中国的房价还有救吗
中国的房价是人们的心头大患。事到如今，即使捂着，房价不再暴涨，也有无数年轻人在犯愁，不知道要到哪辈子才能买得起自己的房子。但房价只要跌一点，不知道有多少人会生无所恋，因为身家都扑到房子里了。房市已经成了中国的病了。中国的房价还有救吗？中国房价走到今天，是地价的问题。房屋建筑本身的造价没有多少，但那个地价一加，什么房子都成天价了。同理，相同的房屋在三线、四线的话，地价接地气，房价也就接地气。都是地价闹的。那政府大量供给土地，压低地价，问题就能解决吗？不能，关键在于土地财政。
出卖土地使用权是地方政府财政收入的重要部份。政府是要为老百姓做事的，做事是要开支的，开支是要有来源的，这就是税收。税收是政府执政的经济基础，经济基础决定上层建筑，在这里也是一样的道理。
政府税收有几个大的来源：
1、 个人
2、 工商
3、 土地
中国的个人税是很低的，与北欧、加拿大等国家不能比。美国的个人税低，但通过其他方式征回去了，像医保、房地产税、销售税和各种levy（也是一种税）等。中国的工商税较高，但这可以用亏损、营业支出等抵税。中国没有销售税。居民的房地产税是象征性的，与房地产价值脱节，实际上可算没有。但政府的日常开支、投资拉动是要有来源的，这来源的很大一部分就是土地。
浦东开发时，所谓中央给政策，无非就是容许搞土地财政。浦东通过规划和营造期望，在出售土地使用权中聚集了启动资金，在初见成效后进一步开发，营造更高的期望，聚集更大规模的资金。就是这样水涨船高，造就了今天的浦东。
说起来，这有点庞氏骗局的影子，但集资还就是这么干的，否则天上不会掉资金下来，中央也没有资金可给，外资更是靠不住，那是进场捞一把就走的。
浦东的开发已经过了初始阶段了，现在已经很规范化了，不再有这样的庞氏骗局问题。问题是土地财政成为主要来源后，要摆脱就很难了，对各地都一样。
开发的目的是发展经济、提高人民生活水平。但人民生活水平提高后，用工费用上涨，物价随之上涨，最后水涨船高。这不是说弄到最后只是数字游戏，数字涨上去，在实物层面什么都没变。几个循环下来，生活水平、经济水平确实是提高了，但物价也确实上涨了，“钱不值钱”了，即使政府服务一点不增加，政府开支也必须随之上涨，而事实上政府服务是一直在增加的。
由于中国还只有个别地方有象征性的房地产税，房地产的价值与房地产税基本上是脱节的，大体可看作实际上没有房地产税，政府收入中的土地部份可看作只有出售土地使用权这一部分，没有房地产税这一部分。
土地使用权的费用也可看做税收，只是在出售时一次性收取的，以后不再收取。另一方面，政府开支是常年不断的。也就述说，政府通过土地使用权的收费是一次收取，但要用于从今往后N年的政府支出，这个N不是5年、10年，甚至不一定是70年。中国政府承诺土地使用权会无条件续签，但没说是有偿的还是无偿的。如果到期有偿续签，还可以再收一次土地使用费；要是无偿的，就只有等土地上建筑物的再生周期了，换句话说，只有同一片土地再次拆迁新建，才可能再次收费。对于现代钢筋混凝土建筑来说，要等到危房重建，恐怕100年都不止；要等到规划更改拆迁重建，这就没谱了。
土地价格是在不断上涨中的，政府开支也是在不断增加中的。新出售的土地使用权在当时是公平价格，足以支付当前和若干年里的政府开支，但几十年后就是不合理的低价，根本不足以继续支付政府支出。政府只有继续以更高的价格继续出售新的土地使用权，涨价最终转嫁到高企的房价。即使这样，在住房建设放慢，或者土地供应枯竭，或者经济增长放慢的时候，击鼓传花就玩不下去了。不改革的话，生活水平提高幅度越大，政府开支越大，房价必然上涨越快。这是无解的。
要打破房价的恶性循环，有几个办法：
1、 打破对土地财政的过度依赖
2、 打破片面从出售土地使用权收取费用的土地财政
3、 让市场戳破房价泡沫
要打破对土地财政的过度依赖，首先需要改革税制，推动个人税和消费税，增加税入来源，同时降低工商税，鼓励投资和扩大就业。应该避免在生产和流通的每一个环节都在税收上“层层盘剥” ，原料和服务中的税款在营收中抵扣，进一步降低工商税负，只在消费端收全额销售税。居民应该实行所得税制，所有人都必须申报个人总收入（包括工薪、售卖、写作、房租、投资、股票、利息等），实行递进税制，避免多头收入和灰色收入的漏洞。在某种程度上，这并不增加税入，只是把部份原来从工商税里间接征收的改为从居民个人收入里直接征收。肯定会有偷税漏税的，肯定会有琢磨法不责众的，但抬头看看反腐的力度，想想大数据的威力，想抓逃税，就没有逃得了的。这不是没事找事，而是税收公平化、透明化的重要举措。这是另外一个话题。
要打破土地财政的怪圈，必须实行房地产税制度，税率与房地产价值相连，比如说，年税率为房产价值的0.5-1%，随行就市。这才有可能使得土地价值为地方政府提供可持续的税入。房产价值以就近相近类型、相近面积、相近年代、相近装修水平的房子的平均售价为基准，加上通胀调整。容许业主对不公平估价申诉，但房产估价是公开信息，估价下调对卖方时的定价不利，这是制约。
要弄虚作假，偷逃房地产税的话，比照上述个人税。赖税不交，政府有权拍卖抵税。搞虚假房主，只要交税，不来追求；赖税不交，不管用什么名字，拍卖抵税。用虚头八脑查无此人的假名注册的，照拍不误，拍卖的同时法院公告，真实业主自己来认领剩余所得，否则由法院冻结代管，过期充公。拍卖所得返还房主的，还要按照个人所得税再征收一次。不过按照惯例，本人居住的住所（以报税地址为准）可免所得税和增值税，投资房产则必须征收。
这也是避免有人囤积空关房产的办法。问题是，这对已经通过高地价预付的人不公平，对已经拥有城市黄金地段但并非高质量房产的老居民也不公平，甚至危害他们的居住权。
可能需要走很长一段时间的双轨制。只有对新批售的土地上建造的房屋收全额房地产税，现有房产不征或者少征。同时，不再有预付未来税入的考虑后，新批售的土地价格可以大幅度调低，降低新房售价，补偿房地产税，并通过下行房价对现有房产形成下行压力，有力控制房地产价格的涨势。
对于买家来说，年复一年的房地产税是个负担，还会随市价上涨，但毕竟眼前买房的一次性负担大为下降，还是很值得考虑的。
对房价的另一个下行压力来自城市里大量在70-90年代建造的简易公房，也称新村房。老城市中心区的住宅有三种类型：
1、 高质量、有历史价值的老住宅
2、 高质量的新建住宅
3、 低质量、高密度、70-90年代建造的公房
历史老住宅的数量有一些，这些不可能再拆迁了，今后会被有钱人逐渐买走，恢复一门一户的原有格局，装修和居住质量低不了。这是有钱人的事，不用我们操心。高质量的新建住宅都是天价，也是有钱人的事，同样不用我们操心。但上海城市中心区的边缘和近郊有大量新村房子，其他城市也相似，这才是问题也是机会之所在。
这样的高质量传统住宅好解决，会恢复一门一户的格局，但这是有钱人的事
这样的低标准简易多层住宅就比较麻烦了
这些多层住宅建造标准较低，款式老旧，很多方面已经不适宜现代生活方式了。比如说，厨房很小，卫生间缺乏放置洗衣机的位置。很多住户各显神通，自行改造。有些改装还容易，比如自己加热水器、外挂空调，有些就不容易了，比如洗衣机的位置。先天的局限有些很难回避，过度改造还影响结构强度，这些建筑的承重墙常常位置不合理，但轻易敲掉是危险的。另外就是停车。当年规划有足够的自行车停车位就是考虑周全的了，汽车停车位是根本不考虑的问题，现在都成问题了。还有就是电梯。5、6层楼对年轻人不是问题，年纪大了，上下楼就不方便了。外装电梯有很多问题，现有楼梯井最便利的电梯上下不是在楼层高度，而是层间半高，还是要走半层。好多了，但老人需要轮椅进出的话，还是不行。
随着时代的变迁，这些当年抢手的“急造住宅”现在占据了宝贵的地段，密度高，容量大，房价已经涨上去了，成片拆迁基本上没有可能性，但居住质量不高，改造无望。另一方面，随着时间的推移，周围的公交和商业已成规模，出行和购物方便，加上邻里关系稳定，老年人故土难离的情节，成为老年人聚居区，也是外来民工、钟点工的聚居区，年轻一代大多选择更远郊外的新区，居住质量更高，尽管通勤时间更长。
然而，老年人是要离去的，服务对象的消失最终使得民工和钟点工也随之消失。这些公房会渐渐空出来，而年轻人很难看得上这些居住质量不高又难以改造的老住宅。房价的居高不下会因为呆滞房源而形成下行压力，最终只有两个出路：
1、 成片拆迁改造，优点是地段好，出行和购物都方便，缺点是成本高，只有到房价崩盘的时候才可能实现
2、 鬼城，美国大城市里的鬼城就是因为人口变迁形成的
中国房价不大改革已经不可能控制了，但大改革必定触动很多人的利益。这是一个少数人利益vs多数人利益和短期利益vs长远利益的问题，最终不在于高层决心，而在于民众认同。当年的改革是高层启动的，但实际上只是发通行证，领跑、抢跑、跟跑都是依靠民众力量，而民众对“不改革就没有生路了”是有共识的。在百万大下岗中，个人层面上的悲剧比比皆是，但这是国家民族负痛前行的必须，也因此得到民众的合作。房价大改革也会出现各种问题，会得到中国民众的合作吗？
不合作的结果可以在远方看到。德克萨斯大停电的表面原因是电力公司为了压低成本而无视防寒要求，但这是由德州电力去管制化（deregulation）导致的。去管制化放开了电力价格的管制，让市场竞争决定电力价格，得到德州人民的欢迎。同时放松的电力可靠性要求与降低电价是不可分的，被作为低风险和必要代价接受了。在某种意义上，德州人民才是导致德州大停电的终极原因。
中国房价问题也是一样，最终是民众决定的。
德州人民才是导致德州大停电的终极原因。
中国房价问题也是一样，最终是民众决定的。
不看好，利益面前，别指望人民群众了！
我多年前去我太太在上海的老家，静安寺梅龙镇饭店后面那片，就是晨大说的老城市中心的低质量高密度的公房。一门里面有四五户，楼梯吱吱响，亭子间当公共厨房，每天倒马桶。前年回上海省亲，那一片还没有拆迁，依旧是拥挤不堪。如果按房价算，每个亭子间都比我们这边一栋房屋值钱。 前年去上海，在巨鹿路附近某个中介办公室前经过，看见中介门外摆着个小黑板，列出几个用阿拉伯数字写的房价。站在门口的中介问我对哪一个感兴趣，我数了数那一串串的0，开玩笑说你这写的房价要是日元就好了。 推荐大西洋杂志的一篇文章
The Feudal Origins of America’s Most-Hated Tax
https://www.theatlantic.com/business/archive/2016/08/the-feudal-history-of-property-tax-in-america/497099/
这篇文章里提到殖民地时期南（拉）北美洲的一个重大区别：北美有物业税而拉美没有。这导致在生产力水平相差不大的情况下，北美殖民者为了收回税收成本，致力于积极创造财富和产权交易，而拉美殖民者坐拥巨大的庄园，宁愿撂荒也毫不心疼。
英国的物业税权是征服者威廉用铁血换来的，美国的物业税权是赶走国王抢来的。
所得税也是如此，英国的所得税是小皮特为了应付拿破仑战争开征的。美国所得税的雏形是为了应付内战的巨大开支，并终于在一战前成为正式税种。加拿大也是在一战期间开征所得税。
不搞物业税，不认真地搞所得税和遗产税，说明世道清明，天下太平。。。 togo 发表于 2021-3-2 18:10
我多年前去我太太在上海的老家，静安寺梅龙镇饭店后面那片，就是晨大说的老城市中心的低质量高密度的公房。 ...
这些房子已经成死结了 中关村88楼 发表于 2021-3-2 18:56
前年去上海，在巨鹿路附近某个中介办公室前经过，看见中介门外摆着个小黑板，列出几个用阿拉伯数字写的房价 ...
是啊，看看都是吓死人 石工 发表于 2021-3-2 19:16
推荐大西洋杂志的一篇文章
The Feudal Origins of America’s Most-Hated Tax
https://www.theatlantic.com ...
不搞物业税，不认真地搞所得税和遗产税，说明世道清明，天下太平。。。
呃，这也是一个视角哈 在一年一度的让人头疼的报税季里，读到了晨司机雄文。也罢，让国内的兄弟们一起哀嚎吧。
老婆家的亲戚，二线城市，3套房子，资产过2千万了。他们工资收入不高，都是普通退休人员，没啥外快。就是搭上了炒房的风口。
还有个，如果按60岁退休的话，从明年也就是22年期有个10多年的高峰。62年期出生人口直到74年都在2500万以上，简单对应02年（预计22年就业的话）起出生人口基本在1600万。只算未来10年至少2亿5退出劳动力市场（这里面有多少人还没在城市扎根没数据）同期只有1亿6进入劳动力市场。延迟退休也许能缓解一下。 本帖最后由 Flux 于 2021-3-11 21:28 编辑
说中国房价泡沫的文章先必须说明一个问题，就是中国房价到底有多少泡沫，比如上海内环北京三环内的房价应该是多少钱，泡沫是多少钱？鹤岗房价应该是多少钱，泡沫是多少钱？
这个问题不说清楚，谈其他的都没意义
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BTW，我就知道一说这种实际问题就没人回答了。定义一旦说清楚，很多问题就不成其为问题。网上空谈，还是叶公好龙者居多 本帖最后由 锦候 于 2021-3-3 13:22 编辑
前阵子和朋友聊天的时候说到中国现在的一些事情，我说中国其实有个后发优势，中国近几十年才完成工业化和城市化，人类社会到了这个阶段出现的问题在世界各国其实大同小异，只要仔细研究各个国家的应对之道，取其中比较好的政策按中国的实际情况做一些调整拿过来用就好了，完全没必要另起炉灶。譬如税收，社会保障，人口问题，等等。其中中国的税收是个非常大的问题，基本上还是按计划经济时期的指导思想设计的。其实可以把西方国家的税收制度拿过去用就是了，税收要从企业的事情，变成每个人的事情。真的按房价开征房产税，房价就降下来了，这个没啥问题。问题是在什么时间什么方式开征房产税，这个对社会的冲击会非常的大。搞不好会造成巨大的社会动荡，这个大概才是国家迟迟不征收的房产税的原因。
有人说到中国的人口问题，我顺便说说我的看法，中国的人口问题短短40年内经历了太多到太少的极端转变。这个其实也不是什么新鲜的事情，这是工业化和城市化的结果，仔细看各个工业化国家都有这个过程。工业化和城市化的进程有多快，人口从多到少的转变就有多快。不奇怪！
以前农业国家工业化程度低下，所以人力是个非常关键的劳动资料，在农业社会对一个人的投入产出比是非常高的，生下来能成功养活到15，6岁就是个劳力了，就开始有回报了，真实情况是更早，很多农村小孩子从几岁起就是半个劳力了。尤其在中国以前的农村多一个男丁就可以占有更多的公共资源，譬如土地等。所以多生孩子是个很自然的选择，主要目的是增加劳动力数量。
在绝大多数国民是农民的时候，国家实行计划生育，这个政策正确与否姑且不论。但制定这个政策的人应该没有很好的经济学训练。经济学中柯布—道格拉斯生产函数表明，决定总产量的主要因素是投入的劳动力数和固定资产，以及综合技术水平。在固定资产和综合技术水平不变的情况下，劳动力数量就成了决定性因素。这个政策在城市在当时的中国农村实行起来一定是出力不讨好的。
但是人口的数量一定会随着工业化程度的增加和城市化的扩大而减少。工业化程度增加后劳动力的数量就不是增加总产量的决定性因素了，综合技术水平提高所带来的产能提高比单纯的增加人力要大的多。城市化之后生养孩子的投入产出比也大大的增加，自然会造成生育率下降。说的简单点就是单纯的人力不重要了，高素质的人力培养起来花销太大。
现在又有人很担心人口出现崩溃式的下降，又要鼓励生育。这个问题我的看法是也没啥必要，而且可能也行不通。因为单纯的人力在高度的城市化和工业化的国家没啥用，而高素质的人力培养起来投入产出比又太高。世界上各个完成工业化和城市化的发达国家都在经历人口萎缩的事情，各种刺激手段层出不穷，但是都没什么鸟用。
单纯以数量来说，我对中国未来的人口数量并不是很担心，中国的传统应该会在将来起到稳定人口数量的作用。中国如果在这一代人完成城市化和工业化，第一代从农村到城市的人会很有很多因为生活艰难选择不要孩子，也就是现在看到的人口下跌。但是也有相当一部分在城市坚持下来并且选择生养孩子的人，在他们的孩子成人后，他们已经有能力帮助自己的孩子在城市抚养他们的孩子。这时候他们的下一代在他们的帮助/催促下生育的愿望会高一些，而大多数的中国父母是不排斥帮助子女照顾下一代的。中国传统的大家庭观念这时候会起到作用！我的大部分只有一个孩子的同学朋友，前几年都被他们的父母问过是不是要个二胎，并且都说如果真的生了他们帮着带/养等，最常听到的理由就是“趁着你爸和我还能动，还能帮你们带带孩子等”。这些同学朋友都是3，40岁的人了，第一个孩子的年龄平均在10岁左右。他们和父母都是城市居民，他们都有工作，父母大多都退休了，都有退休工资，自己的住房等，不少人后来生了二胎。父母的鼓励/压力是个不小的因素。
中国现有14亿人口，现在就算总体数量开始下跌也不是主要问题。主要的问题是人口结构，很多人关心的是性别结构，那个其实也没啥。年龄结构不合理才是中国人口现在的主要问题，中国的社保基金在几年内将会面临巨大的压力，退休金将会是个很大的问题。养老才是中国人口现在的燃眉之急。
我这是想到哪儿说哪儿，只说说个人看法。以前的计划生育政策是个头疼医头，脚疼医脚的拍脑袋的办法，没弄清楚人口增长的本质原因。那个时代缺乏经济学人才，做出这个决定也就罢了。现在再想着法子鼓励生育，这个虽然表面看是一反一正，其实又是重蹈覆辙，还是没弄明白本质原因。
https://clubfiles.liba.com/2021/04/09/21/50207228.png akqj10 发表于 2021-4-25 13:30
据说深圳市委被全体拿下了。。。真的假的？ 中国现在是收增值税，如果再收消费税就重复征税了，除非废掉增值税。 本帖最后由 石工 于 2021-4-25 18:12 编辑
akqj10 发表于 2021-4-25 13:30
不光是房产证券化，还有房产传销化。
房产证券化，其实温州人也都玩过了，组团买房，搭车上路，股份转让，玩得溜溜的，但温州人只是自己玩，并不带别人玩。
房产传销化，完全以博傻为目的，必须吸引一波又一波的韭菜入局，才能实现持久的正反馈。知乎上去年就有举报深房理的，已经到了抛夫别子，孤注一掷的地步，这不仅需要足够低的智商，还需要足够低的资金，才能捉急到买房票的地步，不然早就自己玩了。这不再是富人的游戏，而是穷人逆天换命的自杀式冲锋。
传销化的下一步，自然是宗教化，社团化，最后不可避免地政治化。法轮功的崛起是个很好的样本，开始只是传销化地拉人头推广一种保健理念，然后就是一地狗血。只不过生命崇拜的幌子可以扯得久一点，赤裸裸的拜物教，出的风头太大，早死也是必然的了。
不过值得注意的是，已经从黄埔军校出来的这一大波房产传销战士，难道会就此收手吗？按照当年打击传销的结果来看，他们只会散播到四面八方。 akqj10 发表于 2021-4-25 13:30
这玩意里面水太深了{:198:} 史节 发表于 2021-4-25 14:00
据说深圳市委被全体拿下了。。。真的假的？
市长、监察委一把手、法院检察院一把手和N个局长。
这看起来是上面发飙了。
联系行程，可能韩正这次去广州就是坐阵的。 可梦之 发表于 2021-4-25 02:53
中国现在是收增值税，如果再收消费税就重复征税了，除非废掉增值税。
是的，在生产和流通环节取消增值税，在消费环节收消费税。降低厂家和商家的税负，直接向消费者征收，反正最后都是要转嫁到消费者头上的。 房地产税没有可行性。 上海现在房子中位数有500万， 一个点就五万。 普通家庭每年收入多少？