坐看高楼平地起 - 乱谈房地产（前世篇）
本帖最后由 禅人 于 2011-8-15 18:21 编辑[说明：这是07年8月发在河里的一个旧帖，原本打算写一个闲聊20多年来中国房地产发展的系列，从上世纪90年代的“前世”再跨世纪地聊到本世纪的“今世”，但是毅力不足蛇吞不了象，再加当时因其它事打岔，五分钟热度消退之后就失了续写的热情，结果是重蹈了不少开发商的覆辙 – 搞出了烂尾楼。好在原文基本单独成篇，所以现在重新编辑一下，加上一段结尾，再厚颜在原标题后加上（前世篇），以示给半截子楼封顶LIAO :loveliness:]
序
本朝的房地产开发，满打满算也就是从上世纪80年代后期至今的20多年，它的起步阶段，正是和尚我参加工作之后不久，那时我在魔都。可以不吹牛地说，我大约可以自称是魔都房地产起飞的见证人之一。在上世纪90年代，我曾经做过N个房地产项目(别误会，我不是部分网友高呼要打倒的无良房地产商哦咱没那个本钱)，现在要乱谈，就先扯一扯中国房地产在上世纪的“前世”吧。
接触房地产我算是比较早的，国内才刚开始时兴建外销房时就有涉足，有几年主要客户都是海外房地产界的，所以经手的楼盘项目不到一百也绝对超过半百了。所谓经手，也就是从帮忙组建合资或独资公司到买地、贷款、工程发包、预售、出售等等，提供一条龙纸上谈兵的服务。客户搞好了，交楼过户，买卖双方皆大欢喜；客户搞砸烂尾了，有时咱还得帮忙耍赖擦屁股甚至接状子。当然气粗的时候也是有的，客户是银行的话，咱多数时候是当穆仁志做帮凶，直至把欠债不还的开发商拍死拉倒。木办法，咱这行犯贱，认钱不认人，得人钱财就得替人消灾是行内的“职业道德”。
废了半天话，高楼万丈还得打平地建起，好，这就开始打桩挖坑。本来打算列一列目录，又一想，这好似房地产商在打预售广告- 某家楼盘几楼几栋。我自知生性庸懒笔头不勤，万一写不下去成了烂尾楼，就是朋友厚道不来拍砖，怕是自己也得羞死从烂尾楼跳下去，还是先不列目录，说到哪儿是哪儿吧，找个借口，反正咱是乱谈嘛！是为序。
本帖最后由 禅人 于 2011-8-15 16:42 编辑
一、制度 - 房子土地何时了，寿命知多少？
现在大家都知道，在国内买商品房土地是有年限的。这年限的规定是打哪儿来的尼？追根寻源，还得从宪法说起。
中华人民共和国的宪法，从人大通过第一版起，之后经过多次的修正，我们先看看其中关于土地权属的演变。
当初第一版的宪法关于土地的规定在总则里：
第八条 国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。
第十三条 国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有。
言下之意，农民对土地是有所有权的，城乡土地大家伙已经占了的用了的就先这么着吧，征不征用、收不收归国有，届时国家自有主张。是不是这意思？这第一版颁布于1954年9月，这么说就不奇怪了，那时公私合营、合作化之类的新名词儿听都没听过，后来为了公共利益的需要国家按照宪法果然自有主张了，这里按下不表。
文革后期和结束后的两次修宪属非常时期，略过。到了1982年12月版的宪法，对于土地的所有权已经讲得很明白了：
第十条 城市的土地属于国家所有。
农村、镇和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征用。
任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
简而言之，城市市区土地属国家所有，农村郊县土地属集体所有，个人想当地主拥有土地，门也没有。而且，“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。” 注意，是“任何组织或者个人”哦，个人暂且不提，即便是国家，对国有资产也是得通过组织机构来掌控不是？宪法规定这“任何组织”也不得买卖或出租土地，土地自然就不成其为商品了。房子尼，从前城市居民，除了祖传私房外，一般居住公房由单位无偿分配，分配的住房只有使用权没有产权，那时许多家庭一个月收入才一两百块钱，填饱肚子后有些节余买点小酒喝喝已经算是小康了，买房子，发烧吧您哪？再说有钱也没处买公房去。农民建房，申请宅基地，造了房子也不是可以随意买卖的。至于企业或单位，早年大部分是国营的，要建厂造房，打报告向政府申请便是，政府批准了就无偿划拨一块地皮给申请用地单位，土地不得买卖不是吗？所以用地单位只要支付若干土地补偿费、征用耕地的补偿费等，但并不需要给政府付什么地价，无偿划拨的土地也没有使用期限，这情形其实从50年代后期以来一直就是这样。
后来改革开放了，从直奔共产主义倒回了社会主义初级阶段，从初级阶段又溜达到社会主义市场经济。这一市场经济，发现以前的做法有点二百五了。土地是多大的资源哪，咱国家要发展缺的是银子，怎么多少年来就一直不计价值无偿划拨尼？这不枕着金枕头要饭嘛！可是，宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”有这条死规定政府咋从土地整来活钱尼？简单，法律本来就是人定出来的，反正修过好几回了，再修正一把好了。
于是1988年4月，咱们的宪法修正案把总则第十条的第四款改了，在“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”后面，聪明绝顶地加了一句： “土地的使用权可以依照法律的规定转让。” (注：宪法后来又修了几次，现在最新的应是2004版的)
既然土地不能转让，换个土地使用权的说法，看着不是一回事了吧？能转让就有对价，有对价就不再是无偿划拨，不无偿划拨就是有偿使用，总而言之，政府可以名正言顺从土地弄来钱，这不就结了？
宪法是根本大法，有了这一句，《土地管理法》就好办了，照着改：
国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。
皮球踢到国务院，于是国务院出面继续摸着石头过河。1990年5月，国务院出台《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中第十二条
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
这便是如今国内国有土地使用权年限规定的最初由来。
打这以后，中国房地产开发进入了一个突飞猛进的开拓时期，法律和政策往往滞后，被迅速发展的房地产市场拽着走，政府也在市场中学习市场，逐渐成熟。
根据现有的法律规定，总结一下目前国内的土地制度：
一、土地使用权性质大致分三种：
1。出让/转让的国有土地使用权(土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，出让的年限，按用途性质分40-70年不等)；
2。划拨的国有土地使用权(无年限，多为早年国家无偿划拨)；
3。农村集体土地使用权。
二、三种土地使用权的土地权属：1和2属国家所有，3属村民集体所有。
三、土地上的房产：1之上的可以转让；2之上的，可以自用，转让的话需补地价转为出让地使用权性质方可；3之上的，可以自用，转让的话需先由国家征用转为国有土地，再办出让手续。
说到这里，国内商品房的寿命知多少也就明了了- 根据开发商从政府受让土地使用权的年限而定，不过注意了，所谓年限是自开发商从当地国土局拿到土地使用证开始起算，等小买家收楼到手，这年限还得扣除建设期，总之不会还有40或50或70年了。那么到期咋办尼？虽然到期的时候，这里相当部分人士已经眼不见为净了，不过这还是许多朋友关心的问题。按照《城市房地产管理法》，土地使用权约定的使用年限届满，一般是可以申请续期的，如经批准准予续期，则应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一点在后来出台的《物权法》里也有所明确。但是，到时候具体怎么算怎么操作尼？呃。。。和尚可想不了那么远，到那时老衲早已不需要啥房地产了，咱住西天，要不咱在西天聊聊？
说上面这些东东象是在普法，不过了解了这些立法的来龙去脉，后面在谈到一些实例时若再扯到土地的权属性质、出让、划拨、征地等等的用语概念，大家就一目了然了，所以还是先厘清一下。也谢谢您耐着性子看完这段枯燥的“板书”。
（待续）
二、起步 - 开发区搞搞新意思
老邓老早就讲过了，中国的经济改革开放是摸着石头过河。所以国家在石头没摸准踏牢之前，也不敢一下子定出许多法律法规，万一缺乏经验弄出些空头支票不得兑现，效果适得其反，反正等石头摸出些道道能过河了再定章程也不迟，这就决定了经济改革往往是政策先行而法律滞后的局面。政府同志开始试探着搞搞房地产新意思，应该是从开发区起步，而早年的一些官办开发区，开始的时间远远早于1988年的修宪，当然更早于国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台。也就是说，那个时候，搞开发区的政策是有的，房地产法律嘛，么得。
最早的开放发区在广东福建，上世纪80年代初，全国人大就批准在深圳、珠海、汕头、厦门等地分别设置经济特区，当然，那时的人大和政府脑筋还没转到房地产方面来，也没房地产这个市场概念， 当初的出发点主要是用办特区鼓励外商、华侨和港澳同胞(80年台湾还属戡乱时期，台胞不在欢迎之列)来大陆投资设厂兴办企业帮忙挣外汇。不过特区搞工业园、商贸区的做法，不外乎政府首先跑马圈地，其次由政府出钱设立开发公司，进行土地平整，再次大搞基建，开通水、电、气、道路、通讯等各项公共设施，以对外提供“三通一平”或“五通一平”的建设用地，经营公用事业，或着进而在园区内兴建经营厂房、办公楼、公寓等出租。即便当时没有搞房地产这一清晰的概念，这类公司实际上就是国营大地主大开发商，后来政府一度把通过这类公司对外提供建设用地的行为，称为土地“批租”。咦，那时宪法不是还没修呢么？国有土地使用权出让一说得若干年后才出来呢么？那政府咋就自说自话对土地批那个租了捏？同志哥别较真了，听说过来华投资的外商整不明白国内这个那个道道又不得不说服自己接受的时候一句名言吗？“This is China !”这就叫整得明白上，整不明白也得上，不然就别来做生意，明白不？噎死！好，噎死了，算你聪明。
不过由于早期中国缺乏房地产方面的法律规范，权属不清，外商多租用厂房或缴付土地使用费，而土地使用费是分级分类按年缴付，类似地租，也不包括征地拆迁安置费用和基建设施费用，与后来出让的国有土地使用权的地价不同，且这类外商多为生产型企业而非开发商。至于海外房地产开发商，此时还论不到他们正式进场，政府自己还没整明白究竟该怎么弄尼，这一领域对外商开放自然还有待时日，所以80年代的开发区和房地产，大都是官办公司的天下。
可以说，正是政府80年代在开发区搞搞新意思，花了将近十年的时间搞出点房地产市场的雏形来，心里有了底，国家关于房地产开发的立法，才如十月怀胎，在80年代末90年代初陆续出台。在经济特区诞生大约十年后，建立开发区跑马圈地的发展模式有了一个正式的法律名词，叫做“成片开发”。随着国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台，外商也被允许涉入在中国搞土地成片开发，进而在各地大肆兴建豪华楼宇别墅，中国房地产开发的新纪元，终于正式启幕。
(待续) 本帖最后由 禅人 于 2011-8-15 18:15 编辑
三、商品房 - 侨汇房、内销房、外销房
初到中国趟房地产这浑水的海外开发商或是海外小买家，很多人都会问同一个问题：房子就是房子，为啥中国的房子叫商品房？也怪不得人家犯糊涂，在房子前冠以“商品”二字的确算是中国特色。一般居住非共产国家的海外人士，并不知道世界上居然还有这样的桃花源，那里的城镇居民从官员到百姓住房多由单位或自建或参建，之后分配职工自用而不用买，当然如果知道所谓不用买并非天上掉产权其实不过是廉租的小公房，这桃花源的魅力也就不大了。正因为前有这类不让买卖的公房，如今造了可以买卖的房子，顺理成章这房子自然就成了商品了。
商品有出口有内销，于是一开始房子也依样画葫芦，按照销售对象分为内销商品房(下称“内销房”)和外销商品房(下称“外销房”)。
所谓内销房，即房子的销售对象限于中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
90年代初期的内销房，开发商多为内资，一般见的市面也不多，想象力还停留在“东宫娘娘烙大饼，西宫娘娘卷大葱”的水平，所以设计建造的公寓除了楼高些看起来结实些之外，从外观到内部格局、装修、面积，比之原来公房的水准高来有限。价钱尼，这个我没作过市场调查，只举自家亲戚的例子作为参考吧：一个我姨夫，属于国内粮油期货先驱，当初为公司很赚了几笔，91年退下时东家给有功老臣奖励了一套住房，在当时还是一片农田的上海浦东号称第一个高层公寓楼盘，两房一厅价值人民币才二十多万，现如今已经贵居浦东的黄金地段，虽然旧房，二手房价怕是跟斗已经翻了好几番了；另一个我伯父，大约在90年前后，在上海西南角买了建筑面积100平米的三房套，因为当年阴差阳错成了台胞，所以他只能买侨汇房，听说花了近五万美刀，按照当时黑市汇率，大约在人民币四十多万，1平米折4000多元，即使在上海，依90年的行市这也算得上是天价了。这两个实例都是买的现房，也就是说，建房公司立项拿地的时间至少在两年之前，所以我虽没有看过他们那时的房地产证，可以很肯定地说一句，其土地性质，一定都是属于国有划拨地，而非出让地。
说到侨汇房，这里多说一句，侨汇房的起始比商品房还要早几年，就销售对象而言，内销房限于大陆法人、个人，房款以人民币计付，外销房限于海外法人、个人，房款以外币计付，而侨汇房买家身份限于港澳台和海外华人，也包括手握侨汇的大陆公民(侨眷)，房款须得以外汇支付，所以侨汇房是商品房出现之前介于内销房和外销房之间的一个怪胎，属于特殊时期的特殊产物，后来随着内外销商品房的出现，侨汇房也完成了它的历史使命，自1994年起政府不再批侨汇房立项了，侨汇房也成了中国房地产史上的一个历史名词。
由于工作关系，和尚我了解较多的还是外销房。
最早来吃大陆外销房螃蟹的，不是外人，正是咱们的香港同胞。港资早一二十年就在港岛炒地皮炒楼偿足了甜头，食之甘味，对诺大的大陆房地产处女地垂涎久矣，早几年在广东福建“偷跑”的港商就已经不计其数，最早跑到上海来达阵的，也是港商。当年全上海第一个落成的高层商务办公楼，位于延安东路外滩的联谊大厦，中港合资；80年代中上海市政府在西南角跑马圈地专搞房地产的虹桥开发区，第一个落成的高级公寓楼锦明公寓，也是中港合资。第一波涌入上海造楼买楼的港人，不少有上海情结，有的本身就是当年为逃避被共产而举家南迁的沪上资本家老爷小开。别看上海人自命不凡自认见过世面，起初见到港人扫楼花的疯狂，连开发区老总们都目瞪口呆。
以前上海的外经贸机关单位和进出口公司大都云集外滩各大楼，后来虹桥开发区第一批办公楼在90年左右陆续竣工，如意算盘原本打得啪啪响，是要租给外商坐吃租金的，偏偏落成的时机大不好，就在春夏之交哪个啥事件之后不几个月，帝国主义们搞制裁，适逢一波外商闻声而退，结果弄得开发区大楼门可罗雀。您别说，专制也有专制的好处，开发区急得跳脚，市政府一声令下，堤外损失堤内补，外滩涉外政府机关和进出口公司，统统给我搬到虹桥去！这一命令为开发区解了燃眉之急，后来却也令开发区悔不当初，因为不过一年左右，外商就忘了为那个啥义愤填膺，不但陆续回来了，而且势入潮涌，而租给官老爷和国企的房子，开发区可赚不了几个钱。由于搬迁令，和尚庙也搬到了开发区，还与开发区老爷们在一个大楼办公。某日，听闻一个高档公寓开盘，在电梯里听见开发区管售楼的主管经理与人开聊：这些香港人啊，坐了飞机来，拿着平面图就冲进阿拉公司，你圈一个单位我圈一个单位，放下定金别转屁股就走人，连楼盘在哪里都不看，推出的所有单位，三天内一售而空！我这楼才开始打地基啥也没有哪！Crazy！！
商品房预售，港人称作卖楼花，后来大家对此都习以为常了，90年的时候内销房还处于只卖现房的时代，许多人对买楼花还闻所未闻，也难怪沪上大经理惊诧了。
由于大陆房地产港资为先驱，在缺乏规范的起步阶段，不少规矩不免拿来主义，处处显现港派风格。由卖楼花变商品房预售是一例，卖房子以建筑面积而非实用面积，更是照搬港规。关于这一点，曾经使得其它海外买家一度很忿，甚至有因此与开发商打官司的先例，无他，因为许多国家与这东施效颦来的港规不同，人家习惯了买房子算实用面积，收楼时带着尺子一量，OMG，少掉30%，还不一跳百丈高，告你个大骗子！当然这种官司买家是打不赢的，合同里白纸黑字写得清清楚楚，明明就是建筑面积嘛，不懂不是你的错，出来告人自己吃瘪就怪不得别人了。买房只算建筑面积的规定前些年有了修订，现在买家也可以要求按套内实用面积计算了，其实换汤不换药，实用面积虽然指室内面积，因扣除了分摊的公用面积而小于本单元的建筑面积，可开发商不会傻到仍然按建筑面积的单价卖，实用面积与建筑面积之比，就是所谓得房率，按比例折算，不用说，实用面积的单价肯定高于建筑面积单价。另外，即使是实用面积，您自己去用尺子量，也一定会比您以为的略小，因为所谓的实用面积，只是让您知道您那一套四面墙内的实际面积大小，准确地说，是以四面墙的中线计算，您知道外墙共用墙砖头有多厚，还有套内的墙面尼？而且，不管您是否以实用面积成交，房地产证上总有建筑面积一栏，土地分摊面积是基于建筑面积分摊而非实用面积的。
不管买卖的啥面积，早起的鸟儿有虫吃，90年代初就投资大陆房地产的外商和买家们，应该大都挖到了几桶金，于是更多的外商和海外买家纷纷涌入咱国门，到了将近90年代中期，大陆房地产如日中天，外销房售价更是一路飙升，开发商们该数钱数到手软笑豁嘴了吧？慢来，不是有句话说，谁笑到最后谁才笑得最好？
（待续） 本帖最后由 禅人 于 2011-8-16 10:45 编辑
四、给烂尾楼封顶
时间很快就到了1997年。
97金融风暴，深受打击的不仅有股市汇市，与金融业息息相关的房地产，自然也没得跑。此前去中国房市捞钱捞到手软的海外开发商们，深陷泥沼。
搞房地产开发的，自有资金投入的比例并不大，许多是向银行做的项目抵押贷款。借来的钱到期是要还的，而还贷的钱，一大来源是预售楼款，当时预售的规定也不像现在那么严格，起初更是完成地下工程即可申请，所以边建设边预售边还款，所谓滚动开发是也。外销房的买家尼，按规定得是海外人士，严格来说当时外销房是不得售予国内企业或一般居民的，这也是国内房地产开发初期的非常政策，可能那时国家还不富裕，想赚外汇想疯了，因为较之别国对房产的限售，一般是规定哪些是外国人不得购买，没听过反其道而行之的。由于外销房的主要买家以来自港澳和东南亚地区华人居多，这些地区又是金融风暴的重灾区，于是发生许多现有买家毁约断供，潜在买家逃之夭夭的情形。许多海外开发商资金断裂，内外交困，甚至被银行逼得破产清盘的也大有人在，苦海余生的多半是还能咬牙硬挺资金雄厚的大颚。
风暴过后，哀鸿遍野。海外买家兴趣缺缺，外销房的销售就此一蹶不振，价格狂泻。举个我经办过的项目为例，当时位于魔都内环的某住宅楼盘，96年开盘预售价每平米1800-2000美元，到了2000年竣工交楼时，现房的售价跌至每平米人民币6000元左右！而10年之后的现如今尼 -- 价格翻了四五倍！！悔不当初啊有木有！！！
有朋友要问了：咦，不是说外销房收外汇不得内销，怎么2000年收开人民币了尼？Good Question!这就叫风水轮流转，西方不亮东方亮。
2000前后，正是国内富人逐渐发迹露富的时期，海外买家没钱之际，正是国内富人开始甩钱袋子之时。为了救房市也顺便为开发商们解困，各地陆续出台了一些政策，大家应该都记得，那时魔都帝都均有外地居民购房面积超过若干即给彩色户口的规定吧？有关规定也适当给外销房政策松绑，允许开发商在履行一定手续之后，将部分外销商品房转为内销。
几年之后，由于国内的购买力越来越强劲，国内的法律和房市也日渐成熟，内外销房的规定也最终成了历史。那正是房市大涨的前夜，如果你曾经跑在这波疯涨巨浪之前，那就，恭喜你呦！
{:209:}
（烂尾楼封顶，完）
期待下文~~ 发展这么多年了，结果还是一个字，楼主开头的字 “乱” 旅途愉快 发表于 2011-8-15 18:56 static/image/common/back.gif
期待下文~~
这个是给太监的老文续个结尾，以示半截子工程完工，下面暂时木有聊~{:212:} 回复 禅人 的帖子
大和尚盖个小庙，算是文化类？
也就是50年，俺的理解正确与否？望大师傅明示。 我正是在03年底买的房子，东财附近，3700/平。现在13000/平左右，就买不起啦。 回复 tonyxu 的帖子
你应该想的是你赚到了 tonyxu如此自我安慰还是可以的嘛。不过，不是投资购房，又不能兑现。涨了跌了，浮云而已。发表于 2 小时前 不浮云，假如国内银行以后开放私人抵押贷款，又如果你需要钱急用，把翻了三倍价的房子押给银行，贷出的现金也可以翻三倍呢。 回复 禅人 的帖子
哎，你写不了那么长就选有用的写，我要看的是最近几年的事情你却不写啦？{:205:}
现在银行收紧信贷，不大可能按8成给他按了吧。就算5成可能都悬，而且放款很慢，这后几年我看悬。
美女哥们再说说商铺，据说现在房子不让玩了玩家炒商铺去了？ 谢谢科普~~~~~` 期待后续 本帖最后由 潜恒 于 2011-12-24 16:32 编辑
限购问题，我一直在算这个福州供需饱和程度问题，尤其是土著一边的购买能力；
我推测福州的婚龄土著是60万人；即使父母有一两套房，新婚法下还是要买房的；
我算不大准大多数人多少年能准备到福州买房的首付，假定小户型的首付是20万——
我就觉着，如果有父母支持，每个福州婚龄土著，5年时间都可以准备到首付；
如果父母不帮忙，我觉着5年能准备齐首付的福州婚龄首付可能是10万人，也可能只有5万人——
——有支持无支持平均下是20万-30万人？——当然这有一个问题，就是从官方数据看；
网站上统计的似为福州市区卖的房子，可并非小户型，看官方每日数据总和似乎今年1万多套签约顶多。
不知道闽侯那边是怎么个情况，如果加过来是2万多套，总之就比往年少。
总的来讲我觉着福州土著有两套的很普遍，也因此银子基本在过去几年打的差不多了吧，所以
我觉着土著的战斗力，似乎以后也就每年2万套这个数量级。
and福州是限购，但这个限购对土著是象征性的，因为父母两套的话，孩子还可以接着买。
前两天有人和我抱怨福州只跌了传说中的百分之五，如果我上面算的是没大错误的，似乎，
得政府建好许多房子，廉价抛出来，然后才会有福州的大跌；
还有一种情况，别的城市大跌，造成开发商资金链出问题，然后抛售福州的房子，也能大跌。 好文，学习了！
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