爱吱声

标题: 感觉美元会大贬值，是否应该把房贷弄成三十年的？ [打印本页]
作者: 李根    时间: 2020-7-23 04:47
标题: 感觉美元会大贬值，是否应该把房贷弄成三十年的？
本帖最后由 李根 于 2020-7-22 16:03 编辑 ! D0 X, r! _0 d: A3 K

: d" ]( e3 k+ ]! K; T  `最近美帝印钱，那是每个月一万亿美刀的节奏。这种透支美元信用的行为，肯定会导致将来美元贬值。再过几年回头看，房子，物价，工资，都要水涨船高一大波的。
% L- N* i- _/ ~  I: }# b: R5 }) J9 R9 J6 Y  @" K1 a5 E9 \* z
所以俺在想，这个情况下急吼吼地还房贷，是不是有点傻？？？' \0 A9 s% [5 Z, Q# W2 f
# k3 _' g: E. G4 v5 F1 G0 d
尤其是俺还是弄的一个15年的房贷，贷款额334k，利息2.875%，现在每个月还本付息加起来是2300刀，还有260k没还清。
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! G+ q0 h: k: K8 @# D- _- n虽然这并不构成负担，但是既然将来的美元会更水，俺何不弄成一个三十年房贷，慢慢还呐？预期十年之后，十万二十万美元都是一笔小钱了。; t% w9 D# l+ }2 L% {' {; S8 s
  [* [. [' K  W8 [
在zillow上面用重新贷款计算器算了一下，如果把尚未还清的260k重新弄成一个三十年贷款，假设利率3.0%的话，每个月还本付息加起来才1100。. U" S# c; |: `9 ^) r
% L( C8 s" o0 D- o4 l0 O
当然了，这么搞从整个贷款的时间来算是亏的，因为时间太长了（如果坚持三十年慢慢还，总利息将达到134k，而现在的15年贷款，坚持还完剩下的11年，要付的利息才44k）。! {( j& v) E' I( L' _9 |
, p  u7 \& S+ H# ]
计算结果是131个月之后，省下来的钱达到顶点，之后越拖得长，亏得越多。俺的想法是，131个月也即是11年之后，剩下的贷款额只有190k，那是应该可以一把还清了。
; b. W( `1 p5 A) J
% E& i  I1 X" U大家觉得俺的想法靠谱不？欢迎指点，多谢啦！8 Z7 f9 ?, z3 i, H  z
5 Z% }' k! a7 w$ Q& v
https://www.zillow.com/mortgage-calculator/refinance-calculator/
+ S" w, D7 }% R# `: s. S
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作者: togo    时间: 2020-7-23 05:11
还要算一下税务上的抵扣减少后的差别
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作者: 李根    时间: 2020-7-23 05:14
togo 发表于 2020-7-22 16:11% C& E* l1 Y4 f! h
还要算一下税务上的抵扣减少后的差别
+ _! ^5 `' n1 j1 J, ], S1 A
这个倒是不用算了，这么点贷款，所产生的利息额度，不能超过税表上的标准抵扣3 l4 Q! V3 _- N3 H& _" t4 q' e

& v0 A! b) W% V9 M
作者: semtex    时间: 2020-7-23 05:21
再过几年回头看，房子，物价，工资，都要水涨船高一大波的。8 l0 r* R9 ~6 b- k0 ]

4 P- X2 O# [' [工资没戏。
作者: 李根    时间: 2020-7-23 05:24
semtex 发表于 2020-7-22 16:21. [. ~. Q6 X: w% r  w
再过几年回头看，房子，物价，工资，都要水涨船高一大波的。8 z2 P! m# `& z; F! @$ J' T. @
, G, a0 ?! ~, {3 A, E2 {# }* _
工资没戏。  ...

% }' [" y% Z: n. l1 A2 H+ D; W那可咋办？？？1 w" g4 D7 Z& Q3 U; b1 V
8 G& o# e4 X5 A, w& Q. E
作者: testjhy    时间: 2020-7-23 05:48
俺用8爱元支持你，
作者: huma    时间: 2020-7-23 05:52
俺只能2爱元支持
作者: 鳕鱼邪恶    时间: 2020-7-23 06:09
李根 发表于 2020-7-23 05:242 p- h: u; c4 q4 }7 X8 I. j
那可咋办？？？

+ d+ b: k2 G  C1 g! M趁早买房做投资～
作者: semtex    时间: 2020-7-23 06:15
算这个不是关键， 你省下来的现金流的收益才是关键。
作者: WiFi    时间: 2020-7-23 06:29
semtex 发表于 2020-7-23 06:15% r1 E" B& r. R! E) \
算这个不是关键， 你省下来的现金流的收益才是关键。

: Y( K' v+ e# U/ g是这个道理。如果省下的钱买：
) f2 \2 K) t9 h9 `$ f1. money market fund，回报比贷款利息都低
$ H+ X& G% m; q2. Bond，回报比贷款利息都低
+ R8 j& b8 E: E% O4 n别的东西现在入手是不是风险太大？如果市场崩溃，跌个30%到50%的，哪岂不是偷鸡不成米都蚀光了？
作者: holycow    时间: 2020-7-23 06:31
把房贷弄成30年的，省下的钱再去买个房
作者: 松叶牡丹    时间: 2020-7-23 06:40
加油加油！给东东西西攒份家当。( •̀ ω •́ )y
作者: 史蒂芬周    时间: 2020-7-23 06:47
你如果只计算利息，从15年refinance成30年肯定亏的。4 o- P% U9 M: d' H1 M5 @
计算30年是否划算，应该是假设你现在换成30年，每个月省下1200刀，这1200刀用来投资增值，15年后是否比你还剩下的loan balance多不少？
/ Q" I' |6 S% h. C
作者: 老兵帅客    时间: 2020-7-23 07:51
美元是否会贬值与你是否改变还贷年数没关系，只要你还生活在美国，就不需要考虑这个。你应该考虑的，是延长还贷时间所换来的月还款减少所腾出来的资金，如何投资能获得比延长还贷时间所带来的利息增加更多的回报，如此而已。
作者: lorry    时间: 2020-7-23 08:03
房奴和房利美对赌30年固定利率，对双方都是风险。市场利率跌，房奴输；涨，房利美输，房奴和桥洞帮都要输血救助。
作者: 孟词宗    时间: 2020-7-23 09:29
房贷只要不超过你的还款能力是唯一值得借贷的个人贷款。即使没有大放水，三十年房贷也会让通胀超过你的贷款额的。现在利率又低，尽管放心大胆的借款吧。
作者: drknight    时间: 2020-7-23 10:14
松叶牡丹 发表于 2020-7-23 06:40, c: I0 R1 L( r
加油加油！给东东西西攒份家当。( •̀ ω •́ )y

, j5 Z7 G, h: s总统再接再厉，还可以有南南，北北
作者: 松叶牡丹    时间: 2020-7-23 10:24
drknight 发表于 2020-7-23 10:14, h9 n: O$ E- b+ B0 c7 {9 b
总统再接再厉，还可以有南南，北北

$ l* R! m* I0 U( x- l总统说了还有中中
作者: 小书童    时间: 2020-7-23 10:27
不错的想法，但是万一通货膨胀，利率以后变成20%怎么办？
作者: 马鹿    时间: 2020-7-23 11:03
松叶牡丹 发表于 2020-7-22 21:24& \) O. @# E. M7 L8 ]5 c" @; g" }
总统说了还有中中

! v2 c' c/ f7 w, @7 W9 v除了东西南北中, 还有发财, 白板
作者: 松叶牡丹    时间: 2020-7-23 11:31
马鹿 发表于 2020-7-23 11:03
( @2 z- Q# x* l除了东西南北中, 还有发财, 白板

, r! `$ t& n3 g- H+ \7 i总统，还要好好努力啊！名额还差那么多呢。
作者: tanis    时间: 2020-7-23 13:53
一般房贷都是贷的越长越好~ 9 b' U) f+ k& y5 Z7 S
' X% ]2 Z4 f' z. Y3 R6 U
因为钱会贬值+钱能生钱。# Q  E, x) V3 A' G' `# l
$ Z; H6 L: n5 h- x$ c, d$ P
总统可以假设3~4%的通胀率，然后再看看每月多的这1200刀做比较稳的投资（比如投大盘）。 肯定30年合算。
作者: fcboliver    时间: 2020-7-23 22:50
以后的发达国家，估计都会变成日本欧洲这种0或负利率。你这3%，还是早点了结了吧。到时从新换个大房子，利率1%，爽吧？
作者: 李根    时间: 2020-7-23 23:13
holycow 发表于 2020-7-22 17:31
. g7 H3 @0 b: m& o6 X5 n& b把房贷弄成30年的，省下的钱再去买个房
( P& F8 L4 Z/ R: j! R
这个貌似正解！！！4 J) \5 r! T+ ]; m, J
5 {, r2 Z2 G4 k3 z8 A! z8 ?
作者: 李根    时间: 2020-7-23 23:24
小书童 发表于 2020-7-22 21:27
9 ^5 s; k' k. T* l! F- t不错的想法，但是万一通货膨胀，利率以后变成20%怎么办？

% a2 @' e' r: u( {0 U这个不至于，房贷大部分是固定利率贷款。即便是浮动利率贷款，将来利率暴涨，那就一把还清了算了，不算细账啦
8 E8 h. z) }; I* f5 B' d2 C9 T9 M. |: S' B0 H
作者: 李根    时间: 2020-7-23 23:27
fcboliver 发表于 2020-7-23 09:50' \/ z6 N. T4 a6 f0 C" b1 v
以后的发达国家，估计都会变成日本欧洲这种0或负利率。你这3%，还是早点了结了吧。到时从新换个大房子，利 ...
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房贷利率总是要比基准利率高不少的。德国现在房贷利率多少啦？2 v& y0 }$ z: c) H

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作者: 红茶冰    时间: 2020-7-24 00:00
按理说套汇保值应该是将A国货币换成B国货币，然后在A国货币大幅震荡期间用B国货币兑换成A国货币。
# O8 ^! ?% A' L7 B换句话按照总统的玩法，贷款买房，同时又将一部分现金兑换成流动性好信用好的货币（这么看似乎也就澳元，加元，人民币，瑞士法郎） 总而言之美元的持有量要严格控制。同时如果是购买房产的话，按揭合同的条款一定要明晰。
作者: 澹泊敬诚    时间: 2020-7-24 12:24
小书童 发表于 2020-7-22 20:27
1 E# _" F' H+ l不错的想法，但是万一通货膨胀，利率以后变成20%怎么办？
8 y5 A9 X) Z+ {
浮动利率房贷(ARM)会有这种可能，固定利率的房贷就不用担心了
作者: 王不留    时间: 2020-7-24 21:00
换人民币吧。。转移一部分到国内。。再买套房。。
作者: sumigdai    时间: 2020-8-1 00:14
找个靠谱的贷款中介做个nocost 30year cashout, 应该能做到3%。你还了七八万，那买了挺久了，我毛估估你大概能拿出来十多万现金，贷款额度变成四十万左右。
) s: @# U- H' U+ _6 k  w7 p( v
' U' a4 ^3 R! h- ?利率比你现在高一点，变成了三十年，但是你要是按照之前15年的还款额一样还呢，差不多还是十几年还清。
. E9 j6 s- L6 [, ~! G' v; `. t2 w/ h如果房价猛涨，你也不亏。
$ h6 ~6 p4 M" ]% ~如果房价猛跌，你现金已经在手，要么可以熬过去也没损失，也么可以拍拍屁股走人。你胆子大一点用那十多万再买一个也可以。
( }7 [3 K: ^- z如果美元更水，你没有损失，胆子大一点把那十多万花光光先爽了几年。如果美元不水，你手头的美元投资了你就赚到，没投资，你也没损失。
  G- T; R. {) s7 U' x" S! J, u0 z$ D2 Y! e
不考虑任何不可预期风险的情况下，你只要能把这十多万做到3%的收益，就不会亏钱，即使亏一点，也换取了规避风险的自由。
作者: 雨楼    时间: 2020-8-1 02:06
其实话题可以更广泛一点，
, u; a$ a6 R; a$ g7 n1.房子和投资（股票、基金）比，哪个更有钱途？目前（短期）看还不明朗，虽然大家共识是水大了必然泡发。但股市噌噌噌的大家都玩击鼓传花，等靴子落地难受啊。长期肯定房屋增值靠谱啊。但是维护投资房忒操心了，摊上个倒霉租客，。。。
  d. G; q, _9 r! Y9 U2.历史上有过这样的放水么？如果有过，后来如何治水的？ 没有的话，这么大的水最终如何解决？战争？不然如何抹平？
7 ?1 D; K, p  p& `) d7 t/ k' R  c. O5 J+ ~( O7 J& p2 t- S1 p, I, l
目前是1/3多在房子，不到1/3投资，剩下的现金等着靴子呢。。。
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作者: 马姑拜    时间: 2020-8-4 19:12
李根 发表于 2020-7-23 23:27
& z% u. @! ?* b房贷利率总是要比基准利率高不少的。德国现在房贷利率多少啦？
% t  H9 [/ @* k) G  m5 e# l$ l, G( _# ]* w
...
+ w4 b$ y; X1 v
德国房贷运气好可以到1%以下
作者: 雨楼    时间: 2020-8-4 22:02
老兵帅客 发表于 2020-7-22 18:51
% A! Z4 v, y( l$ t9 Q' _' e6 ]美元是否会贬值与你是否改变还贷年数没关系，只要你还生活在美国，就不需要考虑这个。你应该考虑的，是延长 ...
你应该考虑的，是延长还贷时间所换来的月还款减少所腾出来的资金，如何投资能获得比延长还贷时间所带来的利息增加更多的回报，如此而已

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作者: 雨楼    时间: 2020-8-4 22:04
holycow 发表于 2020-7-22 17:31. E8 E6 L+ l! U3 b
把房贷弄成30年的，省下的钱再去买个房
, [5 U& D1 K) C) }( Z; O0 F
潜在风险：利率暴涨时收入不会暴涨，至少有个滞后。这个造成的差额会给第二个房子的还贷带来风险。所以第二套要考虑fixed rate。
作者: 老兵帅客    时间: 2020-8-4 22:12
雨楼 发表于 2020-7-31 13:06
, i4 z" x. q4 {! e其实话题可以更广泛一点，. L6 f4 w6 H( \3 N
1.房子和投资（股票、基金）比，哪个更有钱途？目前（短期）看还不明朗，虽然大 ...

5 K) g* z) }9 ^; c( b3 x6 M4 ?这就是我担心的地方，投资房理论上是对的，现实中太多的不确定因素，例如负的现金流所带来的成本将来能否在房价上找回来，以及出租房子碰上倒霉租客的成本计算。
. C7 b6 @. N7 U3 D8 x2 }7 {" K8 ?1 P; W& }7 Q9 F" Q& J$ Q6 \
倒霉租客有两种，一种是不付房租，而政府还保护他们使得你没办法赶他们走，一种是祸害房子，然后你需要投钱去修补房子。我遇到过第二种，华人女士，一切都说得挺好，但是事后发现屋子里祸害得厉害，我不得不花了不少钱修补。当然押金没给她，可是那点押金根本不够修补费的。
, x; E1 s8 G; \7 l' U( i  z. L3 o7 @8 v% C5 \; {, M
现在无论是condo还是house，投资房出租带来的都是负的现金流，因此计算起来成本收益更复杂了。
作者: lorry    时间: 2020-8-5 09:04
Drink the Kool-aid. :-(
作者: lorry    时间: 2020-8-5 16:01
金价突破2000美元z
作者: sweeter    时间: 2020-8-5 18:58
lorry 发表于 2020-8-5 16:01. k7 u1 B6 `% [% y
金价突破2000美元z
# o/ V0 @& J: B" f$ |  G1 @
已经有人预测会到3000了
作者: semtex    时间: 2020-8-5 21:16
讨论房子，投资哪个有钱途，这完全是错误的问题。
作者: lorry    时间: 2020-8-6 11:12
以后房贷用黄金还。! r! P& S$ o4 T$ L1 d& x. C) V

+ ^- `8 m# l, `* j9 `- `8 V有个关于黄金抗通胀的说法是，一盎司黄金买一身手工西服。
作者: sylvia    时间: 2020-8-7 04:19
不知道耶，我default就是选30年，房贷压力小，可以更好享受生活，抗变化能力强。( S0 ~  K  _8 T0 h5 P9 @
我朋友是商学院教授，他说傻瓜才急着还钱。我就放心了。
/ R, X3 y. e4 i4 k" G+ E不是说你。
作者: 李根    时间: 2020-8-7 04:38
sylvia 发表于 2020-8-6 15:194 K# }' _2 }9 E  O0 m
不知道耶，我default就是选30年，房贷压力小，可以更好享受生活，抗变化能力强。3 G0 }" {% a+ [
我朋友是商学院教授，他说 ...
8 Q& |2 [1 N+ l  |: A2 T+ j
我就是产生了傻瓜的感觉，才上来问问大家
0 K: D5 D8 f4 u4 T/ D0 I
  ^  q$ w5 ]: K: z* r. X# D
作者: 马鹿    时间: 2020-8-7 05:14
sylvia 发表于 2020-8-6 15:19
. `# K* t5 R- k/ |不知道耶，我default就是选30年，房贷压力小，可以更好享受生活，抗变化能力强。
( O0 w' {" n' q% Y3 C6 Q我朋友是商学院教授，他说 ...
. N: T) e- h$ {- z( N

/ ]9 W2 I% c, V5 I& y, G商学院度过金的傻瓜的鹿过
作者: 雨楼    时间: 2020-8-7 05:19
semtex 发表于 2020-8-5 08:16
$ }7 y% ]- k  y讨论房子，投资哪个有钱途，这完全是错误的问题。
3 f5 q% Q2 V7 k, P8 W, y. P
不带这样说完问题转身就走滴。。。。
作者: 五月    时间: 2020-8-8 00:51

+ h5 h8 Q: U' |! d0 A) A总统把几件事搞混了。
% G! S$ I, y: w& L  w
; S, J3 R* r3 O1 u- ]! b1. 从纯粹的财务分析 financial analysis 角度看，关键是你每个月省下来的1100的回报是否高于你假设的3%。如果1100的回报高于3%，则划算。反之则不划算。与“通胀”无关。句号。
" q1 w+ A7 @" ^  ~7 E; V( M. q: \8 C1 z1 N9 M! @& o' Q8 n
2. 根据历史数据，如果你买股票指数基金，100年来的平均回报是8%-10%，远远高于3%。所以，理智投资人应当每月将1100投入指数基金。然鹅，你的本金是每月投入的，而8%-10%回报的前提是一次性投入本金，因此月供式本金的回报不能等同于10%。将受到股市波动的更大影响。如果你的运气不好，从现在起到15年后，正好处于股市回报最低的阶段，那么回报将低于10%。我个人的臆测是，即使低于10%，也会高于3%。但是，有一点非常难做到，当你每月多出来1100，你能忍住不享受，而是投入指数基金吗？很多人是做不到的。
4 ~& y/ n4 N1 `. l3 a
% j- c' D) n1 E1 H% d3. 除了股市基金，还有一个方法：换成人民币，在中国买无风险的理财产品。有些产品可以做到>3%的回报。这时有汇率风险，不展开说了。
8 J& C" p6 Z6 z; P4 t. G
5 H( O1 H3 ^# x: p( D4. 然鹅，除了数字计算，还有人生计算。今天你花钱换来的享受跟15年后是不同的。现在你请小姐姐在奢侈餐厅吃烛光晚餐以及餐后的各类活动所获得的幸福感，跟15年后同样活动内容获得的幸福感完全不同。有句古话说的就是这种情形：
" U& ^2 r5 V) ^+ A" y
7 Z+ C. }' u: t; M$ J! C; S4 l岁月是把杀猪刀，紫了葡萄，软了香蕉。
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