规模。

一句话，这祸是地方政府搞出来的，中央政府装傻，银保监会纵容，搞了一出大跃进，等到急刹车时，车是刹住了，发动机憋死了，车斗里的人和货，倒的倒了，散的散了。你搞急刹车，人没扶稳，货没绑好，你咋开的车，刹车前没看清车里装的是啥，你不抽自己俩耳刮子你怪谁？

现如今，开发商躺倒装死，天天嚷嚷着破产，摆出一副你不救我，我就死给你看的架势，胁百姓以令政府。百姓拿着一纸合同，哪个敢起诉终止合同，违约终止合同，房财两空，等着开发商还你钱？做梦去吧，即便破产查封法拍，从房地产商资产里榨出来的那点油水也流不到你小老百姓的碗里。


怎么办？到这地步，不解决还会有一波接着一波的起义浪潮（上访，断供），因为老百姓每个月都要掏钱还贷款啊，他心里能平衡吗？每月一闹是肯定的，再不解决就真可能出大乱子。我估计中央政府能明白，俩手早开始揣裤兜里了，准备掏东西。啥东西？左手文件，右手枪。文件是安抚民心，拨乱反正，枪是对准了一干相关人等：地方政府，银行，开发商。中央一脸正气凛然，肯定会说：早告诉你们别瞎搞，现在闹出事了，现在是换届敏感时期，别敬酒不吃吃罚酒。乖乖把事情抹平，纪委监察委抓不了地方政府，也抓不了银行，可是能抓里面的腐败分子。哪个环节过手的人手上会没点油呢？
作者: 晨枫    时间: 2022-7-28 00:55
勤劳工作的猪 发表于 2022-7-27 09:21
喝了酒回家来，胡乱议论几句，如有错请各位指正。

实际上关于房地产风险的防控已经有全面的法律法规了，但 ...

中国有审计法吗？这些问题都是审计法解决的问题，审计就是核查资金走向和使用合法合规的。这样普遍的违法违规，审计一抓一个准。关键是审计要有牙齿。首先是审计权，没人敢藏账本、改账本、黑白账本、拒不交出账本。审计出的问题，就是可执法的依据。

难怪美证监拒绝中国有控制地公开底账。
作者: 勤劳工作的猪    时间: 2022-7-28 09:48
本帖最后由 勤劳工作的猪 于 2022-7-28 09:54 编辑
晨枫 发表于 2022-7-28 00:55
中国有审计法吗？这些问题都是审计法解决的问题，审计就是核查资金走向和使用合法合规的。这样普遍的违法 ...


合规形同虚设，审计是走过场，除了巡视组进驻，可能会抓到几只耗子交差。还有影子银行，表外资产，与非银行金融机构的勾兑，资金合法的从银行流出，空转几圈就以高出基准利率几倍的价格出现在市面上，间接推高了地价和房价，银政企各个环节挣得盆满钵满，只有购房者花了积蓄，承担了数十年债务。至于账目，都是明账，大家都这样，你查谁都是这么操作的，普遍的违法违规，都不知道从哪里开始冒头的，法不责众就成了自我安慰推卸责任的挡箭牌了。

这是一场资本盛宴，落幕的时候，淹死了下海没游上岸的百姓，曝光了裸泳的房地产商，最后政府再收拾残局。聪明的人（房地产商、高管；银行行长及高管、政府建设部门的领导及其亲属）早就挣够了钞票实现财务自由了。
作者: 蓦然回首    时间: 2022-7-28 20:15
勤劳工作的猪 发表于 2022-7-28 09:48
合规形同虚设，审计是走过场，除了巡视组进驻，可能会抓到几只耗子交差。还有影子银行，表外资产，与非银 ...

把您这两段话看了两遍。深有同感，却无话可说。您说的都是内行才能感受到看的到的。的确，条条框框早都有，银行不让贷款，钱都是从信达资产这种国家队走，除了推高房价，这么多年左一条右一条限价令又有哪个是真有用了，最终接盘的老百姓倒霉。
作者: MacArthur    时间: 2022-7-28 21:27
蓦然回首 发表于 2022-7-28 07:15
把您这两段话看了两遍。深有同感，却无话可说。您说的都是内行才能感受到看的到的。的确，条条框框早都有 ...

所以现在还坚持认为“这点儿事儿国家要处理不了就不是GCD的天下了”吗？


要解决当然怎么着都能解决，问题只是多大代价 — “不惜一切代价” 到底是谁的代价？  国家当然可以包圆托底一切。问题是“国家”的钱是谁的钱？说白了不就是全国14亿老百姓集体买单么。。。 养肥了一帮蠹虫，继续转战下一个领域。。。 留下一帮小老百姓，继续坚信“这点儿事儿国家要处理不了就不是GCD的天下了”



作者: 蓦然回首    时间: 2022-7-28 23:38
本帖最后由 蓦然回首 于 2022-7-29 00:34 编辑

两回事儿，前面我说的没大事儿，这点儿事儿国家要处理不了就不是GCD的天下了，指的是晨大标题里写的烂尾楼和业主断供的事情没大事儿。
后面说的无力感，指的是勤劳工作的猪两个帖子里写的有规矩有法律规范没人严格执行，庞大的利益集团自上而下，二十年走到今天这个地步。你以为最大的利益获得人是谁？恰恰是地方政府。我们同学群里大家一起测算过，70%的成本都是各种土拍成本加上税费，拿北京来说，一平米3300的建安成本为什么南四环外都卖到七万多，能在北京拍到地的都是全国top20的，交了土地出让金就一大半了，大头是地方政府拿走的，下来才是提供资金的各种信托和基金和房地产商和房地产商。刀把子永远削不到握刀子的手。
勤劳工作的猪说他是是做产业地产的。一提这四个字儿我脑子里就浮现出他们的工作生态。产业地产可以算是招拍挂的2.0版吧，政府看招拍挂不行了，各种弊端各种推高地价。抄完招拍挂又跟香港抄“勾地”，本意上是说通过政府把控规划，设置条件定向招拍挂，可以达到降低地价有序开发的目的。实际上效果如何呢，没抄来廉政公署，变成权利和金钱的勾兑了，政府有权设置各种玩法，让指定的房地产商入围和低价拿到地，房地产商除了under table的人脉操作，就是炒作各种产业地产的概念，真正能在业内把产业地产落到实处的不说没有，有也是凤毛麟角。
二十年来到最后就是供需关系决定一切，一直捏着鼻子糊弄眼睛。任泽平公布过两次套户比了，如果的他的数据可信，现在全国除了一线城市已经全部供大于求了。再算算出生率下降、经济下行，这么些年来各种饮鸩止渴频繁把夜壶往出端的做法恐怕是到头了。旧城改造这一波算是过去了，看看还有啥招儿。一线城市的楼市没有代表性的，主要是看广大二三四线城市后面怎么走。
瞧瞧你们美国，家庭资产中位值才七万多美金。国内大城市哪家算上房产不得几百万人民币，就是现金流没法看，还贷款的多。也就七零后买房早没那么大压力，八零后九零后都过着干电池牙膏皮的日子。
麦帅一定还记得咱们小时候是多么穷吧，勤工俭学砸石子，九十年代上学的时候每个月三百块生活费各种算计着花记得吧，九十年代全国大下岗记得吧。为什么二十年后突然中国突然富得成了世界第二？除了加入WTO，03年开始搞土地招拍挂就是一大丰功伟绩。招拍挂和房地产为龙头的大规模基建投资拉动经济，对这二十年的国力增长的贡献，我相信这期间没有第二个行业可以匹敌。只是任何政策都有时代背景，当年是利大于弊的不代表现在还是。有问题就解决问题呗，面多了加水，水多了加面。
不牺牲老百姓，难道牺牲有钱的有权的人的代价，也牺牲不着啊。政府也不是没做尝试，各种廉租房两限房，集体土地入市等等。作为平头老百姓，唯一能做的就是认清周期，该买房子的时候赶紧买，该卖房子赶紧卖。
作者: 晨枫    时间: 2022-7-28 23:53
蓦然回首 发表于 2022-7-28 09:38
两回事儿，前面我说的没大事儿，这点儿事儿国家要处理不了就不是GCD的天下了，指的是晨大标题里写的烂尾楼 ...

按照你的说法，一线城市已经供大于求了，为什么房价继续飙升呢？让市场规律发威，不就可以自然控制吗？

我倒是觉得80-00年代大建的低标准新村房将随着40-60后的逝去而大量空置，占着优质地段，高价低市，可能会引发一波跌价狂潮。
作者: MacArthur    时间: 2022-7-28 23:55
本帖最后由 MacArthur 于 2022-7-28 10:58 编辑
蓦然回首 发表于 2022-7-28 10:38
只是任何政策都有时代背景，当年是利大于弊的不代表现在还是。有问题就解决问题呗，面多了加水，水多了加面...

问题自然是要解决，one way or the other。。。 拖是不可能再拖了。。。 只不过“面多了加水 水多了加面”，水和面恐怕都是有代价的。。。

不牺牲老百姓，难道牺牲有钱的有权的人的代价，也牺牲不着啊。政府也不是没做尝试，各种廉租房两限房，集体土地入市等等。作为平头老百姓，唯一能做的就是认清周期，该买房子的时候赶紧买，该卖房子赶紧卖

就是这个道理啊。。。 生而为韭菜就已经是最大的原罪，还要为镰刀们欢呼就更不幸了。。。 我们能做的也不过是在镰刀挥过来的时候稍微低低头而已。。。



作者: 蓦然回首    时间: 2022-7-29 00:17
本帖最后由 蓦然回首 于 2022-7-29 00:20 编辑
晨枫 发表于 2022-7-28 23:53
按照你的说法，一线城市已经供大于求了，为什么房价继续飙升呢？让市场规律发威，不就可以自然控制吗？

...


让市场规律发威，那一线城市价格就飚得更高的。上海深圳新房子和二手房倒挂，买到就是赚到，茶水费几十上百万，为啥？新房子卖的价格比同地段二手房都低，买到就赚几百万。北京为啥跟上海深圳不一样，17~19年试点三年几乎不拍地，都走的是计划经济那套，外加集体土地入市，首都稳定压倒一些。除了行业内，媒体谁留意过北京的房地产特殊政策过了。
按照任泽平的《中国住房存量报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12。也就是说，只有北上深还有购房需求，其实北上深还不单是套户比的事儿，还承担着全国人才涌入、全国资金涌入的问题，一线城市的房子更多时候是个投资品。将来也只有一线城市地段好的房子有投资价值。至于二三四线城市，反正我认识的人，家家都两三套房子，为什么房价有理由一直不跌？这些年正是政府的手一再操弄，才导致一线城市房价该涨没法涨，二三四线城市房价该跌没法跌。还记得2016年轰轰烈烈的房产去库存化吧，房地产市场去化率过高，政府调控推高房价，北上深房价直接翻番，国家关门打狗，反正肉烂在锅里。房价搞得老百姓天怒人怨的，是政府无能吗，错了，是太能了。
https://mp.weixin.qq.com/s/eB41lr_RjO5zev1ZTzj2IQ[url=https://mp.weixin.qq.com/s/eB41lr_RjO5zev1ZTzj2IQ]任泽平：中国住房存量报告[/url]
作者: 桃李不言    时间: 2022-7-29 00:18
晨枫 发表于 2022-7-28 23:53
按照你的说法，一线城市已经供大于求了，为什么房价继续飙升呢？让市场规律发威，不就可以自然控制吗？

...

不是自由市场啊，看到很多地方政府限跌，还有开发商降价被政府处罚的
作者: 晨枫    时间: 2022-7-29 00:27
蓦然回首 发表于 2022-7-28 10:17
让市场规律发威，那一线城市价格就飚得更高的。上海深圳新房子和二手房倒挂，买到就是赚到，茶水费几十上 ...

哦，看错了，你说的是“除了一线城市”，我看成一线城市也供过于求了。
作者: 蓦然回首    时间: 2022-7-29 00:29
晨枫 发表于 2022-7-28 23:53
按照你的说法，一线城市已经供大于求了，为什么房价继续飙升呢？让市场规律发威，不就可以自然控制吗？

...
我倒是觉得80-00年代大建的低标准新村房将随着40-60后的逝去而大量空置，占着优质地段，高价低市，可能会引发一波跌价狂潮。

现在一线城市已经在搞“城市更新了”，大拆大建是做不到的。有些是拆了搞绿地和公建，土地储备负增长，有些是旧房改造，只修不拆，屋顶平改坡、外墙加保温、换窗户装修公共楼道、加装电梯，都是政府掏大头。上海典型的就是当年各种新村，其实北京也不少，当年多快好省建设社会主义，现在霸着市中心的黄金地段，拆也拆不起，住也不好住，特别是北京这种限高的城市更没法算账。只能是慢慢的拆一部分，改一部分。
作者: 蓦然回首    时间: 2022-7-29 00:35
晨枫 发表于 2022-7-29 00:27
哦，看错了，你说的是“除了一线城市”，我看成一线城市也供过于求了。 ...

改了个字儿，套户比，写成户套比就满拧了
作者: 勤劳工作的猪    时间: 2022-7-29 10:59
延伸延伸：

1、国家解决断供烂尾楼的能力有的是，有枪有文件，文件政治局会议已经发了一份，督促地方政府了，枪还没掏出来；

2、小毛爹说的“肉烂在锅里”非常对，房地产繁荣的那些年，无论怎么养肥的猪，只要最后肉烂在自家锅里就行。而很多大地产商出海，各种买买买，外汇储备少了很多引起中央不满，后来堵住了这个口子。但还有几个口子没堵住，除了地下钱庄，明面上还有个美元债。自己发美元债，自己海外找白手套买，集团挣不挣钱管不了，欠自己的钱必须连本带利按时兑付，这钱就像老鼠搬家一点一点挪出去，我见过几个发债的都这么干。

3、中央政府调控地方政府土地财政的一个重要抓手就是：新增建设用地计划指标。这个指标由自然资源部，以前是国土部下达各省，各省再向下分配。中国三千多个县级行政单位都指着这分配表过日子，指标就是金钱。向谁倾斜谁就发展快，北上广深是特例除外。这个指标近似重庆土地改革中所说的地票。指标不够就去抢，去骗，去买，去造。地方政府各显神通，搞到就是赚到。

4、土地分三大类：农用地，建设用地，未利用地。其中农用地和建设用地的不同关系模型未来将长期影响中国经济，也是调剂发达与欠发达地区的一个有效工具，随着新土地管理法的实施，新的土地财政逐渐显出轮廓，乡村振兴和乡村消亡慢慢都会逐渐显现出来。总之，土地是一切生产和生存的源泉，也是最基本的生产资料。土共掌握着国有土地，日后再操作一下集体土地，新的增长点就又出来了。



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